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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un BIV flamand et un IPI francophone

Le Conseil national de l’Institut professionnel des agents immobiliers a lui aussi trouvé un accord « communautaire » historique, et sans M. Di Rupo !

L’IPI restera un organe fédéral, du moins un peu…

Le Code de déontologie, le règlement de stage et l’accès à la profession demeureront de la compétence d’un Conseil fédéral.

L’essentiel est préservé car les agents immobiliers sont appelés à exercer dans les différentes Régions, la Belgique étant étroite.

Des Conseils communautaires seront créés.

Leurs compétences portent sur tout ce qui peut être séparés sans casse ni difficulté pour les agents, à savoir : le programme des formations, les documents-types, la communication.

Chaque Conseil communautaire pourra utiliser son budget en fonction de ses propres priorités.

Il y a aussi des réformes de fond.

Le tableau des membres sera dédoublé en ce sens que les agents immobiliers auront le choix de s’inscrire comme courtiers, syndics ou les deux.

Les stagiaires disposeront du même choix.

L’accès au stage passera par un test de compétence qui permettra au stagiaire d’orienter sa formation.

Le dispositif des décisions des Chambres exécutives statuant en matière disciplinaire pourra être porté à la connaissance du plaignant.

Cet accord doit faire l’objet d’une loi pour entrer en vigueur.

Cela ne devrait pas poser de problème car la scission des ordres professionnels est une revendication flamande déjà admise par la note Di Rupo.

Les architectes en discutent aussi, plutôt âprement.

Fait-on mieux séparément ce que l’on faisait ensemble ? En principe non, sauf si on ne s’entend plus…

Les avocats bruxellois ont scindé leur Ordre en 1980. L’essor de l’Ordre flamand a coïncidé avec le développement des zonings accueillant les entreprises, situés pour la plupart en Flandre.

L’Ordre national a été scindé par la loi du 21 juin 2001. Mais dès 1997, les barreaux flamands ont quitté l’ordre national.

Officiellement, ils dénonçaient un mauvais fonctionnement de l’Ordre national mais en réalité, ils voulaient modifier la clef de répartition de la contribution de l’Etat à l’aide judiciaire (pro deo).

Les flamands voulaient une répartition en fonction de la population mais il y avait plus de dossiers pro deo francophones que flamands … Cela ne vous rappelle rien ?

Bref les ordres professionnels subiront le sort des autres instances nationales (on dit aujourd’hui fédérales).

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Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien : En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil). Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754). Le preneur est responsable des débats […]

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Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

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