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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un BIV flamand et un IPI francophone

Le Conseil national de l’Institut professionnel des agents immobiliers a lui aussi trouvé un accord « communautaire » historique, et sans M. Di Rupo !

L’IPI restera un organe fédéral, du moins un peu…

Le Code de déontologie, le règlement de stage et l’accès à la profession demeureront de la compétence d’un Conseil fédéral.

L’essentiel est préservé car les agents immobiliers sont appelés à exercer dans les différentes Régions, la Belgique étant étroite.

Des Conseils communautaires seront créés.

Leurs compétences portent sur tout ce qui peut être séparés sans casse ni difficulté pour les agents, à savoir : le programme des formations, les documents-types, la communication.

Chaque Conseil communautaire pourra utiliser son budget en fonction de ses propres priorités.

Il y a aussi des réformes de fond.

Le tableau des membres sera dédoublé en ce sens que les agents immobiliers auront le choix de s’inscrire comme courtiers, syndics ou les deux.

Les stagiaires disposeront du même choix.

L’accès au stage passera par un test de compétence qui permettra au stagiaire d’orienter sa formation.

Le dispositif des décisions des Chambres exécutives statuant en matière disciplinaire pourra être porté à la connaissance du plaignant.

Cet accord doit faire l’objet d’une loi pour entrer en vigueur.

Cela ne devrait pas poser de problème car la scission des ordres professionnels est une revendication flamande déjà admise par la note Di Rupo.

Les architectes en discutent aussi, plutôt âprement.

Fait-on mieux séparément ce que l’on faisait ensemble ? En principe non, sauf si on ne s’entend plus…

Les avocats bruxellois ont scindé leur Ordre en 1980. L’essor de l’Ordre flamand a coïncidé avec le développement des zonings accueillant les entreprises, situés pour la plupart en Flandre.

L’Ordre national a été scindé par la loi du 21 juin 2001. Mais dès 1997, les barreaux flamands ont quitté l’ordre national.

Officiellement, ils dénonçaient un mauvais fonctionnement de l’Ordre national mais en réalité, ils voulaient modifier la clef de répartition de la contribution de l’Etat à l’aide judiciaire (pro deo).

Les flamands voulaient une répartition en fonction de la population mais il y avait plus de dossiers pro deo francophones que flamands … Cela ne vous rappelle rien ?

Bref les ordres professionnels subiront le sort des autres instances nationales (on dit aujourd’hui fédérales).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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