Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

A propos

Ce blog est le carnet de route d’un praticien du droit immobilier belge.

Vous y trouverez des réflexions, de la documentation et des actualités, au fil de mes découvertes, de mon travail et des contacts que je noue dans le domaine immobilier.

Ce blog est aussi, et surtout, une invitation au dialogue et au partage de l’information. Bonne visite !

Dans ce blog, vous trouverez des informations, pas des conseils.

Le droit et la fiscalité sont des matières complexes, volatiles et impossibles à appréhender simplement.

Malgré le soin que j’apporterai à la rédaction des articles, je dois reconnaître que des erreurs, imprécisions ou omissions ne peuvent jamais être totalement exclues, ce que vous devrez constamment garder à l’esprit, de même que la perte d’actualité du contenu.

De plus, je ne puis appréhender la manière dont le visiteur utilise ou comprend l’information accessible sur le site.

C’est pourquoi les informations que je publie ne sont pas destinées à appuyer ou provoquer une prise de décision ou un avis définitif mais ont pour seule ambition, et pour seul pouvoir, de susciter une réflexion préalable à une information individualisée.

Je vous invite à toujours consulter un professionnel du conseil avant de vous forger une opinion ou avant de prendre une décision.

Cela étant dit, cliquez à présent sur la caravane pour savoir où se situe mon site ….

Commentaires

  1. Avatar
    Vicario #

    Bonjour,
    J’aimerais me lancer dans l’activité apart-hotel, quel sont les premières démarche a suivre?
    Cordialement,

    janvier 14, 2013
  2. Avatar
    VAN RYMENANT Alain #

    Dans le cadre du remplacement du Cwatup , on annonce qu’enfin on va introduire une prescription des infractions urbanistiques en région wallonne. Rappelons qu’à ce jour alors que pour les pires crimes de sang, un criminel ne peut plus être poursuivi après 10 ans (pour un « simple » délit du genre vol avec violences c’est max 3 ans…) par contre, le brave citoyen qui a acheté une maison avec une véranda ou une fenêtre créée dans permis peut être attaqué pendant 20, 30 40 ans comme s’il était le pire des criminels…
    C’est ainsi que comme expliqué sur votre excellent site, pour s’éviter eux même des ennuis face à ces règles ultra-répressives, des notaires et des banques bloquent des ventes immobilières s’il s’avère que le bien fait l’objet de la moindre petite infraction urbanistique . Le vendeur est alors obligé de se taper de longues procédures coûteuses, kafkaïennes et humiliantes pour tenter d’obtenir une régularisation urbanistique auprès d’une armée mexicaine de fonctionnaires communaux, régionaux et judiciaires en tout genre .
    A présent, suite notamment à un arrêt de la Cour constitutionnelle belge et à un changement dans le code flamand, on peut espérer davantage de respect des droits de l’homme en RW et une évolution vers moins de barbarie bureaucratique et d’encouragement à la délation entre voisins mais en sait-on un peu plus sur la définition juridique précise des délits qui pourront être prescrits ?
    . Nous savons que les délits les plus graves (du genre construction à la Sagawe en pleine zone totalement non constructible) resteraient imprescriptibles, ce qui parait légitime pour la crédibilité des règles urbanistiques de base mais nous devons nous méfier de l’acharnement vicieux de certains intégristes de la répression urbanistique qui vont tout faire pour limiter et saboter cette réforme. Avec la mentalité mesquine de ceux qui profitent de ce système depuis des années, le diable sera dans les détails !! Merci déjà pour les infos que vous auriez à ce sujet . .

    mai 23, 2013
  3. Avatar

    Bonjour,
    j’ai acheté un viager en société, puis-je déduire toutes mes rentes mensuelles ? Quid de la personne qui perçoit mes rentes ?
    Merci. PYves

    juillet 9, 2014
    • Avatar

      Si vous tenez une comptabilité en partie double, vous amortissez le bien mais vous ne déduisez pas rentes. Si le débirentier est une personne morale ou affecte le bien à usage professionnel, le créditrentier est imposé sur 3 % par an de la valeur déclare pour la perception des droits d’enregistrement (art. 20 CIR/92).

