La Cour de cassation a mis un terme à la polémique : un administrateur de société qui exerce son mandat sans organisation propre n’est pas une entreprise et ne peut dès lors pas être déclaré en faillite.
Voici les attendus de la Cour (Cass., 18 mars 2022, rôle n° C.21.006.F, www.juportal.be) :
« L’article XX.99, alinéa 1er, du Code de droit économique dispose que le débiteur qui a cessé ses paiements de manière persistante et dont le crédit se trouve ébranlé est en état de faillite.
En vertu de l’article I.22, 8°, de ce code, le débiteur est une entreprise, à l’exception de toute personne morale de droit public.
En vertu de l’article I.1, 1°, du même code, on entend par entreprise chacune des organisations suivantes : toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant ; toute personne morale ; toute autre organisation sans personnalité juridique.
Une personne physique n’est une entreprise, au sens de cette dernière disposition, que lorsqu’elle constitue une organisation consistant en un agencement de moyens matériels, financiers ou humains en vue de l’exercice d’une activité professionnelle à titre indépendant.
Il s’ensuit que le gérant ou l’administrateur d’une société qui exerce son mandat en dehors de toute organisation propre n’est pas une entreprise.
L’arrêt considère qu’« un concept de base de la notion d’entreprise est celui d’organisation » et que l’entreprise « se caractérise moins par son activité ou par son but que par son organisation, par la façon dont les moyens matériels, financiers et humains sont agencés », qu’ainsi, « l’exercice d’un mandat d’administrateur ou de gérant ne se rattache pas, conceptuellement, au critère ‘organique’ ou ‘formel’ par lequel le législateur annonce vouloir remplacer l’ancien critère matériel » dès lors que « le seul fait, pour une personne physique, d’exercer un mandat de gérant ou d’administrateur n’implique, en soi, aucune organisation propre, toute l’organisation [étant] liée à la société », et qu’« il faut vérifier [si l’administré de la demanderesse] démontre que, du seul fait de sa qualité de gérant, il peut être considéré comme une entreprise, c’est-à-dire qu’il est une organisation en personne physique exerçant une activité professionnelle à titre indépendant ».
Il relève que l’administré de la demanderesse « était gérant d’une […] société immobilière », qu’en cette qualité, « sa rémunération paraissait des plus modiques » alors qu’« il est indiqué qu’il tirait l’essentiel de ses ressources en percevant les loyers », qu’« aucune structure n’était mise en place, aucune pièce comptable ou aucun engagement personnel n’est produit » et que la demanderesse n’établit pas « qu’il y aurait eu […] une organisation propre mise en place par [son administré] pour exercer une activité professionnelle ».
Par ces énonciations, d’où il suit qu’aux yeux du juge d’appel, l’administré de la demanderesse exerçait son mandat de gérant sans organisation propre, l’arrêt justifie légalement sa décision que l’administré de la demanderesse « n’est pas une entreprise et ne peut dès lors pas être déclaré en faillite ».
Le moyen ne peut être accueilli.
Carnet de route en Droit Immobilier
Ce blog est le carnet de route d’un praticien du droit immobilier belge.
Bonjour,
J’aimerais me lancer dans l’activité apart-hotel, quel sont les premières démarche a suivre?
Cordialement,
Bonjour,
j’ai acheté un viager en société, puis-je déduire toutes mes rentes mensuelles ? Quid de la personne qui perçoit mes rentes ?
Merci. PYves
Si vous tenez une comptabilité en partie double, vous amortissez le bien mais vous ne déduisez pas rentes. Si le débirentier est une personne morale ou affecte le bien à usage professionnel, le créditrentier est imposé sur 3 % par an de la valeur déclare pour la perception des droits d’enregistrement (art. 20 CIR/92).
Bonjour,
Pouvez-vous me donner un exemple de condition suspensive de cession de compromis de vente?
Merci!
Bonjour,
je suis sur le point de vendre mon habitation. Mais je vois dans mes documents administratifs, que je n’ai jamais signalé l’achèvement de mes travaux. Ceux-ci sont terminés depuis novembre 2008. Est-il encore temps de renvoyer le document? Faut-il s’attendre à un retour en arrière? Ou y a t-il prescription?
En vous remerciant pour votre intérêt.
