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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Surtaxer l’hypothèque de plus de 30 ans

L’article 87 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe dispose que les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit de 1 %.

La Région de Bruxelles-Capitale pourrait majorer cette charge.

Le 12 novembre 2010, les députés bruxellois Olivier de Clippele, Serge de Patoul et Françoise Schepmans ont présenté une proposition d’ordonnance visant à réduire la durée des prêts hypothécaires (A-136/1 – 2010/2011).

Ils observent une tendance à allonger la durée des prêts hypothécaires, qui peuvent dépasser 30 ans et aller jusqu’à 50 ans maximum.

On se souvient de ce que la loi du 4 août 1992 a prolongé la durée des hypothèques de 15 à 30 ans.

L’allongement de la durée des prêts hypothécaires est une réponse du marché à la hausse des prix de l’immobilier. L’allongement de la durée du prêt permet de supporter la hausse des prix.

En vue de lutter contre la hausse des prix, les députés entendent sanctionner les hypothèques de longue durée, pour décourager les prêt dépassant 30 ans.

Afin de réduire le nombre d’emprunts d’une durée supérieure à 30 ans et partant, de limiter tant que possible la hausse des prix de l’immobilier et rester ainsi accessible aux candidats acquéreurs, le projet d’ordonnance propose de fixer à 1% le droit d’enregistrement sur hypothèque pour les crédits s’étalant jusqu’à 30 ans et d’augmenter ce droit de 1% par année au-delà de 30 ans.

Pour éviter que les banques ne reportent les effets de la mesure sur leurs clients, ce qui priverait l’ordonnance de l’effet escompté, il est prévu que la charge supplémentaire en droit d’enregistrement pèse seulement sur  l’organisme de crédit.

Toute convention faisant supporter ce droit supplémentaire par le crédité ou de l’affectant hypothécaire est nulle.

Pour ne prendre par surprise les candidats à l’achat et au crédit, il est enfin prévu que l’ordonnance soit applicable aux prêts hypothécaires qui sont passés par acte authentique plus de quatre mois après la publication de l’ordonnance.

Ce délai est en effet celui dans lequel une vente doit être enregistrée ; c’est donc en général le délai d’une vente et, partant, d’un prêt.

Cette proposition d’ordonnance a-t-elle une chance d’être votée ?

C’est difficile à dire. On se contentera de relever que la proposition est présentée par des parlementaires MR mais qu’elle contient des accents sociaux susceptibles de séduire les parlementaires socialistes et écolos.

Reste à voir ce qu’en pensent les professionnels du crédit et les associations de consommateurs, qui ont l’oreille du parlement.

Le 13 mars 2011.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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