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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Meeneembaarheid mais pas portabilité

Vous êtes propriétaire d’une habitation en Flandre, achetée 100.000 €.  A l’achat, vous avez donc payé 10 % de droit d’enregistrement, soit 10.000 €.

Deux enfants sont arrivés et vous voulez une plus grande maison. Vous achetez alors une maison de 150.000 €.

Vous ne paierez pas les droits d’enregistrement de 10 % sur 150.000 € mais sur 50.000 €. Pourquoi ? Parce que  les droits payés sur l’acquisition précédente sont portables sur la suivante).

Quelles sont les conditions de cette portabilité (meeneembaarheid) ?

  • Les deux immeubles doivent être situés en Flandre.
  • Les deux immeubles doivent affectés à l’habitation même si le nouvel immeuble peut être un terrain où construire une habitation.
  • Le propriétaire doit être une personne physique, même si l’achat avec une société est autorisé.
  • Entre l’achat et la vente ou la vente et l’achat, il n’y a pas plus de deux ans (cinq ans si c’est un terrain).
  • Les droits d’enregistrement à reporter n’excèdent pas 12.500 €.
  • Le propriétaire n’a pas acquis précédemment sous le régime de l’abattement.
  • Le propriétaire n’a pas d’autre habitation ou terrain.

Cette mesure est simple, intelligente et flamande (art. 212bis C. En.).

Pourquoi Bruxelles n’imite-t-elle pas cette mesure ?

Les Députés bruxellois Didier Gosuin et Olivier de Clippele ont déposé en 2005 une proposition d’ordonnance en ce sens, en vain (A-113/1, 2004/2005).

Ils l’ont redéposée en 2009 (A-20/1 – S.O. 2009). En vain jusqu’à présent.

Et en Wallonie ?

Une proposition en ce sens a également été déposée au parlement wallon (DOC. 185 [2004-2005] n° 1 et 2) où elle a été rejetée par la majorité (45/18). Pourquoi ? A cause de son coût direct (23,9 millions d’euros), jugé excessif.

Pour la Wallonie où les terrains sont moins chers, on peut comprendre que le législateur n’aperçoive pas le rendement indirect d’une mesure favorisant les mutations immobilières.

A Bruxelles, par contre, la portabilité serait d’un grand secours pour fixer dans la Région les classes moyennes ou aisées qui contribuent en payant des impôts.

Et Bruxelles a besoin d’habitants payant des impôts, c’est un fait et il n’y a rien d’idéologique à le reconnaître.

Les députés Gosuin et de Clippele avaient fait valoir ce qui suit en présentant leur proposition d’ordonnance :

« Le coût d’acquisition d’habitations constitue un frein à l’implantation et à la stabilisation des ménages en Région de Bruxelles-Capitale. Le prix est tel que lors de tout changement professionnel ou familial nécessitant une habitation plus grande ou localisée ailleurs, les ménages sont incités à quitter la Région de Bruxelles-Capitale pour acquérir leur maison ou appartement à l’extérieur du territoire bruxellois.

(…) les plafonds de la mesure d’abattement sont tels que les catégories de personnes que la Région a objectivement le plus intérêt à fixer pour éviter la diminution de ses recettes – classes moyennes et revenus élevés – n’en sont que faiblement influencées. La concurrence fiscale de la Flandre et le prix relativement plus bas qu’à Bruxelles des terrains en Wallonie donnent l’avantage à ces Régions lorsqu’un ménage doit décider d’acquérir une nouvelle habitation plus importante pour abriter sa famille.

La présente ordonnance a pour objectif d’agir sur le prix d’acquisition d’une nouvelle résidence principale en vue d’inciter les Bruxellois à demeurer dans notre Région lorsqu’ils doivent ou souhaitent acquérir une nouvelle résidence principale correspondant mieux à leurs conditions de vie. »

Ce sont des propos de bons sens. Seront-ils entendus ?

Nous en doutons. La Région est sous-financée et a tellement peur de perdre des recettes en droits d’enregistrement qu’elle hésite même a supprimer les droits d’enregistrement sur le terrain lorsque la TVA le frappe déjà … (voyez notre article sur l’article 159, 8° C. En.).

Le 14 novembre 2010

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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