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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

PI sur le matériel et l’outillage à Bruxelles

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, une ordonnance du 8 décembre 2005 a supprimé la part régionale du précompte immobilier sur le matériel et l’outillage.

Pour être précis, il s’agit plutôt d’un crédit d’impôt égal au montant du précompte immobilier, accordé à la personne physique ou morale redevable du précompte immobilier sur le matériel et l’outillage.

Ce crédit d’impôt est  entièrement à charge de la Région de Bruxelles-Capitale.

Pourquoi un crédit d’impôt et pas une suppression ? Pour que les Communes bruxelloises et l’agglomération bruxelloise puissent continuer à percevoir les additionnels sur le précompte immobilier.

Aujourd’hui, pour les entreprises, le précompte régional sur le matériel et outillage est donc devenu insensible.

Il faut dire que le précompte immobilier sur le matériel et outillage est une taxe nuisible car elle porte sur l’outil de production et grève les investissements dans l’outil.

Les entreprises ont tenté de s’y soustraire.

Belgacom, par exemple, avait réalisé un petit montage ingénieux bien digne d’une société dont 50 % du capital appartient à l’État belge.

Belgacom avait fait apport en nature de ses immeubles à une filiale, à l’exclusion des machines et de l’outillage.

Belgacom était resté propriétaire de cet équipement sans plus être propriétaire d’immeuble.

Ainsi, Belgacom échappait au précompte sur l’outillage.

La filiale quant à elle n’ayant pas d’outillage échappait pareillement au précompte.

Ingénieux mais désormais inutile pour la part régionale.

L’ordonnance de 2005 a aussi gelé le coefficient d’indexation à son niveau de 2004, pour le précompte relatif au matériel et à l’outillage.

Il s’agissait de corriger l’effet néfaste de cette indexation sur les investissements.

Il est vrai que l’indexation du revenu cadastral d’un outillage qui se déprécie avec le temps est une chose étonnante…

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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