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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

On peut revenir sur une résiliation irrégulière

Une résiliation d’un contrat est un acte unilatéral irrévocable dès qu’il est parvenu à la connaissance du destinataire.

Un contrat à durée indéterminée peut toujours être dénoncé moyennant un préavis raisonnable.

En revanche, un contrat à durée déterminée ne peut pas être dénoncé avant le terme.

Dans un arrêt du 7 juin 2012 (rôle n° C.11.0449.N, www.juridat.be), la Cour de cassation tempère le caractère irrévocable de la résiliation.

Selon la Cour, la résiliation d’un contrat à durée déterminée, si elle n’est pas acceptée par l’autre partie, n’est définitive et irrévocable que si elle intervient régulièrement.

La partie qui dénonce un tel contrat peut par conséquent revenir sur une résiliation irrégulière et non acceptée, pour autant qu’elle n’abuse pas de ce droit, dit la Cour de cassation.

Dans l’affaire jugée, la Cour d’appel d’Anvers avait constaté qu’au vu des dispositions contractuelles, la dénonciation du contrat de licence par lettre du 31 octobre 2006 pour le 31 octobre 2007, n’était pas régulière.

En réalité, le contrat ne pouvait être dénoncé qu’au 31 octobre 2010 moyennant un préavis de 12 mois.

Les juges d’appel ont considéré que cette dénonciation était irrévocable, qu’elle ait été donnée régulièrement ou pas, que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée.

La décision est cassée.

En décidant que la résiliation irrégulière du contrat à durée déterminée était irrévocable et a mis définitivement fin au contrat, les juges d’appel n’ont pas légalement justifié leur décision.

Cette résiliation irrégulière pouvait encore être révoquée.

La résiliation est un acte fréquent en matière immobilière.

Un congé irrégulier qui manifeste l’intention définitive de ne plus exécuter le contrat peut constituer, selon les circonstances, une inexécution du contrat ; c’est cette inexécution qui pourra fonder une demande de résolution.

Le réflexe habituel, en présence d’un congé irrégulier, est de considérer qu’il est soit nul et de nul effet, soit qu’il est valable mais pour la prochaine échéance s’il en existe une.

Mais ce n’est pas toujours pertinent car une partie qui donne congé pour le triennat en cours ne souhaite pas forcément le faire pour le triennat suivant, au contraire.

À suivre l’arrêt de la Cour de cassation, un tel congé pourrait être retiré et ne pas même valoir pour la prochaine échéance.

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

“Een overeenkomst van onbepaalde duur kan steeds eenzijdig worden opge-zegd mits inachtneming van een redelijke termijn en dergelijke opzegging is on-herroepelijk.

Een overeenkomst van bepaalde duur kan daarentegen in de regel niet eenzijdig worden opgezegd. De opzegging van een overeenkomst van bepaalde duur is, be-houdens aanvaarding ervan door de andere contractspartij, slechts definitief en onherroepelijk indien die opzegging regelmatig is gebeurd.

De opzeggende partij kan derhalve een onregelmatige en door de andere contracts-partij niet aanvaarde opzegging ongedaan maken, mits hij dit recht niet op abusieve wijze uitoefent.

            De appelrechters oordelen dat:

–           gelet op de contractuele afspraken vervat in artikel 3 van de licentieovereen-komst, de opzegging bij brief van 31 oktober 2006 tegen 31 oktober 2007 geen rechtsgeldige opzegging was;

–           de overeenkomst immers slechts kon worden opgezegd per 31 oktober 2010 met een opzeggingstermijn van 12 maanden;

–           de opzegging in strijd met de contractuele afspraken een contractuele wanpres-tatie uitmaakt;

–           deze opzegging evenwel onherroepelijk is, ongeacht of de opzegging onjuist of foutief werd gegeven en ongeacht of de opgezegde overeenkomst van bepaalde dan wel van onbepaalde duur is.

            De appelrechters die aldus oordelen dat de onregelmatige opzegging van een overeenkomst van bepaalde duur onherroepelijk is en derhalve definitief een einde stelt aan deze overeenkomst, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.”

Le 27 juillet 2012

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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