La réforme du droit de la copropriété en 21 points

par Gilles Carnoy le 20 janvier 2019

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2. S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3. Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4. Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5. Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6. Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7. Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8. Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9. Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f. Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14. Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a. Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b. Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c. Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15. Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a. Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b. Précision quant à son organisation.

16. Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17. Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18. Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19. Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20. Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21. Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

Utopie et urbanisme

par Gilles Carnoy le 2 janvier 2019

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IV^e Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

« 9 La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10 Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

IL FAUT EXIGER

28 qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29 qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est aux antipodes de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les ZEMUs issues de la dernière réforme du PRAS sont un exemple des re-mixité des fonctions.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme, comme dirait de Gaule …

La sincérité du motif de refus de renouvellement

par Gilles Carnoy le 1 janvier 2019

Le bailleur peut refuser le renouvellement pour certains motifs limitativement énumérées dans l’article 16, I, de la loi sur les baux commerciaux.

Le motif doit être mis en œuvre dans les six mois et pendant au moins deux ans.

Si le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer un motif légal, il doit payer une indemnité de trois ans de loyer ou plus, si le dommage est supérieur.

Il existe une condition de validité du motif qui n’est pas dans la loi ; c’est la sincérité ou le sérieux du motif.

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 le rappelle (rôle n° C.17.0497.F, www.juridat.be).

« En vertu de l’article 16.I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement.

Le juge ne peut rejeter le refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur que si la volonté d’occupation de l’immeuble qu’il a exprimée s’avère manifestement non sincère ou irréalisable.

Le moyen, qui soutient que le pouvoir du juge n’est pas limité à un contrôle marginal de la sincérité du motif, manque en droit. »

Ces principes sont aussi valables dans le bail d’habitation concernant le motif de résiliation par le bailleur.

La Cour de cassation qualifie de marginal le contrôle du juge de la sincérité du motif.

Autrement dit, le juge doit se limiter à vérifier si le motif du refus est manifestement impossible, non sincère, frauduleux et absolument pas sérieux.

Ni le preneur, ni le juge ne peuvent contrôler l’opportunité de la décision du bailleur dès lors qu’elle est conforme à la loi. La bonne foi du bailleur est, à cet égard, présumée.

Il n’appartient pas au bailleur de prouver qu’il réalisera effectivement le motif sur lequel il appuie le refus du renouvellement (Cass., 11 janvier 1990, J.T., 1990, p. 386 et B. Louveaux, Le bail commercial, p. 833, n° 898).

Le contrôle du juge ne porte que sur le caractère manifestement impossible, non sincère, frauduleuse et absolument pas sérieux » (D. Meulemans [dir.], « Le contrôle de la sincérité du motif », in Manuel Permanent des Baux à Loyer et Commerciaux, D -Partie 4, chap. 8, section 8bis, § 1, Gand, Story Publishers, 2017).

Cette question prend tout son intérêt en matière d’urbanisme.

Le changement d’affectation peut s’avérer illusoire en raison des prescriptions de planologie applicables au site.

La démolition reconstruction aussi lorsque l’immeuble fait l’objet de mesure de protection du patrimoine.

C’est alors que le preneur évincé commence à douter du sérieux ou de la sincérité du motif.

Violences conjugales et bail

par Gilles Carnoy le 26 décembre 2018

Lorsqu’une femme est cosignataire du bail et doit fuir l’habitation commune pour raison de violence conjugale, elle reste tenue aux obligations locatives.

Si son violent ex compagnon ne paie pas le loyer, elle devra suppléer à sa carence, tout en supportant le coût de son nouveau logement.

En France, l’article 136 de la loi Elan dispense la victime de violences conjugales de contribuer au paiement du loyer.

À quelles conditions ?

Le bail doit être signé par les deux parties (auteur de violence et victime),
Les violences ont été constatées par justice,
Pour les couples mariés et les cohabitants,
La victime doit informer le bailleur par lettre recommandée.

Cette loi française devrait inspirer nos législateurs régionaux.

C’est un exemple de choix de société exprimé par la loi : en l’occurrence préférer protéger la victime de violence conjugale plutôt que le propriétaire bailleur.

Le sort des travaux après séparation

par Gilles Carnoy le 29 octobre 2018

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

Urbanisme : que faire d’une trop grande maison ?

par Gilles Carnoy le 26 octobre 2018

Nombre d’anciennes maisons sont conçues pour de grandes familles avec des surfaces pour la domesticité.

Cela ne correspond plus à la sociologie d’aujourd’hui, ni, partant, à la typologie actuelle des immeubles résidentiels.

Diviser de tels immeubles est devenu particulièrement difficile car les Communes retiennent des considérations de densité qui ne correspondent plus aux nécessités actuelles.

