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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un notaire ne doit plus être belge

L’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI organique du notariat, pose comme l’une des conditions pour être candidat notaire (donc ensuite notaire) en Belgique, qu’il faut être de nationalité belge.

Par son arrêt du 24 mai 2011 (affaire C-47/08), la Cour de justice de l’Union européenne a considéré que cette condition de nationalité  méconnait l’article 43 du Traité concernant la liberté d’établissement.

La question était controversée, ce le notaire exerce une parcelle de l’autorité publique au sens de l’article 45 du Traité, mais la Cour en a décidé autrement.

On notera que la condamnation de la Belgique ne porte pas sur la directive 89/48 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles pour l’exercice de la profession de notaire, mais bien sur la condition de nationalité sur base de l’article 43 du Traité.

On notera aussi que la directive service dans le marché intérieur (2006/123 du 12 décembre 2006) ne s’applique pas aux notaires (l’article 43 concerne la liberté d’établissement et non la libre circulation des services).

Donc la Belgique devait réagir. C’est l’objet de la loi du 14 novembre 2011 (M.B. 10 février 2012).

Dans l’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI, il n’est plus question d’être Belge, mais bien d’être Belge ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne.

Un notaire français ou néerlandais pourra être nommé notaire en Belgique, si bien sûr il réunit toutes les autres conditions.

Le marché belge du notariat en sera-t-il modifié ?

Je doute que de grosses études comprenant des notaires étrangers, se formeront comme on voit des cabinets d’avocats internationaux composés d’autant d’avocats belges qu’européens ou même américains.

En effet, les avocats européens ne pratiquent pas le droit belge mais le droit européen ou le droit de leur pays. Or le notariat belge reste typiquement belge.

En revanche, s’il est une évolution qui tarde et qui est souhaitable, c’est l’autorisation d’association entre notaires et avocats, comme au ¨Pays-Bas.

Cela permet d’offrir un service de « one stop shop», ce qui valorise les deux professions.

Je préfère de loin cette évolution à celle de l’ « acte d’avocat » qui vise à permettre aux avocats de rédiger des actes ayant une force « particulière » (pour ne pas dire exécutoire).

C’est tout à fait inutile si les avocats peuvent s’associer avec des notaires et unir leurs compétences dans les domaines du droit immobilier et familial.

Le 10 février 2012

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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