Votre site est très interessant, je vous félicite pour vos partages
Merci pour votre article. Je trouve votre blog très interessant
bjr
la transcription de mon divorce a eu lieu en décembre 2017. suite à une affaire pénale qui est passée en jugement fin février et dont la sentence est prévue fin mars, une réunion chez le notaire n’a toujours pas eu lieu. est ce normal , n’y a t il pas un délai à respecter pour que le notaire fasse la 1ere réunion informelle , mon ex mari fait apparemment trainer les choses pour le partage ; nous avons un appartement en copropriété et je voulais savoir si je peux en augmenter le loyer vu mon ex belle mère y habite et mon mari n’a jamais voulu l’augmenter !
Bonjour,
Je voudrais savoir si l etainchete des velux repris dans l acte de base comme privatifs est commune a la copropriete comme c est le cas des terrasses. Si les velux ont ete abimes par manque d etainchete qui est le responsable de payer les travaux de reparation? La copropriete ou le propietaire?
Merci beaucoup d avance pour votre avis d expert.
bonjour
notre Syndic veut nous facturer l’adaptation de GDPR à un prix de 500 euro par , il y a 5 LOT au total dans le complexe,
ma question : le syndic a le droit de réclamer un paiement ou non?
sinon , si quoi la réponse adéquate que dois-je formuler .?
Merci d’avance.
Douass Abdelhamid
[email protected]
04788491832
Bonjour Maître! Ceci est une question.
Il y a un an j’ai acheté un appartement en Brabant Wallon dans une résidence a appartements multiples. Le promoteur a fait faillite peu après mon passage chez le notaire. Il reste un nombre d’appartements invendus. Une société prétend être en négociation avec la Curatelle dans le but probable de faire de notre immeuble une « résidence-services ». Cette société prétend avoir un droit de préemption pour effectuer cet achat. Pouvons-nous intervenir en tant que copropriétaire pour empêcher que cette société arrive a ses fins? Si oui, comment et auprès de qui? Pouvons-nous obliger la Curatelle a imposer a cette société qu’elle conserve notre immeuble comme « résidence a appartements multiples »?
Merci pour votre aide.
P.S. Voici le contenu du texte envoyé par la Curatelle:
« Wij kunnen u enkel bevestigen dat er momenteel onderhandelingen lopen tussen XXXX, de bank en het faillissement om een definitieve en juridisch bindende regeling te treffen omtrent de nog niet verkochte appartementen in de residentie ».
Il faut voir le règlement de copropriété et le permis d’urbanisme.
Bonjour,
Propriétaire d’une maison mitoyenne, avec toit plat, un nouveau voisin entame des travaux avec surélèvement d’un mur. J’ai remarqué des traces de pas sur mon toit, sans avoir été en rien préalablement avertie de son passage.
Je l’ai vu dernièrement et lui ai manifesté mon mécontentement. Il s’est excusé et en profite pour me dire qu’il devra repasser dessus. Il dit disposer d’un permis d’urbanisme et que je n’aurais pas le droit de m’y opposer. D’où ma question: le droit d’échelle (sauf erreur d’origine française) recouvre-t-il ce cas de figure? Quelle serait sa base juridique en droit belge si d’application? Ai-je cependant une possibilité de m’opposer à son passage?
Merci,
Bàv,
L. L.
bonjour
j’ai un voisin qui bloque un passage sur lequel j’ai un droit de servitude acté. il m’a dejà bloqué pendant 3 ans en 2010 . j’avais fait ouvrir par lettre recommandé d’un avocat .Mais il recommence depuis 2019. cela fait 4 ans.
je vais devoir aller en justice de paix pour faire ouvrir le passage. Puis-je reclamer des dommages et intêret pour empechement abusifs ??
merci.
Bonjour nous avons confié à une agence la vente de notre maison. Celle-ci ne trouvant pas de prospect et après 6 mois nous avons changé d’agence immobilier avec un nouveau contrat exclusif et en fournissant la liste des prospects de la 1ere agence (que la 2em ne peut prospecter).
2 semaines après le début du contrat avec la nouvelle agence, l’ancienne agence nous fourni un client (figurant sur sa liste de prospects) avec un prix acceptable. La 2em agence peut-elle revendiquer un quelconque dédommagement si nous concluons la vente avec le client de la 1ere agence?
Bjr,
Dans le cadre de l’achat d’un terrain, je souhaite savoir si l’offre d’achat dont le texte suit est valable et légalement acceptable. Sinon que faut-il modifier, comment, et quels mots/phrases utiliser ?
