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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La Région de Bruxelles-Capitale indirectement compétente en matière de TVA

Une proposition d’ordonnance (A-108/1 – 2009/2010) a été déposée le 2 juillet 2010 devant le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Il s’agit de l’ajout d’un article 3bis dans le Code bruxellois du logement, disposant :

« Tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, et d’autre part les tiers avec lesquels elle contracte conformément à l’article 21 de l’ordonnance du 20 mai 1999 relative à la Société de Développement de la Région de Bruxelles-Capitale, dans le cadre de sa mission de rénovation urbaine, qui gère, met en location ou finance du logement, agit dans le cadre de la politique sociale du logement développée par la Région».

Le texte a été adopté en Commission de la Commission du Logement et de la Rénovation urbaine le 28 juin 2011. Il pourra bientôt être voté et il est important.

Que signifie cette précision, qui sera inscrite dans le Code du Logement ?

Pourquoi affirmer que tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, agissent dans le cadre de la politique sociale du logement, et y ajouter les tiers contractant ?

L’article 98 et l’annexe III de la directive 2006/112/CE en matière de TVA définissent les livraisons de biens et prestations de services pouvant faire l’objet des taux réduits.

On note au point 10 de l’annexe, « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ».

C’est le point XXXVI du tableau A de l’arrêté royal n° 20 qui attribue le taux réduit de la TVA, soit 6 %, au logement dans le cadre de la politique sociale.

Or le taux de la TVA est une matière qui ne relève pas de la compétence des Régions.

La TVA est un impôt européen, la loi belge ne peut agir que dans le cadre européen.

C’est un arrêté royal qui peut fixer le taux, et encore doit-il être confirmé par la loi fédérale (art. 37 CTVA).

Donc la Région est sans pouvoir en matière de TVA.

Elle ne peut don favoriser le logement social en jouant sur le taux de la TVA ? Pas sûr.

La loi applique une notion, « la politique sociale du logement », qui, elle, relève de la compétence régionale.

Donc en étendant la notion de politique sociale du logement, la Région peut indirectement étendre l’application du taux réduit de la TVA…

C’est exactement ce qu’ambitionne la proposition d’ordonnance bruxelloise.

Or la notion de politique sociale du logement ne se limite pas au logement social.

Le taux réduit 6 %, ne s’appliquait jusqu’à présent qu’aux sociétés de logements sociaux (les SISP).

Ce taux pourra désormais s’appliquer aux opérateurs de logements à finalité sociale, comme les communes, les CPAS et également la SDRB, dans le cadre de leurs logements acquisitifs.

La réduction du taux de la TVA pourra s’appliquer à des logements communaux dépendant du patrimoine privé des communes, qui ne sont pas nécessairement loués à des prix sociaux.

C’est tout le logement fait par ou pour la SDRB qui sera finalement moins couteux, avec moins de recettes pour l’Etat fédéral.

C’est un exemple intéressant de ce que peut faire une entité fédérée pour favoriser une matière de sa compétence au détriment du fédéral.

Dans le rapport fait au nom de la Commission par le député Michel Colson[1], on relève les réponses de Monsieur Hutschinson, porteur de la proposition, au député Olivier de Clippele.

Que veut dire « tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, et d’autre part les tiers avec lesquels elle contracte ».

Qui sont ces « tout opérateur… » ? S’agit-il également des fondations, des sociétés d’investissement étrangères, des sociétés anonymes de droit public ?

M. Hutchinson a répondu que les « tiers » désignent ici les entrepreneurs agréés par la SDRB, et personne d’autre.

Pour le reste, ce sont des entrepreneurs qui travaillent avec la SDRB, dit M. Hutschinson.

Dont acte.

Le 23 juillet 2011


[1] Un député bruxellois MR qui réalise un excellent travail dans le logement.

Commentaires

  1. C’est fait ! L’ordonnance en question, du 20 juillet 2011, a été publiée au Moniteur Belge de ce 10 août 2011.

    août 10, 2011
  2. Wynant Patrick #

    Excellent travail de nos représentants politiques régionaux. Je suis, comme 238 autres personnes, l’heureux acquéreur d’un logement SDRB faisant partie du projet « Bervoets »(Forest),en cours de finalisation et je me demandais la chose suivante: A la réception provisoire (prévision pour octobre /novembre 2011) de mon lot, le paiement de la sixième et dernière tranche me sera réclamé (dont TVA sur les subsides octroyés par la Région Bxl-capitale). Vu la publication de cette proposition d’ordonnance au moniteur belge ce 10/08/11, le taux de TVA à appliquer sur cette ultime tranche ainsi que sur celui sur les subsides, pourrait-il passer de 21% au taux réduit de 6% ? Sinon, bravo pour la conception et la mise à jour de votre blog fort intéressant et instructif.

    août 13, 2011
  3. Excellente question. En principe, oui.

