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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Meeneembaarheid mais pas portabilité

Vous êtes propriétaire d’une habitation en Flandre, achetée 100.000 €.  A l’achat, vous avez donc payé 10 % de droit d’enregistrement, soit 10.000 €.

Deux enfants sont arrivés et vous voulez une plus grande maison. Vous achetez alors une maison de 150.000 €.

Vous ne paierez pas les droits d’enregistrement de 10 % sur 150.000 € mais sur 50.000 €. Pourquoi ? Parce que  les droits payés sur l’acquisition précédente sont portables sur la suivante).

Quelles sont les conditions de cette portabilité (meeneembaarheid) ?

  • Les deux immeubles doivent être situés en Flandre.
  • Les deux immeubles doivent affectés à l’habitation même si le nouvel immeuble peut être un terrain où construire une habitation.
  • Le propriétaire doit être une personne physique, même si l’achat avec une société est autorisé.
  • Entre l’achat et la vente ou la vente et l’achat, il n’y a pas plus de deux ans (cinq ans si c’est un terrain).
  • Les droits d’enregistrement à reporter n’excèdent pas 12.500 €.
  • Le propriétaire n’a pas acquis précédemment sous le régime de l’abattement.
  • Le propriétaire n’a pas d’autre habitation ou terrain.

Cette mesure est simple, intelligente et flamande (art. 212bis C. En.).

Pourquoi Bruxelles n’imite-t-elle pas cette mesure ?

Les Députés bruxellois Didier Gosuin et Olivier de Clippele ont déposé en 2005 une proposition d’ordonnance en ce sens, en vain (A-113/1, 2004/2005).

Ils l’ont redéposée en 2009 (A-20/1 – S.O. 2009). En vain jusqu’à présent.

Et en Wallonie ?

Une proposition en ce sens a également été déposée au parlement wallon (DOC. 185 [2004-2005] n° 1 et 2) où elle a été rejetée par la majorité (45/18). Pourquoi ? A cause de son coût direct (23,9 millions d’euros), jugé excessif.

Pour la Wallonie où les terrains sont moins chers, on peut comprendre que le législateur n’aperçoive pas le rendement indirect d’une mesure favorisant les mutations immobilières.

A Bruxelles, par contre, la portabilité serait d’un grand secours pour fixer dans la Région les classes moyennes ou aisées qui contribuent en payant des impôts.

Et Bruxelles a besoin d’habitants payant des impôts, c’est un fait et il n’y a rien d’idéologique à le reconnaître.

Les députés Gosuin et de Clippele avaient fait valoir ce qui suit en présentant leur proposition d’ordonnance :

« Le coût d’acquisition d’habitations constitue un frein à l’implantation et à la stabilisation des ménages en Région de Bruxelles-Capitale. Le prix est tel que lors de tout changement professionnel ou familial nécessitant une habitation plus grande ou localisée ailleurs, les ménages sont incités à quitter la Région de Bruxelles-Capitale pour acquérir leur maison ou appartement à l’extérieur du territoire bruxellois.

(…) les plafonds de la mesure d’abattement sont tels que les catégories de personnes que la Région a objectivement le plus intérêt à fixer pour éviter la diminution de ses recettes – classes moyennes et revenus élevés – n’en sont que faiblement influencées. La concurrence fiscale de la Flandre et le prix relativement plus bas qu’à Bruxelles des terrains en Wallonie donnent l’avantage à ces Régions lorsqu’un ménage doit décider d’acquérir une nouvelle habitation plus importante pour abriter sa famille.

La présente ordonnance a pour objectif d’agir sur le prix d’acquisition d’une nouvelle résidence principale en vue d’inciter les Bruxellois à demeurer dans notre Région lorsqu’ils doivent ou souhaitent acquérir une nouvelle résidence principale correspondant mieux à leurs conditions de vie. »

Ce sont des propos de bons sens. Seront-ils entendus ?

Nous en doutons. La Région est sous-financée et a tellement peur de perdre des recettes en droits d’enregistrement qu’elle hésite même a supprimer les droits d’enregistrement sur le terrain lorsque la TVA le frappe déjà … (voyez notre article sur l’article 159, 8° C. En.).

Le 14 novembre 2010

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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