      août 13, 2014
  4. Avatar
    Hubaut Cécile #

    Bonjour,
    Pouvez-vous me donner un exemple de condition suspensive de cession de compromis de vente?
    Merci!

    mai 20, 2015
  5. Avatar
    Grimberghs #

    Bonjour,

    je suis sur le point de vendre mon habitation. Mais je vois dans mes documents administratifs, que je n’ai jamais signalé l’achèvement de mes travaux. Ceux-ci sont terminés depuis novembre 2008. Est-il encore temps de renvoyer le document? Faut-il s’attendre à un retour en arrière? Ou y a t-il prescription?
    En vous remerciant pour votre intérêt.

    mai 11, 2016
  6. Avatar

    Votre site est très interessant, je vous félicite pour vos partages

    août 22, 2016
  7. Avatar

    Merci pour votre article. Je trouve votre blog très interessant

    octobre 26, 2016
  8. Avatar
    simon #

    bjr
    la transcription de mon divorce a eu lieu en décembre 2017. suite à une affaire pénale qui est passée en jugement fin février et dont la sentence est prévue fin mars, une réunion chez le notaire n’a toujours pas eu lieu. est ce normal , n’y a t il pas un délai à respecter pour que le notaire fasse la 1ere réunion informelle , mon ex mari fait apparemment trainer les choses pour le partage ; nous avons un appartement en copropriété et je voulais savoir si je peux en augmenter le loyer vu mon ex belle mère y habite et mon mari n’a jamais voulu l’augmenter !

    mars 19, 2018
  9. Avatar
    Pepa #

    Bonjour,

    Je voudrais savoir si l etainchete des velux repris dans l acte de base comme privatifs est commune a la copropriete comme c est le cas des terrasses. Si les velux ont ete abimes par manque d etainchete qui est le responsable de payer les travaux de reparation? La copropriete ou le propietaire?
    Merci beaucoup d avance pour votre avis d expert.

    janvier 16, 2019
  10. Avatar
    douass abdelhamid #

    bonjour
    notre Syndic veut nous facturer l’adaptation de GDPR à un prix de 500 euro par , il y a 5 LOT au total dans le complexe,
    ma question : le syndic a le droit de réclamer un paiement ou non?
    sinon , si quoi la réponse adéquate que dois-je formuler .?
    Merci d’avance.
    Douass Abdelhamid
    [email protected]
    04788491832

    février 11, 2019
  11. Avatar
    Mireille Lucas #

    Bonjour Maître! Ceci est une question.

    Il y a un an j’ai acheté un appartement en Brabant Wallon dans une résidence a appartements multiples. Le promoteur a fait faillite peu après mon passage chez le notaire. Il reste un nombre d’appartements invendus. Une société prétend être en négociation avec la Curatelle dans le but probable de faire de notre immeuble une « résidence-services ». Cette société prétend avoir un droit de préemption pour effectuer cet achat. Pouvons-nous intervenir en tant que copropriétaire pour empêcher que cette société arrive a ses fins? Si oui, comment et auprès de qui? Pouvons-nous obliger la Curatelle a imposer a cette société qu’elle conserve notre immeuble comme « résidence a appartements multiples »?
    Merci pour votre aide.

    P.S. Voici le contenu du texte envoyé par la Curatelle:
    « Wij kunnen u enkel bevestigen dat er momenteel onderhandelingen lopen tussen XXXX, de bank en het faillissement om een definitieve en juridisch bindende regeling te treffen omtrent de nog niet verkochte appartementen in de residentie ».

    février 12, 2019
    • Avatar

      Il faut voir le règlement de copropriété et le permis d’urbanisme.

      février 17, 2019
  12. Avatar
    Ludmila Lokietek #

    Bonjour,

    Propriétaire d’une maison mitoyenne, avec toit plat, un nouveau voisin entame des travaux avec surélèvement d’un mur. J’ai remarqué des traces de pas sur mon toit, sans avoir été en rien préalablement avertie de son passage.

