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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Surtaxer l’hypothèque de plus de 30 ans

L’article 87 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe dispose que les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit de 1 %.

La Région de Bruxelles-Capitale pourrait majorer cette charge.

Le 12 novembre 2010, les députés bruxellois Olivier de Clippele, Serge de Patoul et Françoise Schepmans ont présenté une proposition d’ordonnance visant à réduire la durée des prêts hypothécaires (A-136/1 – 2010/2011).

Ils observent une tendance à allonger la durée des prêts hypothécaires, qui peuvent dépasser 30 ans et aller jusqu’à 50 ans maximum.

On se souvient de ce que la loi du 4 août 1992 a prolongé la durée des hypothèques de 15 à 30 ans.

L’allongement de la durée des prêts hypothécaires est une réponse du marché à la hausse des prix de l’immobilier. L’allongement de la durée du prêt permet de supporter la hausse des prix.

En vue de lutter contre la hausse des prix, les députés entendent sanctionner les hypothèques de longue durée, pour décourager les prêt dépassant 30 ans.

Afin de réduire le nombre d’emprunts d’une durée supérieure à 30 ans et partant, de limiter tant que possible la hausse des prix de l’immobilier et rester ainsi accessible aux candidats acquéreurs, le projet d’ordonnance propose de fixer à 1% le droit d’enregistrement sur hypothèque pour les crédits s’étalant jusqu’à 30 ans et d’augmenter ce droit de 1% par année au-delà de 30 ans.

Pour éviter que les banques ne reportent les effets de la mesure sur leurs clients, ce qui priverait l’ordonnance de l’effet escompté, il est prévu que la charge supplémentaire en droit d’enregistrement pèse seulement sur  l’organisme de crédit.

Toute convention faisant supporter ce droit supplémentaire par le crédité ou de l’affectant hypothécaire est nulle.

Pour ne prendre par surprise les candidats à l’achat et au crédit, il est enfin prévu que l’ordonnance soit applicable aux prêts hypothécaires qui sont passés par acte authentique plus de quatre mois après la publication de l’ordonnance.

Ce délai est en effet celui dans lequel une vente doit être enregistrée ; c’est donc en général le délai d’une vente et, partant, d’un prêt.

Cette proposition d’ordonnance a-t-elle une chance d’être votée ?

C’est difficile à dire. On se contentera de relever que la proposition est présentée par des parlementaires MR mais qu’elle contient des accents sociaux susceptibles de séduire les parlementaires socialistes et écolos.

Reste à voir ce qu’en pensent les professionnels du crédit et les associations de consommateurs, qui ont l’oreille du parlement.

Le 13 mars 2011.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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