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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

A propos

Ce blog est le carnet de route d’un praticien du droit immobilier belge.

Vous y trouverez des réflexions, de la documentation et des actualités, au fil de mes découvertes, de mon travail et des contacts que je noue dans le domaine immobilier.

Ce blog est aussi, et surtout, une invitation au dialogue et au partage de l’information. Bonne visite !

Dans ce blog, vous trouverez des informations, pas des conseils.

Le droit et la fiscalité sont des matières complexes, volatiles et impossibles à appréhender simplement.

Malgré le soin que j’apporterai à la rédaction des articles, je dois reconnaître que des erreurs, imprécisions ou omissions ne peuvent jamais être totalement exclues, ce que vous devrez constamment garder à l’esprit, de même que la perte d’actualité du contenu.

De plus, je ne puis appréhender la manière dont le visiteur utilise ou comprend l’information accessible sur le site.

C’est pourquoi les informations que je publie ne sont pas destinées à appuyer ou provoquer une prise de décision ou un avis définitif mais ont pour seule ambition, et pour seul pouvoir, de susciter une réflexion préalable à une information individualisée.

Je vous invite à toujours consulter un professionnel du conseil avant de vous forger une opinion ou avant de prendre une décision.

Cela étant dit, cliquez à présent sur la caravane pour savoir où se situe mon site ….

Commentaires

  1. Vicario #

    Bonjour,
    J’aimerais me lancer dans l’activité apart-hotel, quel sont les premières démarche a suivre?
    Cordialement,

    janvier 14, 2013
  2. VAN RYMENANT Alain #

    Dans le cadre du remplacement du Cwatup , on annonce qu’enfin on va introduire une prescription des infractions urbanistiques en région wallonne. Rappelons qu’à ce jour alors que pour les pires crimes de sang, un criminel ne peut plus être poursuivi après 10 ans (pour un « simple » délit du genre vol avec violences c’est max 3 ans…) par contre, le brave citoyen qui a acheté une maison avec une véranda ou une fenêtre créée dans permis peut être attaqué pendant 20, 30 40 ans comme s’il était le pire des criminels…
    C’est ainsi que comme expliqué sur votre excellent site, pour s’éviter eux même des ennuis face à ces règles ultra-répressives, des notaires et des banques bloquent des ventes immobilières s’il s’avère que le bien fait l’objet de la moindre petite infraction urbanistique . Le vendeur est alors obligé de se taper de longues procédures coûteuses, kafkaïennes et humiliantes pour tenter d’obtenir une régularisation urbanistique auprès d’une armée mexicaine de fonctionnaires communaux, régionaux et judiciaires en tout genre .
    A présent, suite notamment à un arrêt de la Cour constitutionnelle belge et à un changement dans le code flamand, on peut espérer davantage de respect des droits de l’homme en RW et une évolution vers moins de barbarie bureaucratique et d’encouragement à la délation entre voisins mais en sait-on un peu plus sur la définition juridique précise des délits qui pourront être prescrits ?
    . Nous savons que les délits les plus graves (du genre construction à la Sagawe en pleine zone totalement non constructible) resteraient imprescriptibles, ce qui parait légitime pour la crédibilité des règles urbanistiques de base mais nous devons nous méfier de l’acharnement vicieux de certains intégristes de la répression urbanistique qui vont tout faire pour limiter et saboter cette réforme. Avec la mentalité mesquine de ceux qui profitent de ce système depuis des années, le diable sera dans les détails !! Merci déjà pour les infos que vous auriez à ce sujet . .

    mai 23, 2013
  3. Bonjour,
    j’ai acheté un viager en société, puis-je déduire toutes mes rentes mensuelles ? Quid de la personne qui perçoit mes rentes ?
    Merci. PYves

    juillet 9, 2014
    • Si vous tenez une comptabilité en partie double, vous amortissez le bien mais vous ne déduisez pas rentes. Si le débirentier est une personne morale ou affecte le bien à usage professionnel, le créditrentier est imposé sur 3 % par an de la valeur déclare pour la perception des droits d’enregistrement (art. 20 CIR/92).

      août 13, 2014
  4. Hubaut Cécile #

    Bonjour,
    Pouvez-vous me donner un exemple de condition suspensive de cession de compromis de vente?
    Merci!

    mai 20, 2015
  5. Grimberghs #

    Bonjour,

    je suis sur le point de vendre mon habitation. Mais je vois dans mes documents administratifs, que je n’ai jamais signalé l’achèvement de mes travaux. Ceux-ci sont terminés depuis novembre 2008. Est-il encore temps de renvoyer le document? Faut-il s’attendre à un retour en arrière? Ou y a t-il prescription?
    En vous remerciant pour votre intérêt.

    mai 11, 2016
  6. Votre site est très interessant, je vous félicite pour vos partages

    août 22, 2016
  7. Merci pour votre article. Je trouve votre blog très interessant

    octobre 26, 2016

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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