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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de mutation immobilière à 1,5 %

L’article 52 du Code des droits d’enregistrement permet de réduire le droit proportionnel de mutation immobilière à 1,5 %, au lieu de 12,5 % à Bruxelles.

Ce taux réduit s’applique lorsqu’une prime à l’achat est accordée aux acquéreurs d’un bien vendu par une société régionale.

Il y a là une certaine logique, car pourquoi donner une prime pour payer des taxes ?

C’est dans cet esprit que l’ordonnance du 20 juillet 2011 de la Région de Bruxelles-Capitale a modifié le Code du logement pour élargir la définition des opérations de politique sociale du logement et ainsi étendre l’application du taux réduit de la TVA sur le logement neuf (6 %).

On le comprend, le financement de la Région en logements neufs partait pour 21 % (la TVA) vers le budget fédéral.

Revenons à l’article 52 dont le texte est encore d’expression fédérale.

Il vise les ventes d’habitations consenties par la Société nationale du logement, la Société nationale terrienne ou par les sociétés régionales.

Ce texte n’a pas encore été modifié par la Région de Bruxelles-Capitale alors que le Code bruxellois du Logement permet à la Région d’accorder des aides à l’achat d’une habitation (art. 125).

La Région a certes mis en place une politique active du logement.

C’est nécessaire. Le besoin est criant en logements à bas  prix dans la Région.

Rappelons que près de 50 % de la population bruxelloise remplit les conditions d’attribution d’un logement social et que 38.000 familles sont inscrites sur les listes d’attente, soit autant de demandeurs que de bénéficiaires de  logements sociaux.

Et à cela, il faut ajouter les listes d’attente au Fonds du logement, à la SDRB ou encore dans les AIS.

Le logement est donc un défi important de la Région, et l’accroissement de la population n’arrange rien à cet égard.

La Région n’est pas inactive, on l’a dit.

En 2003, la Région a mis en place l’abattement sur les premiers 60.000 € pour une première propriété, mais cela ne vise pas seulement le logement moyen ou social.

La SDRB produit des logements à des prix inférieur au marché pour des habitants à revenus moyens dans des quartiers caractérisés par un déficit en construction résidentielle, dans le but de maintenir ou de ramener les habitants dans la Région.

Ces différents projets de logements sont réalisés grâce à un partenariat entre le secteur public et le secteur privé, au moyen de subsides régionaux.

Le Fonds du Logement, quant à lui, accorde des prêts hypothécaires avantageux.

Mais ni la SDRB, ni le Fonds du Logement n’accordent des primes à l’achat.

Cela fait obstacle à ce que la Région réduise les droits d’enregistrement de 12,5 % à 1,5 % sur les acquisitions favorisées par ces primes.

La députée bruxelloise Caroline Persoons a posé une question parlementaire le 8 juin 2011 (session ordinaire 2010-2011, 15 juillet 2011, [n° 20], p. 47) sur le nombre de transaction au taux réduit.

Le gouvernement bruxellois a dû répondre que la mesure n’était pas appliquée.

Qu’en penser ?

Le développement de logements pour les revenus modestes n’est pas seulement une question d’aide à l’acquisition.

Le logement est une manière de mettre en œuvre une politique globale de la ville.

La réhabilitation de quartiers, le développement économique, la sécurité dans la ville, la cohésion sociale, la mixité fonctionnelle de la ville (habitat et activité) sont des objectifs interdépendants qui se réalisent au travers du développement de logement.

On conçoit donc que la Région préfère affecter des moyens à une politique où elle est un véritable acteur de la création de logements, plutôt que jouer un rôle passif et limité de subsidiation.

C’est d’autant plus vrai que les logements neufs ou considérés comme neufs (rénovation structurelle) entraîne des mutations soumises à la TVA (à 6 % dorénavant) et non des droits d’enregistrement.

Cela explique sans doute qu’à ce jour l’article 52 ne soit pas encore vu comme une opportunité par la Région.

On peut le comprendre, mais il faut tout de même poursuivre la réflexion.

Pour des logements qui ont été créés dans le cadre d’une politique globale du logement, qui ne sont plus neufs et qui peuvent être vendus sous le régime des droits d’enregistrement, il peut être intéressant de réduire ces droits.

Cela peut permettre à certains bénéficiaires de logements sociaux d’acquérir leur logement.

L’accès à la propriété responsabilise la population visée, lui donne confiance, l’émancipe, la stabilise et la rend plus réceptive au respect et à l’entretien du site.

Ce n’est pas négligeable et c’est aussi une mission sociale prioritaire.

La mixité propriétaires – locataires ne peut qu’être favorable. La politique doit rendre la population autonome et non dépendante d’un service social.

Il reste que l’idée de vendre du logement social est un actuellement un tabou pour la majorité politique à Bruxelles.

Pour elle, le logement social doit satisfaire les besoins des locataires et non faire le patrimoine d’acquéreurs supposés favorisés.

C’est vrai et c’est faux.

Il est évident que l’argent public doit satisfaire la demande la plus pressante de logement et c’est la location sociale qui répond le mieux et le plus immédiatement à ce besoin.

Mais si l’accès à la propriété peut être reconnu à des personnes qui sont dans les critères du logement social, aux mêmes conditions financières, l’objectif de la politique du logement  est mieux rencontré par l’accès à la propriété que par la location.

Et surtout cela dégage des moyens pour financer d’autres logements.

C’est possible : l’article 64 du Code du logement permet aux SISP, avec l’autorisation de la SLRB, des vendre des immeubles dans le respect des objectifs du secteur et de la politique foncière définie par le Gouvernement.

Il est également possible de constituer un droit réel d’emphytéose de long terme qui confère un droit symboliquement proche de la propriété sans totale aliénation par la SISP.

Bref, si l’on mène ce débat en dehors de toute idéologique, organiser la mixité locataires – propriétaires s’inscrit parfaitement dans la politique sociale du logement.

Et la réduction des droits d’enregistrement à 1,5 % faciliterait sensiblement cette mesure.

Le 3 septembre 2011

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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