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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Protéger les comptes de tiers

Le compte de tiers ou compte d’affectation spéciale est un compte bancaire dans lequel le professionnel dépose les fonds qu’il est appelé à détenir provisoirement pour le compte de ses clients.

L’avocat, par exemple est obligé de tenir un compte bancaire spécial à cet effet (règlement de l’OBFG du 16 janvier 2006). Les clients des avocats sont protégés par une assurance « indélicatesse » sur laquelle l’Ordre fait peu de publicité (voy. ma contribution dans La société professionnelle d’avocats, Anthémis, 2010, p. 38).

Pour le notaire, il existe une réglementation spécifique et protectrice (articles 34 et 34bis de la loi du 24 ventôse an XI).

Pour les agents immobiliers, l’article 28 prévoit le recours obligatoire à un compte de tiers et la souscription d’une assurance appelée « de cautionnement » (art. 32). Deux directives organisent ces obligations (AR du 27 septembre 2006).

Les fonds étant des genera, on considère traditionnellement que les montants encaissés et gardés pour compte de tiers tombent dans le patrimoine du professionnel, avec deux conséquences :

  • le destinataire du paiement – ou son propriétaire économique – ne détient qu’une créance contre son mandataire, de sorte qu’en cas de concours affectant le patrimoine du mandataire, il subira la loi éponyme du concours ;
  • le mandataire peut opposer la compensation entre ce qu’il doit à son mandant et ce dont ce dernier lui est redevable (sous réserve de l’article 4 du règlement OBFG du 16 janvier 2006 pour les avocats).

Plus concrètement, si le professionnel fait l’objet d’une saisie ou d’une notification fiscale, tous les comptes ouverts à son nom seront appréhendés et le propriétaire économique des montants concernés devra faire valoir sa créance au même titre qu’un autre créancier, éventuellement payé par proportion.

Bref, le tiers, généralement le client, n’est pas protégé, sauf si l’institution financière est avisée et accepte que le dépôt est affecté en nantissement au profit du client ou d’une autre personne.

Et encore, dans ce cas, il faut que la banque ait renoncé aux conventions de netting, de fusion ou d’unicité de compte, de nantissement de solde en compte, et de compensation qui se trouvent dans ses conditions d’ouverture de comptes ou de crédit.

La doctrine flamande a développé la notion de kwaliteitsrekening. Suivant cette théorie, les montants portés au crédit de ce type de compte n’entreraient pas dans le patrimoine personnel du titulaire, avec la conséquence que les créanciers dudit titulaire ne pourraient pas appréhender ces montants en cas de défaillance du titulaire (E. Dirix et R.D. Vriesendorp, De kwaliteits- of derdenrekening naar Belgisch et Nederlands recht, KULeuven, 1998 ; E. Dirix, « Kwaliteitsrekening », TPR, 1996, p. 71).

Cette théorie aussi utile qu’intéressante a malheureusement fait long feu.

Dans un arrêt du 27 janvier 2011 (rôle n° F.07.0109.F/10), la Cour de cassation a renié toute spécificité juridique au compte de tiers, aussi appelé compte carpa :

« Le jugement attaqué constate que le compte sur lequel le demandeur, créancier de l’avocat H., a pratiqué la saisie-arrêt litigieuse a été ouvert auprès de la défenderesse (Fortis Banque) par cet avocat et qu’il s’agit d’un compte de tiers dit carpa qui sert exclusivement à recevoir des fonds destinés à des clients et à des tiers et qui reçoit une dénomination particulière dont le titulaire doit user.

En l’absence d’une disposition légale spécifique, les fonds, quelle que soit leur provenance, qui sont déposés sur un compte de tiers ouvert en son nom dans les livres d’une banque par un avocat agissant pour son compte font partie de la créance de cet avocat contre la banque et ne se distinguent pas de l’ensemble de son patrimoine.

Les créanciers personnels de cet avocat peuvent, dès lors, saisir-arrêter entre les mains de la banque le solde créditeur de ce compte.

En considérant que « les fonds déposés par un titulaire sur un compte spécial exclusivement affecté à la réception des fonds provenant des clients sont détenus à titre précaire par le titulaire du compte et ne font pas partie de son patrimoine », le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision que « le solde de [ce compte] ne peut faire l’objet de poursuites de la part [des] créanciers [du titulaire] et que la saisie pratiquée n’est pas valable », en sorte que le demandeur « ne peut légitimement invoquer l’existence [de cette] saisie […] pour justifier un grief adressé au tiers créanciers [du titulaire] et que la saisie pratiquée n’est pas valable », en sorte que le demandeur « ne peut légitimement invoquer l’existence [de cette] saisie […] pour justifier un grief adressé au tiers saisi ».

Cela signifie que l’affectation spéciale du compte à la détention de fonds de tiers, ne protège nullement ces derniers.

Dans l’accord gouvernemental (projet de déclaration de politique générale du 1er décembre 2011), il est fait état de la problématique des comptes de tiers.

L’accord de gouvernement dit ceci : « le gouvernement examinera la nécessité de modifier la législation pour assurer la protection des « comptes-tiers » des avocats, notaires et huissiers de justice (on peut ajouter les agents immobiliers) pour protéger de leurs propres créanciers les sommes qu’ils détiennent pour compte de tiers (clients, par exemple). »

C’est une très bonne initiative.

Espérons que le législateur soit rapidement saisi d’un projet de loi.

Le 3 décembre 2011

Commentaires

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    sy #

    A savoir que les comptes tiers titrants des invalides doivent être saisi en justice urgement car nos lois le permettent et doivent nous accorder le dégel des pensions +le revisement de nos droits sur les comptes tiers et leurs versements mensuels.merci

    novembre 18, 2015

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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