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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de mutation immobilière à 1,5 %

L’article 52 du Code des droits d’enregistrement permet de réduire le droit proportionnel de mutation immobilière à 1,5 %, au lieu de 12,5 % à Bruxelles.

Ce taux réduit s’applique lorsqu’une prime à l’achat est accordée aux acquéreurs d’un bien vendu par une société régionale.

Il y a là une certaine logique, car pourquoi donner une prime pour payer des taxes ?

C’est dans cet esprit que l’ordonnance du 20 juillet 2011 de la Région de Bruxelles-Capitale a modifié le Code du logement pour élargir la définition des opérations de politique sociale du logement et ainsi étendre l’application du taux réduit de la TVA sur le logement neuf (6 %).

On le comprend, le financement de la Région en logements neufs partait pour 21 % (la TVA) vers le budget fédéral.

Revenons à l’article 52 dont le texte est encore d’expression fédérale.

Il vise les ventes d’habitations consenties par la Société nationale du logement, la Société nationale terrienne ou par les sociétés régionales.

Ce texte n’a pas encore été modifié par la Région de Bruxelles-Capitale alors que le Code bruxellois du Logement permet à la Région d’accorder des aides à l’achat d’une habitation (art. 125).

La Région a certes mis en place une politique active du logement.

C’est nécessaire. Le besoin est criant en logements à bas  prix dans la Région.

Rappelons que près de 50 % de la population bruxelloise remplit les conditions d’attribution d’un logement social et que 38.000 familles sont inscrites sur les listes d’attente, soit autant de demandeurs que de bénéficiaires de  logements sociaux.

Et à cela, il faut ajouter les listes d’attente au Fonds du logement, à la SDRB ou encore dans les AIS.

Le logement est donc un défi important de la Région, et l’accroissement de la population n’arrange rien à cet égard.

La Région n’est pas inactive, on l’a dit.

En 2003, la Région a mis en place l’abattement sur les premiers 60.000 € pour une première propriété, mais cela ne vise pas seulement le logement moyen ou social.

La SDRB produit des logements à des prix inférieur au marché pour des habitants à revenus moyens dans des quartiers caractérisés par un déficit en construction résidentielle, dans le but de maintenir ou de ramener les habitants dans la Région.

Ces différents projets de logements sont réalisés grâce à un partenariat entre le secteur public et le secteur privé, au moyen de subsides régionaux.

Le Fonds du Logement, quant à lui, accorde des prêts hypothécaires avantageux.

Mais ni la SDRB, ni le Fonds du Logement n’accordent des primes à l’achat.

Cela fait obstacle à ce que la Région réduise les droits d’enregistrement de 12,5 % à 1,5 % sur les acquisitions favorisées par ces primes.

La députée bruxelloise Caroline Persoons a posé une question parlementaire le 8 juin 2011 (session ordinaire 2010-2011, 15 juillet 2011, [n° 20], p. 47) sur le nombre de transaction au taux réduit.

Le gouvernement bruxellois a dû répondre que la mesure n’était pas appliquée.

Qu’en penser ?

Le développement de logements pour les revenus modestes n’est pas seulement une question d’aide à l’acquisition.

Le logement est une manière de mettre en œuvre une politique globale de la ville.

La réhabilitation de quartiers, le développement économique, la sécurité dans la ville, la cohésion sociale, la mixité fonctionnelle de la ville (habitat et activité) sont des objectifs interdépendants qui se réalisent au travers du développement de logement.

On conçoit donc que la Région préfère affecter des moyens à une politique où elle est un véritable acteur de la création de logements, plutôt que jouer un rôle passif et limité de subsidiation.

C’est d’autant plus vrai que les logements neufs ou considérés comme neufs (rénovation structurelle) entraîne des mutations soumises à la TVA (à 6 % dorénavant) et non des droits d’enregistrement.

Cela explique sans doute qu’à ce jour l’article 52 ne soit pas encore vu comme une opportunité par la Région.

On peut le comprendre, mais il faut tout de même poursuivre la réflexion.

Pour des logements qui ont été créés dans le cadre d’une politique globale du logement, qui ne sont plus neufs et qui peuvent être vendus sous le régime des droits d’enregistrement, il peut être intéressant de réduire ces droits.

Cela peut permettre à certains bénéficiaires de logements sociaux d’acquérir leur logement.

L’accès à la propriété responsabilise la population visée, lui donne confiance, l’émancipe, la stabilise et la rend plus réceptive au respect et à l’entretien du site.

Ce n’est pas négligeable et c’est aussi une mission sociale prioritaire.

La mixité propriétaires – locataires ne peut qu’être favorable. La politique doit rendre la population autonome et non dépendante d’un service social.

Il reste que l’idée de vendre du logement social est un actuellement un tabou pour la majorité politique à Bruxelles.

Pour elle, le logement social doit satisfaire les besoins des locataires et non faire le patrimoine d’acquéreurs supposés favorisés.

C’est vrai et c’est faux.

Il est évident que l’argent public doit satisfaire la demande la plus pressante de logement et c’est la location sociale qui répond le mieux et le plus immédiatement à ce besoin.

Mais si l’accès à la propriété peut être reconnu à des personnes qui sont dans les critères du logement social, aux mêmes conditions financières, l’objectif de la politique du logement  est mieux rencontré par l’accès à la propriété que par la location.

Et surtout cela dégage des moyens pour financer d’autres logements.

C’est possible : l’article 64 du Code du logement permet aux SISP, avec l’autorisation de la SLRB, des vendre des immeubles dans le respect des objectifs du secteur et de la politique foncière définie par le Gouvernement.

Il est également possible de constituer un droit réel d’emphytéose de long terme qui confère un droit symboliquement proche de la propriété sans totale aliénation par la SISP.

Bref, si l’on mène ce débat en dehors de toute idéologique, organiser la mixité locataires – propriétaires s’inscrit parfaitement dans la politique sociale du logement.

Et la réduction des droits d’enregistrement à 1,5 % faciliterait sensiblement cette mesure.

Le 3 septembre 2011

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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