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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

A propos

Ce blog est le carnet de route d’un praticien du droit immobilier belge.

Vous y trouverez des réflexions, de la documentation et des actualités, au fil de mes découvertes, de mon travail et des contacts que je noue dans le domaine immobilier.

Ce blog est aussi, et surtout, une invitation au dialogue et au partage de l’information. Bonne visite !

Dans ce blog, vous trouverez des informations, pas des conseils.

Le droit et la fiscalité sont des matières complexes, volatiles et impossibles à appréhender simplement.

Malgré le soin que j’apporterai à la rédaction des articles, je dois reconnaître que des erreurs, imprécisions ou omissions ne peuvent jamais être totalement exclues, ce que vous devrez constamment garder à l’esprit, de même que la perte d’actualité du contenu.

De plus, je ne puis appréhender la manière dont le visiteur utilise ou comprend l’information accessible sur le site.

C’est pourquoi les informations que je publie ne sont pas destinées à appuyer ou provoquer une prise de décision ou un avis définitif mais ont pour seule ambition, et pour seul pouvoir, de susciter une réflexion préalable à une information individualisée.

Je vous invite à toujours consulter un professionnel du conseil avant de vous forger une opinion ou avant de prendre une décision.

Cela étant dit, cliquez à présent sur la caravane pour savoir où se situe mon site ….

Commentaires

  1. Vicario #

    Bonjour,
    J’aimerais me lancer dans l’activité apart-hotel, quel sont les premières démarche a suivre?
    Cordialement,

    janvier 14, 2013
  2. VAN RYMENANT Alain #

    Dans le cadre du remplacement du Cwatup , on annonce qu’enfin on va introduire une prescription des infractions urbanistiques en région wallonne. Rappelons qu’à ce jour alors que pour les pires crimes de sang, un criminel ne peut plus être poursuivi après 10 ans (pour un « simple » délit du genre vol avec violences c’est max 3 ans…) par contre, le brave citoyen qui a acheté une maison avec une véranda ou une fenêtre créée dans permis peut être attaqué pendant 20, 30 40 ans comme s’il était le pire des criminels…
    C’est ainsi que comme expliqué sur votre excellent site, pour s’éviter eux même des ennuis face à ces règles ultra-répressives, des notaires et des banques bloquent des ventes immobilières s’il s’avère que le bien fait l’objet de la moindre petite infraction urbanistique . Le vendeur est alors obligé de se taper de longues procédures coûteuses, kafkaïennes et humiliantes pour tenter d’obtenir une régularisation urbanistique auprès d’une armée mexicaine de fonctionnaires communaux, régionaux et judiciaires en tout genre .
    A présent, suite notamment à un arrêt de la Cour constitutionnelle belge et à un changement dans le code flamand, on peut espérer davantage de respect des droits de l’homme en RW et une évolution vers moins de barbarie bureaucratique et d’encouragement à la délation entre voisins mais en sait-on un peu plus sur la définition juridique précise des délits qui pourront être prescrits ?
    . Nous savons que les délits les plus graves (du genre construction à la Sagawe en pleine zone totalement non constructible) resteraient imprescriptibles, ce qui parait légitime pour la crédibilité des règles urbanistiques de base mais nous devons nous méfier de l’acharnement vicieux de certains intégristes de la répression urbanistique qui vont tout faire pour limiter et saboter cette réforme. Avec la mentalité mesquine de ceux qui profitent de ce système depuis des années, le diable sera dans les détails !! Merci déjà pour les infos que vous auriez à ce sujet . .

    mai 23, 2013
  3. Bonjour,
    j’ai acheté un viager en société, puis-je déduire toutes mes rentes mensuelles ? Quid de la personne qui perçoit mes rentes ?
    Merci. PYves

    juillet 9, 2014
    • Si vous tenez une comptabilité en partie double, vous amortissez le bien mais vous ne déduisez pas rentes. Si le débirentier est une personne morale ou affecte le bien à usage professionnel, le créditrentier est imposé sur 3 % par an de la valeur déclare pour la perception des droits d’enregistrement (art. 20 CIR/92).

      août 13, 2014
  4. Hubaut Cécile #

    Bonjour,
    Pouvez-vous me donner un exemple de condition suspensive de cession de compromis de vente?
    Merci!

    mai 20, 2015
  5. Grimberghs #

    Bonjour,

    je suis sur le point de vendre mon habitation. Mais je vois dans mes documents administratifs, que je n’ai jamais signalé l’achèvement de mes travaux. Ceux-ci sont terminés depuis novembre 2008. Est-il encore temps de renvoyer le document? Faut-il s’attendre à un retour en arrière? Ou y a t-il prescription?
    En vous remerciant pour votre intérêt.

    mai 11, 2016
  6. Votre site est très interessant, je vous félicite pour vos partages

    août 22, 2016
  7. Merci pour votre article. Je trouve votre blog très interessant

    octobre 26, 2016
  8. simon #

    bjr
    la transcription de mon divorce a eu lieu en décembre 2017. suite à une affaire pénale qui est passée en jugement fin février et dont la sentence est prévue fin mars, une réunion chez le notaire n’a toujours pas eu lieu. est ce normal , n’y a t il pas un délai à respecter pour que le notaire fasse la 1ere réunion informelle , mon ex mari fait apparemment trainer les choses pour le partage ; nous avons un appartement en copropriété et je voulais savoir si je peux en augmenter le loyer vu mon ex belle mère y habite et mon mari n’a jamais voulu l’augmenter !

    mars 19, 2018
  9. Pepa #

    Bonjour,

    Je voudrais savoir si l etainchete des velux repris dans l acte de base comme privatifs est commune a la copropriete comme c est le cas des terrasses. Si les velux ont ete abimes par manque d etainchete qui est le responsable de payer les travaux de reparation? La copropriete ou le propietaire?
    Merci beaucoup d avance pour votre avis d expert.

    janvier 16, 2019
  10. douass abdelhamid #

    bonjour
    notre Syndic veut nous facturer l’adaptation de GDPR à un prix de 500 euro par , il y a 5 LOT au total dans le complexe,
    ma question : le syndic a le droit de réclamer un paiement ou non?
    sinon , si quoi la réponse adéquate que dois-je formuler .?
    Merci d’avance.
    Douass Abdelhamid
    [email protected]
    04788491832

    février 11, 2019
  11. Mireille Lucas #

    Bonjour Maître! Ceci est une question.

    Il y a un an j’ai acheté un appartement en Brabant Wallon dans une résidence a appartements multiples. Le promoteur a fait faillite peu après mon passage chez le notaire. Il reste un nombre d’appartements invendus. Une société prétend être en négociation avec la Curatelle dans le but probable de faire de notre immeuble une « résidence-services ». Cette société prétend avoir un droit de préemption pour effectuer cet achat. Pouvons-nous intervenir en tant que copropriétaire pour empêcher que cette société arrive a ses fins? Si oui, comment et auprès de qui? Pouvons-nous obliger la Curatelle a imposer a cette société qu’elle conserve notre immeuble comme « résidence a appartements multiples »?
    Merci pour votre aide.

    P.S. Voici le contenu du texte envoyé par la Curatelle:
    « Wij kunnen u enkel bevestigen dat er momenteel onderhandelingen lopen tussen XXXX, de bank en het faillissement om een definitieve en juridisch bindende regeling te treffen omtrent de nog niet verkochte appartementen in de residentie ».

    février 12, 2019
    • Il faut voir le règlement de copropriété et le permis d’urbanisme.

      février 17, 2019

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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