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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Revoir le PRAS

Le PRAS est un outil d’urbanisme essentiel (www.pras.irisnet.be). Il détermine l’affectation générale des différentes zones de la Région de Bruxelles-Capitale. C’est un plan de caractère réglementaire, comme les PPAS au niveau communal.

Le PRAS contient des prescriptions écrites (règles pour chaque zones d’affectation), des prescriptions graphiques (couleur et surimpression), ainsi qu’un glossaire.

C’est l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 3 mai 2001 qui a adopté le PRAS. Le plan est entré en vigueur le 29 juin 2001.

L’arrêté du 3mai 2001 a évidemment fait l’objet de nombreux recours devant le Conseil d’Etat. Cette juridiction a rendu ses arrêts entre 2006 et 2009.

Quand on sait que les recours ont normalement été introduits dans les 60 jours de la publication de l’arrêté de 2001, on se fait une idée de la rapidité de la procédure devant le Conseil d ‘Etat.

Ces recours contestaient comme il se doit des affectations n’intéressant manifestement pas les propriétaires.

Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 22 décembre 2010 vient d’être publié au Moniteur Belge.

Cet arrêté adopte la carte des affectations du sol du PRAS pour les parcelles dont l’affectation a été annulée par 12 arrêts du Conseil d’Etat.

Cet arrêté du Gouvernement intégrant les corrections dictées par les arrêts d’annulation du Conseil d’Etat, est publié ce 28 janvier 2011.

Le même jour, le journal Le Soir (www.lesoir.be) faisait état du projet du Ministre Picqué de revoir le PRAS en profondeur.

Il faut en effet répondre au défi du logement à Bruxelles.

Comment ? Par la densification du  bâti par ses gabarits, ou par la modification de la destination du sol ? Ou des deux manières ? C’est l’enjeu du nouveau PRAS.

Le CoBAT a été réformé en 2009 pour notamment permettre une modification accélérée du PRAS. En effet, la modification du PRAS ne  dépend plus du PRD.

Cette réforme du CoBAT a fait la part belle à la Région en lui permettant de définir les périmètres d’intérêt régional où elle pourra intervenir.

De même le Gouvernement régional pourra décider lui-même de l’établissement de nouveaux PPAS.

Il y a actuellement des grands projets (les PPAS « Botanique », « Tour  et  Taxis », « Quartier  Européen », les schémas  directeurs  Delta et Schaerbeek-Formation, le développement du Heysel, la zone Reyers RTBF, etc.

Les grands projets annoncés dans  le  PDI requièrent de revoir le PRAS.

Mais le plus important dans l’immédiat, c’est de favoriser le bâti résidentiel.

Les grands projets sont une chose.

Mais il faut aussi que les bâtisseurs puissent trouver meilleur accueil sur des points plus prosaïques, mais pas moins importants pour eux, que sont, par exemple, des logements de plus petites tailles.

Le marché veut des unités plus petites (40 m², 60 m²), comme dans d’autres grandes villes européennes, contrairement aux dogmes de l’administration de l’urbanisme.

En concertation, la SDRB devrait comprendre qu’il est vain de maintenir des surfaces d’activité dans des friches réhabilitées en logement. Cela ne marche pas et cela grève inutilement les projets.

C’est une bonne chose de mettre en chantier un nouveau PRAS et de libérer des affectations de sol pour le logement.

Mais on peut commencer par davantage de réalisme dans l’accueil des projets.

Le 30 janvier 2011

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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