Carnet de route en Droit Immobilier
Une proposition d’ordonnance (A-108/1 – 2009/2010) a été déposée le 2 juillet 2010 devant le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Il s’agit de l’ajout d’un article 3bis dans le Code bruxellois du logement, disposant :
« Tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, et d’autre part les tiers avec lesquels elle contracte conformément à l’article 21 de l’ordonnance du 20 mai 1999 relative à la Société de Développement de la Région de Bruxelles-Capitale, dans le cadre de sa mission de rénovation urbaine, qui gère, met en location ou finance du logement, agit dans le cadre de la politique sociale du logement développée par la Région».
Le texte a été adopté en Commission de la Commission du Logement et de la Rénovation urbaine le 28 juin 2011. Il pourra bientôt être voté et il est important.
Que signifie cette précision, qui sera inscrite dans le Code du Logement ?
Pourquoi affirmer que tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, agissent dans le cadre de la politique sociale du logement, et y ajouter les tiers contractant ?
L’article 98 et l’annexe III de la directive 2006/112/CE en matière de TVA définissent les livraisons de biens et prestations de services pouvant faire l’objet des taux réduits.
On note au point 10 de l’annexe, « la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale ».
C’est le point XXXVI du tableau A de l’arrêté royal n° 20 qui attribue le taux réduit de la TVA, soit 6 %, au logement dans le cadre de la politique sociale.
Or le taux de la TVA est une matière qui ne relève pas de la compétence des Régions.
La TVA est un impôt européen, la loi belge ne peut agir que dans le cadre européen.
C’est un arrêté royal qui peut fixer le taux, et encore doit-il être confirmé par la loi fédérale (art. 37 CTVA).
Donc la Région est sans pouvoir en matière de TVA.
Elle ne peut don favoriser le logement social en jouant sur le taux de la TVA ? Pas sûr.
La loi applique une notion, « la politique sociale du logement », qui, elle, relève de la compétence régionale.
Donc en étendant la notion de politique sociale du logement, la Région peut indirectement étendre l’application du taux réduit de la TVA…
C’est exactement ce qu’ambitionne la proposition d’ordonnance bruxelloise.
Or la notion de politique sociale du logement ne se limite pas au logement social.
Le taux réduit 6 %, ne s’appliquait jusqu’à présent qu’aux sociétés de logements sociaux (les SISP).
Ce taux pourra désormais s’appliquer aux opérateurs de logements à finalité sociale, comme les communes, les CPAS et également la SDRB, dans le cadre de leurs logements acquisitifs.
La réduction du taux de la TVA pourra s’appliquer à des logements communaux dépendant du patrimoine privé des communes, qui ne sont pas nécessairement loués à des prix sociaux.
C’est tout le logement fait par ou pour la SDRB qui sera finalement moins couteux, avec moins de recettes pour l’Etat fédéral.
C’est un exemple intéressant de ce que peut faire une entité fédérée pour favoriser une matière de sa compétence au détriment du fédéral.
Dans le rapport fait au nom de la Commission par le député Michel Colson[1], on relève les réponses de Monsieur Hutschinson, porteur de la proposition, au député Olivier de Clippele.
Que veut dire « tout opérateur immobilier public, ainsi que la SDRB, et d’autre part les tiers avec lesquels elle contracte ».
Qui sont ces « tout opérateur… » ? S’agit-il également des fondations, des sociétés d’investissement étrangères, des sociétés anonymes de droit public ?
M. Hutchinson a répondu que les « tiers » désignent ici les entrepreneurs agréés par la SDRB, et personne d’autre.
Pour le reste, ce sont des entrepreneurs qui travaillent avec la SDRB, dit M. Hutschinson.
Dont acte.
Le 23 juillet 2011
[1] Un député bruxellois MR qui réalise un excellent travail dans le logement.
C’est fait ! L’ordonnance en question, du 20 juillet 2011, a été publiée au Moniteur Belge de ce 10 août 2011.
