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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un notaire ne doit plus être belge

L’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI organique du notariat, pose comme l’une des conditions pour être candidat notaire (donc ensuite notaire) en Belgique, qu’il faut être de nationalité belge.

Par son arrêt du 24 mai 2011 (affaire C-47/08), la Cour de justice de l’Union européenne a considéré que cette condition de nationalité  méconnait l’article 43 du Traité concernant la liberté d’établissement.

La question était controversée, ce le notaire exerce une parcelle de l’autorité publique au sens de l’article 45 du Traité, mais la Cour en a décidé autrement.

On notera que la condamnation de la Belgique ne porte pas sur la directive 89/48 sur la reconnaissance des qualifications professionnelles pour l’exercice de la profession de notaire, mais bien sur la condition de nationalité sur base de l’article 43 du Traité.

On notera aussi que la directive service dans le marché intérieur (2006/123 du 12 décembre 2006) ne s’applique pas aux notaires (l’article 43 concerne la liberté d’établissement et non la libre circulation des services).

Donc la Belgique devait réagir. C’est l’objet de la loi du 14 novembre 2011 (M.B. 10 février 2012).

Dans l’article 35, § 3, 1°, de la loi du 25 ventôse an XI, il n’est plus question d’être Belge, mais bien d’être Belge ou ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne.

Un notaire français ou néerlandais pourra être nommé notaire en Belgique, si bien sûr il réunit toutes les autres conditions.

Le marché belge du notariat en sera-t-il modifié ?

Je doute que de grosses études comprenant des notaires étrangers, se formeront comme on voit des cabinets d’avocats internationaux composés d’autant d’avocats belges qu’européens ou même américains.

En effet, les avocats européens ne pratiquent pas le droit belge mais le droit européen ou le droit de leur pays. Or le notariat belge reste typiquement belge.

En revanche, s’il est une évolution qui tarde et qui est souhaitable, c’est l’autorisation d’association entre notaires et avocats, comme au ¨Pays-Bas.

Cela permet d’offrir un service de « one stop shop», ce qui valorise les deux professions.

Je préfère de loin cette évolution à celle de l’ « acte d’avocat » qui vise à permettre aux avocats de rédiger des actes ayant une force « particulière » (pour ne pas dire exécutoire).

C’est tout à fait inutile si les avocats peuvent s’associer avec des notaires et unir leurs compétences dans les domaines du droit immobilier et familial.

Le 10 février 2012

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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