Que faut-il impérativement supprimer ? et pourquoi ?
Le collaborateur du notaire choisi m’apporte très peu d’aide pour établir cette offre.
Et si je me permets de vous contacter, c’est que je trouve votre site, que j’ai découvert il y a peu, très intéressant.
Texte :
A l’attention du vendeur.
* Les soussignés (les parties) :
Le vendeur :
Madame
Domicilié à : E-mail :
Tel :
———————————–
L’acquéreur :
Madame :
Domicilié à :
E-mail :
Tel :
Par ce courrier, fait offre d’achat, en son nom personnel et pour lui-même, pour le bien ci-dessous plus amplement décrit :
* Description du bien :
Une parcelle de terrain à bâtir (lot faisant partie d’un lotissement, terrain pour construction d’une habitation).
Commune :
Division cadastrale :
Lot n°
Superficie de 12a56ca (indiquée par le vendeur, à vérifier)
Remarques & infos complémentaires (fournies par l’acquéreur) :
-Infos:-situé en partie en zone d’habitat à caractère rural à vocation résidentielle prioritaire (50iers mètres) et
partie en zone agricole (au-delà des 50m)
-inscrit dans “L’Aire du Bâti en Extension” avec prescriptions particulières adaptées
-situé en zone de ruissellement diffus (terrain situé en contre-bas de voirie, déclivité supérieure à 10%).
-situé en zone de concession minière (infos géologique).
-n’est pas en zone inondable
-Remarques : -le bien ne ferait pas la superficie indiquée par le vendeur, cette superficie serait inférieure (d’après l’acquéreur,
mesure -11a63ca- infos reprise sur plan lotissement&permis de lotir fourni par l’urbanisme)
-l’acquéreur n’accepte pas l’extrait cadastral qui lui a été transmis par le vendeur ni comme preuve de la superficie ni ayant
valeur juridique (raison : ne contient pas d’information à savoir si ‘la vérification de la contenance’ a été effectuée ou pas,
et sans les résultats de celle-ci, et sans preuve ‘vérifiée’ de la contenance y indiquée).
* Prix :
xxxxxxxxxxxxx mille euros (xx000 €) (si mesure autant:12a56ca) (remarque : prix demandé par le vendeur)
Le montant sera versé dans sa totalité sur un compte de tiers prévu à cet effet en l’étude du notaire au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire.
* Cette offre d’achat est faite sous réserve de conditions :
– L’offre est soumise à la condition suspensive de l’apport par le vendeur d’un document (ayant valeur juridique) confirmant que le terrain vendu, et décrit ci-plus haut, a effectivement une contenance de 12a56ca et mesure autant dans un délai de 2 semaines à compter de la date de signature des présentes ou si la chose ne lui est pas possible qu’il prenne en charge les frais de l’étude géotechnique&essai de sol (construct.hab.3niv.115m2 sol) et qu’il en fournisse les résultats dans un délai de 4 semaines à compter de la date de signature des présentes.
– L’offre est soumise à la condition suspensive de l’apport du titre de propriété du vendeur afin que l’acquéreur soit informé à savoir s’il existe ou non des conditions spéciales ou servitudes sur ce bien qui pourraient être de nature à en restreindre l’usage ou la destination ou à en diminuer la valeur, et s’il en existe qu’il fournisse aussi à l’acquéreur un document qui détaille explicitement toutes ces conditions spéciales ou servitudes dans un délai de 2 semaines à compter de la date de signature des présentes.
La clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir.
– L’offre est soumise à la condition suspensive que le bien devra être libre d’occupation, défriché, et vide de tous déchets, souches et encombrants quelconques au plus tard à l’expiration du délai qui sera prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.
– L’offre est soumise à la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers inscrits ou transcrits, soit des créanciers ayant procédé à une saisie-arrêt, soit relatif aux notifications ou significations reçues par le notaire rédacteur de l’acte authentique, au plus tard à l’expiration du délai qui sera prévu pour la signature de l’acte authentique de vente.
La présente clause est établie dans l’intérêt de l’acquéreur qui seul peut s’en prévaloir.
– L’offre est soumise à la condition suspensive que l’acquéreur devra être vivant et capable le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Les éventuelles taxes de recouvrement pour des travaux de voirie qui seraient encore dues restent à charge du vendeur (à régler à l’acte authentique).
