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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Meeneembaarheid mais pas portabilité

Vous êtes propriétaire d’une habitation en Flandre, achetée 100.000 €.  A l’achat, vous avez donc payé 10 % de droit d’enregistrement, soit 10.000 €.

Deux enfants sont arrivés et vous voulez une plus grande maison. Vous achetez alors une maison de 150.000 €.

Vous ne paierez pas les droits d’enregistrement de 10 % sur 150.000 € mais sur 50.000 €. Pourquoi ? Parce que  les droits payés sur l’acquisition précédente sont portables sur la suivante).

Quelles sont les conditions de cette portabilité (meeneembaarheid) ?

  • Les deux immeubles doivent être situés en Flandre.
  • Les deux immeubles doivent affectés à l’habitation même si le nouvel immeuble peut être un terrain où construire une habitation.
  • Le propriétaire doit être une personne physique, même si l’achat avec une société est autorisé.
  • Entre l’achat et la vente ou la vente et l’achat, il n’y a pas plus de deux ans (cinq ans si c’est un terrain).
  • Les droits d’enregistrement à reporter n’excèdent pas 12.500 €.
  • Le propriétaire n’a pas acquis précédemment sous le régime de l’abattement.
  • Le propriétaire n’a pas d’autre habitation ou terrain.

Cette mesure est simple, intelligente et flamande (art. 212bis C. En.).

Pourquoi Bruxelles n’imite-t-elle pas cette mesure ?

Les Députés bruxellois Didier Gosuin et Olivier de Clippele ont déposé en 2005 une proposition d’ordonnance en ce sens, en vain (A-113/1, 2004/2005).

Ils l’ont redéposée en 2009 (A-20/1 – S.O. 2009). En vain jusqu’à présent.

Et en Wallonie ?

Une proposition en ce sens a également été déposée au parlement wallon (DOC. 185 [2004-2005] n° 1 et 2) où elle a été rejetée par la majorité (45/18). Pourquoi ? A cause de son coût direct (23,9 millions d’euros), jugé excessif.

Pour la Wallonie où les terrains sont moins chers, on peut comprendre que le législateur n’aperçoive pas le rendement indirect d’une mesure favorisant les mutations immobilières.

A Bruxelles, par contre, la portabilité serait d’un grand secours pour fixer dans la Région les classes moyennes ou aisées qui contribuent en payant des impôts.

Et Bruxelles a besoin d’habitants payant des impôts, c’est un fait et il n’y a rien d’idéologique à le reconnaître.

Les députés Gosuin et de Clippele avaient fait valoir ce qui suit en présentant leur proposition d’ordonnance :

« Le coût d’acquisition d’habitations constitue un frein à l’implantation et à la stabilisation des ménages en Région de Bruxelles-Capitale. Le prix est tel que lors de tout changement professionnel ou familial nécessitant une habitation plus grande ou localisée ailleurs, les ménages sont incités à quitter la Région de Bruxelles-Capitale pour acquérir leur maison ou appartement à l’extérieur du territoire bruxellois.

(…) les plafonds de la mesure d’abattement sont tels que les catégories de personnes que la Région a objectivement le plus intérêt à fixer pour éviter la diminution de ses recettes – classes moyennes et revenus élevés – n’en sont que faiblement influencées. La concurrence fiscale de la Flandre et le prix relativement plus bas qu’à Bruxelles des terrains en Wallonie donnent l’avantage à ces Régions lorsqu’un ménage doit décider d’acquérir une nouvelle habitation plus importante pour abriter sa famille.

La présente ordonnance a pour objectif d’agir sur le prix d’acquisition d’une nouvelle résidence principale en vue d’inciter les Bruxellois à demeurer dans notre Région lorsqu’ils doivent ou souhaitent acquérir une nouvelle résidence principale correspondant mieux à leurs conditions de vie. »

Ce sont des propos de bons sens. Seront-ils entendus ?

Nous en doutons. La Région est sous-financée et a tellement peur de perdre des recettes en droits d’enregistrement qu’elle hésite même a supprimer les droits d’enregistrement sur le terrain lorsque la TVA le frappe déjà … (voyez notre article sur l’article 159, 8° C. En.).

Le 14 novembre 2010

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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