    Je l’ai vu dernièrement et lui ai manifesté mon mécontentement. Il s’est excusé et en profite pour me dire qu’il devra repasser dessus. Il dit disposer d’un permis d’urbanisme et que je n’aurais pas le droit de m’y opposer. D’où ma question: le droit d’échelle (sauf erreur d’origine française) recouvre-t-il ce cas de figure? Quelle serait sa base juridique en droit belge si d’application? Ai-je cependant une possibilité de m’opposer à son passage?

    Merci,

    Bàv,

    L. L.

    septembre 25, 2019
  13. Avatar
    paul #

    bonjour
    j’ai un voisin qui bloque un passage sur lequel j’ai un droit de servitude acté. il m’a dejà bloqué pendant 3 ans en 2010 . j’avais fait ouvrir par lettre recommandé d’un avocat .Mais il recommence depuis 2019. cela fait 4 ans.
    je vais devoir aller en justice de paix pour faire ouvrir le passage. Puis-je reclamer des dommages et intêret pour empechement abusifs ??
    merci.

    décembre 20, 2019
  14. Avatar
    eric #

    Bonjour nous avons confié à une agence la vente de notre maison. Celle-ci ne trouvant pas de prospect et après 6 mois nous avons changé d’agence immobilier avec un nouveau contrat exclusif et en fournissant la liste des prospects de la 1ere agence (que la 2em ne peut prospecter).
    2 semaines après le début du contrat avec la nouvelle agence, l’ancienne agence nous fourni un client (figurant sur sa liste de prospects) avec un prix acceptable. La 2em agence peut-elle revendiquer un quelconque dédommagement si nous concluons la vente avec le client de la 1ere agence?

    mars 14, 2020
  15. Avatar
    V001444(Mt) #

    Bjr,
    Dans le cadre de l’achat d’un terrain, je souhaite savoir si l’offre d’achat dont le texte suit est valable et légalement acceptable. Sinon que faut-il modifier, comment, et quels mots/phrases utiliser ?
    Que faut-il impérativement supprimer ? et pourquoi ?
    Le collaborateur du notaire choisi m’apporte très peu d’aide pour établir cette offre.
    Et si je me permets de vous contacter, c’est que je trouve votre site, que j’ai découvert il y a peu, très intéressant.
    Texte :
    A l’attention du vendeur.

    * Les soussignés (les parties) :
    Le vendeur :
    Madame
    Domicilié à : E-mail :
    Tel :
    ———————————–
    L’acquéreur :
    Madame :
    Domicilié à :
    E-mail :
    Tel :

    Par ce courrier, fait offre d’achat, en son nom personnel et pour lui-même, pour le bien ci-dessous plus amplement décrit :

    * Description du bien :
    Une parcelle de terrain à bâtir (lot faisant partie d’un lotissement, terrain pour construction d’une habitation).
    Commune :
    Division cadastrale :
    Lot n°
    Superficie de 12a56ca (indiquée par le vendeur, à vérifier)

    Remarques & infos complémentaires (fournies par l’acquéreur) :
    -Infos:-situé en partie en zone d’habitat à caractère rural à vocation résidentielle prioritaire (50iers mètres) et
    partie en zone agricole (au-delà des 50m)
    -inscrit dans “L’Aire du Bâti en Extension” avec prescriptions particulières adaptées
    -situé en zone de ruissellement diffus (terrain situé en contre-bas de voirie, déclivité supérieure à 10%).
    -situé en zone de concession minière (infos géologique).
    -n’est pas en zone inondable

    -Remarques : -le bien ne ferait pas la superficie indiquée par le vendeur, cette superficie serait inférieure (d’après l’acquéreur,
    mesure -11a63ca- infos reprise sur plan lotissement&permis de lotir fourni par l’urbanisme)
    -l’acquéreur n’accepte pas l’extrait cadastral qui lui a été transmis par le vendeur ni comme preuve de la superficie ni ayant
    valeur juridique (raison : ne contient pas d’information à savoir si ‘la vérification de la contenance’ a été effectuée ou pas,
    et sans les résultats de celle-ci, et sans preuve ‘vérifiée’ de la contenance y indiquée).

