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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de mutation immobilière à 1,5 %

L’article 52 du Code des droits d’enregistrement permet de réduire le droit proportionnel de mutation immobilière à 1,5 %, au lieu de 12,5 % à Bruxelles.

Ce taux réduit s’applique lorsqu’une prime à l’achat est accordée aux acquéreurs d’un bien vendu par une société régionale.

Il y a là une certaine logique, car pourquoi donner une prime pour payer des taxes ?

C’est dans cet esprit que l’ordonnance du 20 juillet 2011 de la Région de Bruxelles-Capitale a modifié le Code du logement pour élargir la définition des opérations de politique sociale du logement et ainsi étendre l’application du taux réduit de la TVA sur le logement neuf (6 %).

On le comprend, le financement de la Région en logements neufs partait pour 21 % (la TVA) vers le budget fédéral.

Revenons à l’article 52 dont le texte est encore d’expression fédérale.

Il vise les ventes d’habitations consenties par la Société nationale du logement, la Société nationale terrienne ou par les sociétés régionales.

Ce texte n’a pas encore été modifié par la Région de Bruxelles-Capitale alors que le Code bruxellois du Logement permet à la Région d’accorder des aides à l’achat d’une habitation (art. 125).

La Région a certes mis en place une politique active du logement.

C’est nécessaire. Le besoin est criant en logements à bas  prix dans la Région.

Rappelons que près de 50 % de la population bruxelloise remplit les conditions d’attribution d’un logement social et que 38.000 familles sont inscrites sur les listes d’attente, soit autant de demandeurs que de bénéficiaires de  logements sociaux.

Et à cela, il faut ajouter les listes d’attente au Fonds du logement, à la SDRB ou encore dans les AIS.

Le logement est donc un défi important de la Région, et l’accroissement de la population n’arrange rien à cet égard.

La Région n’est pas inactive, on l’a dit.

En 2003, la Région a mis en place l’abattement sur les premiers 60.000 € pour une première propriété, mais cela ne vise pas seulement le logement moyen ou social.

La SDRB produit des logements à des prix inférieur au marché pour des habitants à revenus moyens dans des quartiers caractérisés par un déficit en construction résidentielle, dans le but de maintenir ou de ramener les habitants dans la Région.

Ces différents projets de logements sont réalisés grâce à un partenariat entre le secteur public et le secteur privé, au moyen de subsides régionaux.

Le Fonds du Logement, quant à lui, accorde des prêts hypothécaires avantageux.

Mais ni la SDRB, ni le Fonds du Logement n’accordent des primes à l’achat.

Cela fait obstacle à ce que la Région réduise les droits d’enregistrement de 12,5 % à 1,5 % sur les acquisitions favorisées par ces primes.

La députée bruxelloise Caroline Persoons a posé une question parlementaire le 8 juin 2011 (session ordinaire 2010-2011, 15 juillet 2011, [n° 20], p. 47) sur le nombre de transaction au taux réduit.

Le gouvernement bruxellois a dû répondre que la mesure n’était pas appliquée.

Qu’en penser ?

Le développement de logements pour les revenus modestes n’est pas seulement une question d’aide à l’acquisition.

Le logement est une manière de mettre en œuvre une politique globale de la ville.

La réhabilitation de quartiers, le développement économique, la sécurité dans la ville, la cohésion sociale, la mixité fonctionnelle de la ville (habitat et activité) sont des objectifs interdépendants qui se réalisent au travers du développement de logement.

On conçoit donc que la Région préfère affecter des moyens à une politique où elle est un véritable acteur de la création de logements, plutôt que jouer un rôle passif et limité de subsidiation.

C’est d’autant plus vrai que les logements neufs ou considérés comme neufs (rénovation structurelle) entraîne des mutations soumises à la TVA (à 6 % dorénavant) et non des droits d’enregistrement.

Cela explique sans doute qu’à ce jour l’article 52 ne soit pas encore vu comme une opportunité par la Région.

On peut le comprendre, mais il faut tout de même poursuivre la réflexion.

Pour des logements qui ont été créés dans le cadre d’une politique globale du logement, qui ne sont plus neufs et qui peuvent être vendus sous le régime des droits d’enregistrement, il peut être intéressant de réduire ces droits.

Cela peut permettre à certains bénéficiaires de logements sociaux d’acquérir leur logement.

L’accès à la propriété responsabilise la population visée, lui donne confiance, l’émancipe, la stabilise et la rend plus réceptive au respect et à l’entretien du site.

Ce n’est pas négligeable et c’est aussi une mission sociale prioritaire.

La mixité propriétaires – locataires ne peut qu’être favorable. La politique doit rendre la population autonome et non dépendante d’un service social.

Il reste que l’idée de vendre du logement social est un actuellement un tabou pour la majorité politique à Bruxelles.

Pour elle, le logement social doit satisfaire les besoins des locataires et non faire le patrimoine d’acquéreurs supposés favorisés.

C’est vrai et c’est faux.

Il est évident que l’argent public doit satisfaire la demande la plus pressante de logement et c’est la location sociale qui répond le mieux et le plus immédiatement à ce besoin.

Mais si l’accès à la propriété peut être reconnu à des personnes qui sont dans les critères du logement social, aux mêmes conditions financières, l’objectif de la politique du logement  est mieux rencontré par l’accès à la propriété que par la location.

Et surtout cela dégage des moyens pour financer d’autres logements.

C’est possible : l’article 64 du Code du logement permet aux SISP, avec l’autorisation de la SLRB, des vendre des immeubles dans le respect des objectifs du secteur et de la politique foncière définie par le Gouvernement.

Il est également possible de constituer un droit réel d’emphytéose de long terme qui confère un droit symboliquement proche de la propriété sans totale aliénation par la SISP.

Bref, si l’on mène ce débat en dehors de toute idéologique, organiser la mixité locataires – propriétaires s’inscrit parfaitement dans la politique sociale du logement.

Et la réduction des droits d’enregistrement à 1,5 % faciliterait sensiblement cette mesure.

Le 3 septembre 2011

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

Lire plus arrow_forward

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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