    Le but de l’ordonnance est justement de faire appliquer le taux réduit sur ce type de logement.

    Interpellez votre interlocuteur à la SDRB et réclamez une facture avec le taux de 6 %, puis revenez nous faire part de sa réaction.

    août 19, 2011
  4. Wynant Patrick #

    Voici réponse apportée par téléphone, à l’un des futurs 239 copropriétaires du projet susmentionné et rapportée par e-mail à quelques-un d’entre-nous. Selon ce dernier, son interlocuteur, l’ombudsman de la SDRB, aurait annoncé que :
    « En matière de droit fiscal, le principe de non-rétroactivité de la norme juridique est de vigueur. Dès lors l’ordonnance du 20 juillet 2011(Moniteur Belge de ce 10 août 2011) ne serait applicable qu’aux acquéreurs d’un bien dont l’acte authentique aurait été signé après le 10 août 2011. Et donc pas dans le cas du projet Bervoets. Cette position officielle de la SDRB (toujours selon l’ombudsman) resterait valable jusqu’à ce que l’administration fiscale (qui a été sollicité par la SDRB sur le sujet ) se prononce quant au champ d’application de l’ordonnance du 20 juillet 2011. En effet, il semble que le législateur n’ai prévu aucun régime transitoire . Dès lors, il appartient au fisc de statuer sur les acquisitions antérieures au 10 août 2011 mais pour lesquelles clôture des facturations n’est, au 10 août 2011, toujours pas effective, du fait de la loi Breyne (= la situation des acquéreurs de Bervoets).

    août 25, 2011
    • Je pense que la position de la SDRB est correcte.
      Pour susciter le débat, je propose un article sur le sujet (voyez en page accueil l’article « le taux est modifié, mais quand change le prix ? ».

      août 26, 2011
  5. Wynant Patrick #

    Répondre aussi professionnellement sans le moindre intérêt lucratif, déjà merci. De là, à consacrer tout un article, aussi clair et détaillé, consacré au sujet de ma demande, GRAND GRAND MERCI,tant de ma part, que de toutes celles et de tous ceux qui ont eu plaisir à lire vos lignes et à y trouver aussi, j’en suis certain, des réponses.

    septembre 1, 2011
  6. Wynant Patrick #

    Le fait que dans l’acte authentique d’achat d’un bien SDRB, il y est stipulé que (Article 11 -Transfert de la propriété des constructions à ériger et des risques) : « L’acquéreur sera propriétaire des constructions au fur et à mesure de la mise en oeuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction, le transfert des risques visés par les art 1788 et 1789 du Code Civil ne s’opérant toutefois qu’à la réception provisoire des travaux afférents respectivement aux parties communes ou aux parties privatives(…) » change-t-il quelque chose quant à la détermination du moment de la livraison du bien (=fait générateur)?

    septembre 8, 2011
  7. Kamilla #

    Et si une des clauses de compromis stipule : « …. Frais : l’acquéreur, qui s’y oblige, supportera en sus du prix les frais, taxes, notamment les droits d’enregistrement sur le terrain, et la TVA, y compris tout redressement ultérieur de l’administration fiscale, et honoraires… »
    « Le vendeur des constructions remboursera, le cas échéant, également le montant de la différence de taux entre vingt-et-un pourcent (21%) et douze pour cent (12 %) qui lui serait soit accordée définitivement par l’administration fiscale, soit obtenue par une décision judiciaire coulée en autorité de chose jugée, l’immeuble vendu étant, au sens de l’ordonnance du 20 mai 1999 de la Région de Bruxelles-Capitale, assimilé à du logement social »?

    D’autant plus que la véritable possession du bien n’est possible que après le paiement du solde (à l’acte authentique », réception provisoire et la remise des clés, est-ce que ce n’est pas ce moment là qu’on peut considérer comme la « livraison » du bien au lieu de la date de signature du compromis de vente?

    septembre 15, 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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