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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un notaire ne doit plus être belge

L’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI organique du notariat, pose comme l’une des conditions pour être candidat notaire (donc ensuite notaire) en Belgique, qu’il faut être de nationalité belge.

Par son arrêt du 24 mai 2011 (affaire C-47/08), la Cour de justice de l’Union européenne a considéré que cette condition de nationalité  méconnait l’article 43 du Traité concernant la liberté d’établissement.

La question était controversée, ce le notaire exerce une parcelle de l’autorité publique au sens de l’article 45 du Traité, mais la Cour en a décidé autrement.

On notera que la condamnation de la Belgique ne porte pas sur la directive 89/48 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles pour l’exercice de la profession de notaire, mais bien sur la condition de nationalité sur base de l’article 43 du Traité.

On notera aussi que la directive service dans le marché intérieur (2006/123 du 12 décembre 2006) ne s’applique pas aux notaires (l’article 43 concerne la liberté d’établissement et non la libre circulation des services).

Donc la Belgique devait réagir. C’est l’objet de la loi du 14 novembre 2011 (M.B. 10 février 2012).

Dans l’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI, il n’est plus question d’être Belge, mais bien d’être Belge ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne.

Un notaire français ou néerlandais pourra être nommé notaire en Belgique, si bien sûr il réunit toutes les autres conditions.

Le marché belge du notariat en sera-t-il modifié ?

Je doute que de grosses études comprenant des notaires étrangers, se formeront comme on voit des cabinets d’avocats internationaux composés d’autant d’avocats belges qu’européens ou même américains.

En effet, les avocats européens ne pratiquent pas le droit belge mais le droit européen ou le droit de leur pays. Or le notariat belge reste typiquement belge.

En revanche, s’il est une évolution qui tarde et qui est souhaitable, c’est l’autorisation d’association entre notaires et avocats, comme au ¨Pays-Bas.

Cela permet d’offrir un service de « one stop shop», ce qui valorise les deux professions.

Je préfère de loin cette évolution à celle de l’ « acte d’avocat » qui vise à permettre aux avocats de rédiger des actes ayant une force « particulière » (pour ne pas dire exécutoire).

C’est tout à fait inutile si les avocats peuvent s’associer avec des notaires et unir leurs compétences dans les domaines du droit immobilier et familial.

Le 10 février 2012

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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