Carnet de route en Droit ImmobilierJuin 20
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
Lire plus arrow_forwardAvr 4
Le vendeur (non professionnel) s’était exonéré de la garantie des vices cachés, sauf bien sûr de ceux qu’ils connaissait. Il y avait de l’humidité dans la cave et dans la cuisine de la maison vendue. Rien ne permet de retenir que le vendeur savait que les étanchéités sous terre n’avaient pas été placées dans les […]
Lire plus arrow_forwardMar 16
Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Il existe une jurisprudence bruxelloise qui se montre réticente à admettre la pollution d’une vente par l’existence d’une infraction d’urbanisme avant que l’infraction soit reconnue par justice. Pour des raisons de respect des droits de la défense et de légalité, le tribunal estime qu’une prétention d’infraction ne peut être retenue; il faut qu’elle soit retenue […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
Les compromis ou les offres d’achat contiennent souvent une condition suspensive de financement imposant à l’acheteur ou au candidat acheteur de notifier au vendeur le refus de la banque dans un délai déterminé. À défaut de respecter ce délai, la vente est réputée parfaite et le vendeur peut en demander la résolution avec pour sanction […]
Lire plus arrow_forwardJan 4
Une vente d’immeuble est annulée du fait de vice de consentement, en l’espèce l’erreur sur la substance. Il apparait que cette erreur trouve (aussi) son origine dans un manquement du notaire à son devoir d’ordre public de conseil impartial. L’annulation de la vente entraîne les restitutions : le vendeur rend le prix et l’acheteur restitue la bien. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 6
Le vendeur doit faire titre à son acheteur, c’est-à-dire collaborer à l’acte authentique qui réitère la vente, ou qui la reçoit, c’est selon, en vue de permettre à l’acquéreur d’opposer aux tiers le contrat translatif. Cette obligation relève de la délivrance juridique, obligation de résultat qui est la conséquence de l’obligation principale du contrat de […]
Lire plus arrow_forwardFév 20
En vertu de l’article 1626 de l’ancien Code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur des charges prétendues sur l’immeuble vendu, non déclarées lors de la vente. Un charge peut être une servitude ou une infraction d’urbanisme, par exemple. La garantie impose au vendeur d’indemniser l’acquéreur qui subit l’éviction totale ou partielle. Comment ? L’article 1636 du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 13
Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte. En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix. S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ? Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Des sociétés A et B du même groupe ont réalisé un split sale avant l’entrée en vigueur du nouvel article 18, § 2, C. enreg., relatif à l’abus fiscal. Ce split sale avait été validé in tempore par le SDA. Après travaux, les société vendent le bien à des tiers acquéreurs non liés. Ces ventes […]
Lire plus arrow_forwardJuin 20
Insistons sur la faible qualité contractuelle des clauses de condition suspensive de renseignements urbanistiques (RU) exempts d’infraction urbanistique. Les RU ne constituent pas le statut urbanistique de l’immeuble ; seul un permis ou un certificat peut réaliser la situation urbanistique (ou, à défaut, les données planologiques). Bien souvent, les RU ne sont qu’une information, sans […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
La cession de ses droits par un indivisaire n’est que conditionnelle car elle dépend du partage à intervenir entre les indivisaires. Un arrêt du 22 décembre 2006 de la Cour de cassation (R.W., 2006-2007, p. 1411, note S. Mosselmans) porte sur la situation suivante. Deux des quatre enfants avaient vendu à un tiers leur part indivises […]
Lire plus arrow_forwardMar 21
Pour la majorité des actes authentiques, mais également pour d’autres prestations ou formalités liées à un acte, les notaires appliquent des honoraires réglementés qui ont été fixés par un arrêté royal du 16 décembre 1950. Ces tarifs n’ont plus été révisés depuis décembre 1980. Le secteur n’avait donc plus connu d’adaptation depuis quarante ans. L’Observatoire […]
Lire plus arrow_forwardNov 26
Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]
Lire plus arrow_forwardAoût 23
Dans une promotion en loi Breyne, la banque émet la garantie d’achèvement selon l’article 12, 2°, de la loi. En cas de défaillance du promoteur, la banque doit assurer l’achèvement en payant un entrepreneur ou en utilisant l’entrepreneur déjà actif sur le chantier. La banque préfère utiliser l’entrepreneur et achever en nature que […]
Lire plus arrow_forwardJuil 10
L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]
Lire plus arrow_forwardMar 7
La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]
Lire plus arrow_forwardJuin 7
Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]
Lire plus arrow_forwardFév 9
J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]
Lire plus arrow_forward20 juin 2025
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
