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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Surtaxer l’hypothèque de plus de 30 ans

L’article 87 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe dispose que les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit de 1 %.

La Région de Bruxelles-Capitale pourrait majorer cette charge.

Le 12 novembre 2010, les députés bruxellois Olivier de Clippele, Serge de Patoul et Françoise Schepmans ont présenté une proposition d’ordonnance visant à réduire la durée des prêts hypothécaires (A-136/1 – 2010/2011).

Ils observent une tendance à allonger la durée des prêts hypothécaires, qui peuvent dépasser 30 ans et aller jusqu’à 50 ans maximum.

On se souvient de ce que la loi du 4 août 1992 a prolongé la durée des hypothèques de 15 à 30 ans.

L’allongement de la durée des prêts hypothécaires est une réponse du marché à la hausse des prix de l’immobilier. L’allongement de la durée du prêt permet de supporter la hausse des prix.

En vue de lutter contre la hausse des prix, les députés entendent sanctionner les hypothèques de longue durée, pour décourager les prêt dépassant 30 ans.

Afin de réduire le nombre d’emprunts d’une durée supérieure à 30 ans et partant, de limiter tant que possible la hausse des prix de l’immobilier et rester ainsi accessible aux candidats acquéreurs, le projet d’ordonnance propose de fixer à 1% le droit d’enregistrement sur hypothèque pour les crédits s’étalant jusqu’à 30 ans et d’augmenter ce droit de 1% par année au-delà de 30 ans.

Pour éviter que les banques ne reportent les effets de la mesure sur leurs clients, ce qui priverait l’ordonnance de l’effet escompté, il est prévu que la charge supplémentaire en droit d’enregistrement pèse seulement sur  l’organisme de crédit.

Toute convention faisant supporter ce droit supplémentaire par le crédité ou de l’affectant hypothécaire est nulle.

Pour ne prendre par surprise les candidats à l’achat et au crédit, il est enfin prévu que l’ordonnance soit applicable aux prêts hypothécaires qui sont passés par acte authentique plus de quatre mois après la publication de l’ordonnance.

Ce délai est en effet celui dans lequel une vente doit être enregistrée ; c’est donc en général le délai d’une vente et, partant, d’un prêt.

Cette proposition d’ordonnance a-t-elle une chance d’être votée ?

C’est difficile à dire. On se contentera de relever que la proposition est présentée par des parlementaires MR mais qu’elle contient des accents sociaux susceptibles de séduire les parlementaires socialistes et écolos.

Reste à voir ce qu’en pensent les professionnels du crédit et les associations de consommateurs, qui ont l’oreille du parlement.

Le 13 mars 2011.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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