    * Prix :
    xxxxxxxxxxxxx mille euros (xx000 €) (si mesure autant:12a56ca) (remarque : prix demandé par le vendeur)

    Le montant sera versé dans sa totalité sur un compte de tiers prévu à cet effet en l’étude du notaire au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire.

    * Cette offre d’achat est faite sous réserve de conditions :
    – L’offre est soumise à la condition suspensive de l’apport par le vendeur d’un document (ayant valeur juridique) confirmant que le terrain vendu, et décrit ci-plus haut, a effectivement une contenance de 12a56ca et mesure autant dans un délai de 2 semaines à compter de la date de signature des présentes ou si la chose ne lui est pas possible qu’il prenne en charge les frais de l’étude géotechnique&essai de sol (construct.hab.3niv.115m2 sol) et qu’il en fournisse les résultats dans un délai de 4 semaines à compter de la date de signature des présentes.

    – L’offre est soumise à la condition suspensive de l’apport du titre de propriété du vendeur afin que l’acquéreur soit informé à savoir s’il existe ou non des conditions spéciales ou servitudes sur ce bien qui pourraient être de nature à en restreindre l’usage ou la destination ou à en diminuer la valeur, et s’il en existe qu’il fournisse aussi à l’acquéreur un document qui détaille explicitement toutes ces conditions spéciales ou servitudes dans un délai de 2 semaines à compter de la date de signature des présentes.
    La clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir.

    – L’offre est soumise à la condition suspensive que le bien devra être libre d’occupation, défriché, et vide de tous déchets, souches et encombrants quelconques au plus tard à l’expiration du délai qui sera prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.

    – L’offre est soumise à la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers inscrits ou transcrits, soit des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, soit relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire rédacteur de l’acte authentique, au plus tard à l’expiration du délai qui sera prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.
    La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir.

    – L’offre est soumise à la condition suspensive que l’acquéreur devra être vivant et capable le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

    Les éventuelles taxes de recouvrement pour des travaux de voirie qui seraient encore dues restent à charge du vendeur (à régler à l’acte authentique).

    Les droits, frais, honoraires et taxes liés exclusivement à l’acte authentique de vente sont à charge de l’acquéreur.
    Les attestations administratives et l’ensemble de tous les frais de délivrance du bien, y compris les renseignements urbanistiques, sont à charge du vendeur.

    Si les parties parviennent à un accord avant l’extinction de la présente offre, celui-ci pourra être matérialisé par un avenant à la présente offre.

    La présente offre d’achat s’éteindra le xxxxxxxx à 23h59, le vendeur devant adresser son choix signé à l’acquéreur par courrier postal (cachet de la poste faisant foi) pour cette date au plus tard.
    Ce délai peut être prolongé de commun accord entre parties.
    Au-delà de ce délai, l’acquéreur sera libéré de son offre.

    En cas d’acceptation de la présente offre, les soussignés s’engagent à signer un compromis dans un délai de 15 jours à compter de la réception des renseignements urbanistiques par le vendeur ou son notaire, et pour autant que ce délai ait été suffisant au notaire du vendeur pour rédiger ladite convention.

    Les parties ne seront liées définitivement entre elles et leur engagement n’existera qu’à la signature du compromis de vente.

    Dans le cas inopiné de l’incapacité ou du décès d’une des parties qui surviendrait avant la signature de l’acte authentique de vente s’il s’agit d’une personne physique et si bon semble à ses ayants-droit, avant la constatation de la réalisation de l’acte authentique de vente, cette convention sera caduque. Chacune des parties sera déliée de tous ses engagements sans frais ni indemnité, et si le compromis de vente a déjà été signé les honoraires du notaire liés à ce compromis de vente seront à charge de la partie défaillante.

    La signature de l’acte authentique de vente interviendra au plus tard dans un délai de 1 mois à dater de la signature du compromis de vente.
    L’acquéreur aura la jouissance du bien le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

    juin 8, 2020

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

Lire plus arrow_forward

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

  • Sitothèque

  • close