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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Surtaxer l’hypothèque de plus de 30 ans

L’article 87 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe dispose que les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit de 1 %.

La Région de Bruxelles-Capitale pourrait majorer cette charge.

Le 12 novembre 2010, les députés bruxellois Olivier de Clippele, Serge de Patoul et Françoise Schepmans ont présenté une proposition d’ordonnance visant à réduire la durée des prêts hypothécaires (A-136/1 – 2010/2011).

Ils observent une tendance à allonger la durée des prêts hypothécaires, qui peuvent dépasser 30 ans et aller jusqu’à 50 ans maximum.

On se souvient de ce que la loi du 4 août 1992 a prolongé la durée des hypothèques de 15 à 30 ans.

L’allongement de la durée des prêts hypothécaires est une réponse du marché à la hausse des prix de l’immobilier. L’allongement de la durée du prêt permet de supporter la hausse des prix.

En vue de lutter contre la hausse des prix, les députés entendent sanctionner les hypothèques de longue durée, pour décourager les prêt dépassant 30 ans.

Afin de réduire le nombre d’emprunts d’une durée supérieure à 30 ans et partant, de limiter tant que possible la hausse des prix de l’immobilier et rester ainsi accessible aux candidats acquéreurs, le projet d’ordonnance propose de fixer à 1% le droit d’enregistrement sur hypothèque pour les crédits s’étalant jusqu’à 30 ans et d’augmenter ce droit de 1% par année au-delà de 30 ans.

Pour éviter que les banques ne reportent les effets de la mesure sur leurs clients, ce qui priverait l’ordonnance de l’effet escompté, il est prévu que la charge supplémentaire en droit d’enregistrement pèse seulement sur  l’organisme de crédit.

Toute convention faisant supporter ce droit supplémentaire par le crédité ou de l’affectant hypothécaire est nulle.

Pour ne prendre par surprise les candidats à l’achat et au crédit, il est enfin prévu que l’ordonnance soit applicable aux prêts hypothécaires qui sont passés par acte authentique plus de quatre mois après la publication de l’ordonnance.

Ce délai est en effet celui dans lequel une vente doit être enregistrée ; c’est donc en général le délai d’une vente et, partant, d’un prêt.

Cette proposition d’ordonnance a-t-elle une chance d’être votée ?

C’est difficile à dire. On se contentera de relever que la proposition est présentée par des parlementaires MR mais qu’elle contient des accents sociaux susceptibles de séduire les parlementaires socialistes et écolos.

Reste à voir ce qu’en pensent les professionnels du crédit et les associations de consommateurs, qui ont l’oreille du parlement.

Le 13 mars 2011.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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