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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un notaire ne doit plus être belge

L’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI organique du notariat, pose comme l’une des conditions pour être candidat notaire (donc ensuite notaire) en Belgique, qu’il faut être de nationalité belge.

Par son arrêt du 24 mai 2011 (affaire C-47/08), la Cour de justice de l’Union européenne a considéré que cette condition de nationalité  méconnait l’article 43 du Traité concernant la liberté d’établissement.

La question était controversée, ce le notaire exerce une parcelle de l’autorité publique au sens de l’article 45 du Traité, mais la Cour en a décidé autrement.

On notera que la condamnation de la Belgique ne porte pas sur la directive 89/48 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles pour l’exercice de la profession de notaire, mais bien sur la condition de nationalité sur base de l’article 43 du Traité.

On notera aussi que la directive service dans le marché intérieur (2006/123 du 12 décembre 2006) ne s’applique pas aux notaires (l’article 43 concerne la liberté d’établissement et non la libre circulation des services).

Donc la Belgique devait réagir. C’est l’objet de la loi du 14 novembre 2011 (M.B. 10 février 2012).

Dans l’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI, il n’est plus question d’être Belge, mais bien d’être Belge ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne.

Un notaire français ou néerlandais pourra être nommé notaire en Belgique, si bien sûr il réunit toutes les autres conditions.

Le marché belge du notariat en sera-t-il modifié ?

Je doute que de grosses études comprenant des notaires étrangers, se formeront comme on voit des cabinets d’avocats internationaux composés d’autant d’avocats belges qu’européens ou même américains.

En effet, les avocats européens ne pratiquent pas le droit belge mais le droit européen ou le droit de leur pays. Or le notariat belge reste typiquement belge.

En revanche, s’il est une évolution qui tarde et qui est souhaitable, c’est l’autorisation d’association entre notaires et avocats, comme au ¨Pays-Bas.

Cela permet d’offrir un service de « one stop shop», ce qui valorise les deux professions.

Je préfère de loin cette évolution à celle de l’ « acte d’avocat » qui vise à permettre aux avocats de rédiger des actes ayant une force « particulière » (pour ne pas dire exécutoire).

C’est tout à fait inutile si les avocats peuvent s’associer avec des notaires et unir leurs compétences dans les domaines du droit immobilier et familial.

Le 10 février 2012

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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