Les droits, frais, honoraires et taxes liés exclusivement à l’acte authentique de vente sont à charge de l’acquéreur.
Les attestations administratives et l’ensemble de tous les frais de délivrance du bien, y compris les renseignements urbanistiques, sont à charge du vendeur.
Si les parties parviennent à un accord avant l’extinction de la présente offre, celui-ci pourra être matérialisé par un avenant à la présente offre.
La présente offre d’achat s’éteindra le xxxxxxxx à 23h59, le vendeur devant adresser son choix signé à l’acquéreur par courrier postal (cachet de la poste faisant foi) pour cette date au plus tard.
Ce délai peut être prolongé de commun accord entre parties.
Au-delà de ce délai, l’acquéreur sera libéré de son offre.
En cas d’acceptation de la présente offre, les soussignés s’engagent à signer un compromis dans un délai de 15 jours à compter de la réception des renseignements urbanistiques par le vendeur ou son notaire, et pour autant que ce délai ait été suffisant au notaire du vendeur pour rédiger ladite convention.
Les parties ne seront liées définitivement entre elles et leur engagement n’existera qu’à la signature du compromis de vente.
Dans le cas inopiné de l’incapacité ou du décès d’une des parties qui surviendrait avant la signature de l’acte authentique de vente s’il s’agit d’une personne physique et si bon semble à ses ayants-droit, avant la constatation de la réalisation de l’acte authentique de vente, cette convention sera caduque. Chacune des parties sera déliée de tous ses engagements sans frais ni indemnité, et si le compromis de vente a déjà été signé les honoraires du notaire liés à ce compromis de vente seront à charge de la partie défaillante.
La signature de l’acte authentique de vente interviendra au plus tard dans un délai de 1 mois à dater de la signature du compromis de vente.
L’acquéreur aura la jouissance du bien le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement (offre acceptée par le propriétaire). L’appartement était affiché 3 chambres et j’ai consulté les plans de la Commune de Schaerbeek qui confirment la division en 3 chambres.
Le propriétaire dans le passé a fait abattre une cloison et dans la réalité actuelle l’appartement a seulement 2 chambres.
Le projet de compromis de vente du notaire du propriétaire se base sur les plans de la Commune et mentionne 3 chambres. Sachant que fort probablement je vais remettre la cloison pour recréer la troisième chambre dans les prochaines années, est-ce que je dois informer mon notaire de la réalité actuelle?
Je ne veux pas retarder l’achat mais j’aimerais savoir quelle est la meilleure façon de procéder dans ces cas.
Un grand merci.
Bonjour,
J’aimerais connaître mes droits et obligations dans le cas énoncé ci-dessous.
Si vous pouvez m’aider, je vous en serais reconnaissante !
Contexte : ma voisine a introduit une dérogation pour la construction de sa véranda qui va s’appuyer sur notre mur mitoyen et qui dépassera de 38 cm. (Commune Woluwe St Pierre)
Conséquence pour nous :
– la construction d’un prolongement d’un mur de +/-40 com du mur mitoyen
– le déplacement de notre palissage en bois (2 panneaux)
– L’enlèvement/destruction d’un grillage (existant depuis l’achat de notre maison il y a 17 ans)
Quels sont mes droits et obligations ?
L’idée n’est pas de l’empêcher de construire sa véranda mais pour ma part, elle devrait payer la totalité des frais engendrés chez nous suite à la construction de sa véranda. or, actuellement, elle considère que les frais occasionnés devront être partagés !
D’avance, grand merci pour votre retour,
Bàv,
Geneviève Donck
dépêchez-vous de former des observation dans l’enquête publique et de vous manifester lors de la réunion de concertation.
Bjr, notre ACP a déja modifié l’acte de base suivant la Loi de 2010? Le Syndic nous impose une nouvelle réadaptation (loi 2018??)mais ne nous informe pas sur les textes? Quel est le délais pour une telle réadaptation et ne devrions nous pas en connaitre les textes avant d’accepter cette adaptation. Vous remerciant par avance.
bonjour, ma sœur occupe la maison en indivis depuis 4 ans(héritage) ,elle refuse de la mettre en vente et ne paie pas d indemnités d’occupation .puis je demander son expulsion ? merci pour votre réponse