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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Meeneembaarheid mais pas portabilité

Vous êtes propriétaire d’une habitation en Flandre, achetée 100.000 €.  A l’achat, vous avez donc payé 10 % de droit d’enregistrement, soit 10.000 €.

Deux enfants sont arrivés et vous voulez une plus grande maison. Vous achetez alors une maison de 150.000 €.

Vous ne paierez pas les droits d’enregistrement de 10 % sur 150.000 € mais sur 50.000 €. Pourquoi ? Parce que  les droits payés sur l’acquisition précédente sont portables sur la suivante).

Quelles sont les conditions de cette portabilité (meeneembaarheid) ?

  • Les deux immeubles doivent être situés en Flandre.
  • Les deux immeubles doivent affectés à l’habitation même si le nouvel immeuble peut être un terrain où construire une habitation.
  • Le propriétaire doit être une personne physique, même si l’achat avec une société est autorisé.
  • Entre l’achat et la vente ou la vente et l’achat, il n’y a pas plus de deux ans (cinq ans si c’est un terrain).
  • Les droits d’enregistrement à reporter n’excèdent pas 12.500 €.
  • Le propriétaire n’a pas acquis précédemment sous le régime de l’abattement.
  • Le propriétaire n’a pas d’autre habitation ou terrain.

Cette mesure est simple, intelligente et flamande (art. 212bis C. En.).

Pourquoi Bruxelles n’imite-t-elle pas cette mesure ?

Les Députés bruxellois Didier Gosuin et Olivier de Clippele ont déposé en 2005 une proposition d’ordonnance en ce sens, en vain (A-113/1, 2004/2005).

Ils l’ont redéposée en 2009 (A-20/1 – S.O. 2009). En vain jusqu’à présent.

Et en Wallonie ?

Une proposition en ce sens a également été déposée au parlement wallon (DOC. 185 [2004-2005] n° 1 et 2) où elle a été rejetée par la majorité (45/18). Pourquoi ? A cause de son coût direct (23,9 millions d’euros), jugé excessif.

Pour la Wallonie où les terrains sont moins chers, on peut comprendre que le législateur n’aperçoive pas le rendement indirect d’une mesure favorisant les mutations immobilières.

A Bruxelles, par contre, la portabilité serait d’un grand secours pour fixer dans la Région les classes moyennes ou aisées qui contribuent en payant des impôts.

Et Bruxelles a besoin d’habitants payant des impôts, c’est un fait et il n’y a rien d’idéologique à le reconnaître.

Les députés Gosuin et de Clippele avaient fait valoir ce qui suit en présentant leur proposition d’ordonnance :

« Le coût d’acquisition d’habitations constitue un frein à l’implantation et à la stabilisation des ménages en Région de Bruxelles-Capitale. Le prix est tel que lors de tout changement professionnel ou familial nécessitant une habitation plus grande ou localisée ailleurs, les ménages sont incités à quitter la Région de Bruxelles-Capitale pour acquérir leur maison ou appartement à l’extérieur du territoire bruxellois.

(…) les plafonds de la mesure d’abattement sont tels que les catégories de personnes que la Région a objectivement le plus intérêt à fixer pour éviter la diminution de ses recettes – classes moyennes et revenus élevés – n’en sont que faiblement influencées. La concurrence fiscale de la Flandre et le prix relativement plus bas qu’à Bruxelles des terrains en Wallonie donnent l’avantage à ces Régions lorsqu’un ménage doit décider d’acquérir une nouvelle habitation plus importante pour abriter sa famille.

La présente ordonnance a pour objectif d’agir sur le prix d’acquisition d’une nouvelle résidence principale en vue d’inciter les Bruxellois à demeurer dans notre Région lorsqu’ils doivent ou souhaitent acquérir une nouvelle résidence principale correspondant mieux à leurs conditions de vie. »

Ce sont des propos de bons sens. Seront-ils entendus ?

Nous en doutons. La Région est sous-financée et a tellement peur de perdre des recettes en droits d’enregistrement qu’elle hésite même a supprimer les droits d’enregistrement sur le terrain lorsque la TVA le frappe déjà … (voyez notre article sur l’article 159, 8° C. En.).

Le 14 novembre 2010

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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