Excellent travail de nos représentants politiques régionaux. Je suis, comme 238 autres personnes, l’heureux acquéreur d’un logement SDRB faisant partie du projet « Bervoets »(Forest),en cours de finalisation et je me demandais la chose suivante: A la réception provisoire (prévision pour octobre /novembre 2011) de mon lot, le paiement de la sixième et dernière tranche me sera réclamé (dont TVA sur les subsides octroyés par la Région Bxl-capitale). Vu la publication de cette proposition d’ordonnance au moniteur belge ce 10/08/11, le taux de TVA à appliquer sur cette ultime tranche ainsi que sur celui sur les subsides, pourrait-il passer de 21% au taux réduit de 6% ? Sinon, bravo pour la conception et la mise à jour de votre blog fort intéressant et instructif.
Excellente question. En principe, oui.
Le but de l’ordonnance est justement de faire appliquer le taux réduit sur ce type de logement.
Interpellez votre interlocuteur à la SDRB et réclamez une facture avec le taux de 6 %, puis revenez nous faire part de sa réaction.
Voici réponse apportée par téléphone, à l’un des futurs 239 copropriétaires du projet susmentionné et rapportée par e-mail à quelques-un d’entre-nous. Selon ce dernier, son interlocuteur, l’ombudsman de la SDRB, aurait annoncé que :
« En matière de droit fiscal, le principe de non-rétroactivité de la norme juridique est de vigueur. Dès lors l’ordonnance du 20 juillet 2011(Moniteur Belge de ce 10 août 2011) ne serait applicable qu’aux acquéreurs d’un bien dont l’acte authentique aurait été signé après le 10 août 2011. Et donc pas dans le cas du projet Bervoets. Cette position officielle de la SDRB (toujours selon l’ombudsman) resterait valable jusqu’à ce que l’administration fiscale (qui a été sollicité par la SDRB sur le sujet ) se prononce quant au champ d’application de l’ordonnance du 20 juillet 2011. En effet, il semble que le législateur n’ai prévu aucun régime transitoire . Dès lors, il appartient au fisc de statuer sur les acquisitions antérieures au 10 août 2011 mais pour lesquelles clôture des facturations n’est, au 10 août 2011, toujours pas effective, du fait de la loi Breyne (= la situation des acquéreurs de Bervoets).
Je pense que la position de la SDRB est correcte.
Pour susciter le débat, je propose un article sur le sujet (voyez en page accueil l’article « le taux est modifié, mais quand change le prix ? ».
Répondre aussi professionnellement sans le moindre intérêt lucratif, déjà merci. De là, à consacrer tout un article, aussi clair et détaillé, consacré au sujet de ma demande, GRAND GRAND MERCI,tant de ma part, que de toutes celles et de tous ceux qui ont eu plaisir à lire vos lignes et à y trouver aussi, j’en suis certain, des réponses.
Le fait que dans l’acte authentique d’achat d’un bien SDRB, il y est stipulé que (Article 11 -Transfert de la propriété des constructions à ériger et des risques) : « L’acquéreur sera propriétaire des constructions au fur et à mesure de la mise en oeuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction, le transfert des risques visés par les art 1788 et 1789 du Code Civil ne s’opérant toutefois qu’à la réception provisoire des travaux afférents respectivement aux parties communes ou aux parties privatives(…) » change-t-il quelque chose quant à la détermination du moment de la livraison du bien (=fait générateur)?
Et si une des clauses de compromis stipule : « …. Frais : l’acquéreur, qui s’y oblige, supportera en sus du prix les frais, taxes, notamment les droits d’enregistrement sur le terrain, et la TVA, y compris tout redressement ultérieur de l’administration fiscale, et honoraires… »
« Le vendeur des constructions remboursera, le cas échéant, également le montant de la différence de taux entre vingt-et-un pourcent (21%) et douze pour cent (12 %) qui lui serait soit accordée définitivement par l’administration fiscale, soit obtenue par une décision judiciaire coulée en autorité de chose jugée, l’immeuble vendu étant, au sens de l’ordonnance du 20 mai 1999 de la Région de Bruxelles-Capitale, assimilé à du logement social »?
D’autant plus que la véritable possession du bien n’est possible que après le paiement du solde (à l’acte authentique », réception provisoire et la remise des clés, est-ce que ce n’est pas ce moment là qu’on peut considérer comme la « livraison » du bien au lieu de la date de signature du compromis de vente?