Un immeuble mono-logement de grande taille peut certes accueillir une famille recomposée ou une famille avec du personnel.

Mais plus souvent, le propriétaire valorisera son immeuble en utilisation de logement partagé (cohabitation et colocation).

Aucun de ces types d’occupation potentiels ne remet en cause le caractère de mono-logement d’un immeuble résidentiel.

Soulignons que sur ce thème, le Conseil d’État (section du contentieux administratif) a décidé récemment que, sur le plan urbanistique, une maison ne perdait pas son affectation unifamiliale de départ si elle venait à accueillir une colocation (C.E., (XIII), 20 avril 2017, ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n°237.973, N. Bernard, « La colocation, la coacquisition, les divisions d’immeuble et l’urbanisme », Jurim Pratique, 1/2017, Larcier, Bruxelles, 2017, p. 138).

Le Conseil d’Etat s’exprime comme suit :

« Une maison unifamiliale n’est pas réservée à des personnes apparentées. Les modes de vie contemporains créent des familles constituées de personnes non apparentées. La maison unifamiliale est donc destinée à accueillir des personnes qui vivent ensemble, comme en famille apparentée, dans le même logement. Partant, l’ouverture de l’habitation unifamiliale à la colocation, c’est-à-dire à des personnes qui vont vivre ensemble dans l’immeuble en se partageant le loyer, en l’utilisant comme le font les membres d’une famille et qui sont peut-être les membres d’une famille, ne constitue pas un changement de destination contraire au permis délivré pour l’habitation unifamiliale ».

Avocat agent immobilier

par Gilles Carnoy le 11 octobre 2018

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice. Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

Sinistre pendant la validité du compromis

par Gilles Carnoy le 10 octobre 2018

Lorsqu’un sinistre ravage le bien vendu sur compromis, avant l’acte, il faut tenir compte de différentes règles :

Le compromis fait vente et le risque pèse sur le propriétaire (art. 1138 et 1302 du Code civil),
Pendente conditione, le bien demeure aux risques du débiteur qui ne s’est obligé de le livrer (art. 1182),
Sous terme, le vendeur doit conserver la chose jusqu’à la livraison (art. 1136),

Dans les modèles de compromis d’usage en Belgique, il est étonnement rare de trouver une clause spécifique sur le sort de la vente lorsque l’immeuble vendu vient à périr.

On peut suggérer la clause suivante :

Si un sinistre quelconque frappait le bien vendu durant la durée de validité du présent compromis, l’acquéreur aurait la faculté :

a- Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant.

b- Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement qui sera délivré comme tel et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le vendeur entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que la validité du présente compromis ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le vendeur indique que le bien est assuré auprès de la compagnie sous le numéro de police, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la ou les compagnies assurant le bien.

La lourde sanction de la dissimulation

par Gilles Carnoy le 1 octobre 2018

En matière de vente d’immeuble, la simulation est une manœuvre dangereuse.

Selon l’article 204 C. enreg., lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties ou que l’acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé.

Et le droit éludé est dû indivisiblement par toutes les parties.

L’amende pour simulation ou dissimulation ne peut être réduite.

La dissimulation du prix est pareillement traitée par l’article 203 : « en cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties ».

Supposons que A et B vendent à C qui ne remet la partie « en noir » qu’à A, rien à B.

B peut être parfaitement de bonne foi dans cette opération et tout ignorer.

La Cour constitutionnelle a décidé que le mécanisme de solidarité de la débition de l’impôt éludé en cas de dissimulation du prix de vente prévu à l’article 203 du C. enreg. viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution « en ce qu’il permet que le droit éludé soit indivisiblement dû par les parties à un acte de vente qui n’ont pas participé à la dissimulation d’une partie du prix de vente ou qui n’en avaient pas connaissance » (arrêt n° 115/2016 du 22 septembre 2016).

Mutation apparente et simulation

par Gilles Carnoy le 30 septembre 2018

Dans les ventes immobilières, en droit d’enregistrement, il faut bien distinguer deux notions :

Il y a simulation lorsqu’une convention unique présentée à l’enregistrement déguise deux ou plusieurs ventes successives (art. 204 C. enreg.).

Outre les droits dus, chaque partie doit payer les droits à titre d’amende.

Il y a mutation apparente lorsque des actes ostensibles ou présentés à l’enregistrement indique qu’une personne est propriétaire alors qu’une autre personne pose des actes de disposition. Il y a alors présomption juris tantum que cette personne a acquis le bien dudit propriétaire (art. 187).

Les droits sont réclamés au tiers avec l’amende en cas de défaut d’enregistrement.

Le fait générateur, les conséquences et les sanctions sont différentes.

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