Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un notaire ne doit plus être belge

L’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI organique du notariat, pose comme l’une des conditions pour être candidat notaire (donc ensuite notaire) en Belgique, qu’il faut être de nationalité belge.

Par son arrêt du 24 mai 2011 (affaire C-47/08), la Cour de justice de l’Union européenne a considéré que cette condition de nationalité  méconnait l’article 43 du Traité concernant la liberté d’établissement.

La question était controversée, ce le notaire exerce une parcelle de l’autorité publique au sens de l’article 45 du Traité, mais la Cour en a décidé autrement.

On notera que la condamnation de la Belgique ne porte pas sur la directive 89/48 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles pour l’exercice de la profession de notaire, mais bien sur la condition de nationalité sur base de l’article 43 du Traité.

On notera aussi que la directive service dans le marché intérieur (2006/123 du 12 décembre 2006) ne s’applique pas aux notaires (l’article 43 concerne la liberté d’établissement et non la libre circulation des services).

Donc la Belgique devait réagir. C’est l’objet de la loi du 14 novembre 2011 (M.B. 10 février 2012).

Dans l’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI, il n’est plus question d’être Belge, mais bien d’être Belge ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne.

Un notaire français ou néerlandais pourra être nommé notaire en Belgique, si bien sûr il réunit toutes les autres conditions.

Le marché belge du notariat en sera-t-il modifié ?

Je doute que de grosses études comprenant des notaires étrangers, se formeront comme on voit des cabinets d’avocats internationaux composés d’autant d’avocats belges qu’européens ou même américains.

En effet, les avocats européens ne pratiquent pas le droit belge mais le droit européen ou le droit de leur pays. Or le notariat belge reste typiquement belge.

En revanche, s’il est une évolution qui tarde et qui est souhaitable, c’est l’autorisation d’association entre notaires et avocats, comme au ¨Pays-Bas.

Cela permet d’offrir un service de « one stop shop», ce qui valorise les deux professions.

Je préfère de loin cette évolution à celle de l’ « acte d’avocat » qui vise à permettre aux avocats de rédiger des actes ayant une force « particulière » (pour ne pas dire exécutoire).

C’est tout à fait inutile si les avocats peuvent s’associer avec des notaires et unir leurs compétences dans les domaines du droit immobilier et familial.

Le 10 février 2012

Commentaires

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close