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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exploiter un appart-hôtel à Bruxelles ou en Région Wallonne

L’exploitation d’un immeuble en hébergement devient une matière de plus en plus complexe.

Cela est dû à la fois à la régionalisation d’une partie des compétences liées à la détention immobilière, tant sur les plans civils fiscaux et réglementaires, qu’à l’apparition de nouveaux modes d’exploitation permises par les applications de partage et que les différents législateurs entendent encadrer.

Parmi les modes d’exploitation d’un immeuble, il est une figure qui navigue entre deux eaux : l’appart-hôtel.

Je vais tenter de faire le point sur les différents éléments qui intéressent l’exploitant d’un appart-hôtel :

  • TVA ;
  • Applicabilité de la réglementation relative aux hébergements touristiques ;
  • Taxation spécifique des hébergements touristiques ;
  • Applicabilité des normes relatives au bail d’habitation.

Je n’aborderai pas les questions urbanistiques déjà examinées  dans une contribution de notre site.

  1. Aspects TVA – la TVA est-elle applicable ?

En 1999, l’Administration fiscale considérait déjà les appart-hôtels comme une nouvelle forme d’hébergement qui se situe à mi-chemin entre hôtels et la location immobilière.

De ce fait, il convient particulièrement d’examiner le régime TVA applicable à ce service d’appart-hôtels.

En effet, si ce dernier doit être vu comme une location d’immeuble, activité exonérée (art. 44, § 3, 2°, b) CTVA), la TVA en amont, ne sera pas déductible dans le chef de l’exploitant.

A l’inverse, si le service doit être considéré comme une activité hôtelière (art. 44, § 3, 2° a) 3° tiret CTVA), l’activité sera soumise à la TVA avec un droit à déduction (art. 45, §1 CTVA).

Ni Code de la TVA, ni ses arrêtés d’exécution ne définissent des critères qui permettent de distinguer la location immobilière de la fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants, reprises comme exception à l’exemption de l’article 44 § 3, 2° a) 3° tiret du CTVA.

Voici ce qui ressort de la jurisprudence communautaire, nationale et administrative en la matière.

  1. La jurisprudence de la Cour de justice

Dans son arrêt C-346/95 du 12 février 1998, Elisabeth Blasi, la Cour de justice préconise une interprétation large de la notion de l’exception à l’exonération prévue à l’article 13, B, sous b), 1 de la sixième directive TVA sur l’affermage et la location de biens immeubles (dont l’article 44 §3, 2° a) 3° tiret du Code TVA est la transposition).

L’article 13, B, sous b), 1, de la directive faisant référence à l’expression « secteur ayant une fonction similaire », la Cour dit également qu’il y a lieu d’interpréter cette expression largement, puisqu’elle a pour objet de garantir que les opérations d’hébergement temporaires analogues à celles fournies dans le secteur hôtelier, qui sont en concurrence potentielle avec ces dernières, soient imposées » (point 20).

L’arrêt C-270/09 du 16 décembre 2010, Mac Donald Resorts Ltd, confirme ces enseignements (point 50).

Il découle de ce qui précède que la Cour de justice de l’Union européenne adopte une interprétation large quand il est question d’appliquer l’exception à l’exonération de la location immobilière.

  1. La jurisprudence belge

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2012[1] affirme que la durée de la location n’est pas un élément déterminant permettant de distinguer l’activité exonérée de l’activité rentrant dans le champ d’application de la taxe et que, même lorsque la location est de courte durée, l’activité n’est soumise à la taxe que dans la mesure où les services fournis sont de même nature et de même importance que ceux pratiqués dans le secteur hôtelier.

L’arrêt de renvoi de la Cour d’appel de Bruxelles du 7 novembre 2017[2] ayant suivi cet arrêt de la Cour de cassation a précisé en outre que l’activité de location d’immeubles par nature constitue une activité passive liée au simple écoulement du temps, alors que les activités du secteur hôtelier et des secteurs ayant une fonction similaire, se caractérisent par l’exécution de prestations qui excèdent la simple mise à disposition d’un bien.

La chambre néerlandophone de la Cour d’appel de Bruxelles a également eu l’occasion de pencher sur ce sujet et a rendu un arrêt le 2 avril 2014[3] dans lequel elle considère que la mise à disposition de studios entièrement équipés pour une courte période (appart-hôtels), n’est pas une opération reprise dans l’exemption de l’article 44, §3, 2° CTVA et rentre dans le champ d’application de l’exception à l’exemption en ce que des services supplémentaires (nettoyage, remplacement du linge) sont facturés et que l’établissement exerçait une activité à caractère commercial.

Ces enseignements jurisprudentiels sont confirmés dans un jugement récent du tribunal de première instance de Liège du 11 octobre 2018.

En l’espèce, une société mettait des gîtes de vacances à disposition pour des courts séjours pour un prix global forfaitaire et unique de location comprenant consommation d’eau, électricité et chauffage ainsi que le linge de lit et de bain à louer obligatoirement.

Selon le tribunal, l’activité du gîte est de nature commerciale et est semblable à la fonction essentielle remplie par un hôtel (logement + services). Partant, la mise à disposition doit suivre le même régime TVA que le secteur hôtelier.

Il résulte de ce qui précède que la présence de services supplémentaires est essentielle pour rentrer dans le champ d’application de l’exception à l’exemption de la location immobilière.

A ce titre, la nature commerciale de l’activité, disons aujourd’hui entrepreneuriale, constitue un indice essentiel mais non suffisant.

  1. Commentaire administratif

En outre, le Manuel TVA n° 55 vise expressément les apparts-hôtels dans les cas où l’exception à l’exemption doit s’appliquer en ce que :

 « La fourniture de logements meublés, au sens de l’article 18, § 1er, alinéa 2, 10°, du Code et de l’exception à l’exemption pour la location immobilière, au sens de l’article 44, § 3, 2°, a, 3e tiret, du Code sous-entend qu’il s’agit d’établissements – que ceux-ci soient exploités dans les conditions de la réglementation propre aux établissements hôteliers ou sous un autre statut – qui présentent une organisation permanente groupant les différents facteurs humains et matériels concourant à assurer la réception des hôtes, la mise à leur disposition d’une chambre meublée et du linge de maison (draps de lit, couvertures, essuie-mains, gants de toilette, etc.), l’entretien et le nettoyage réguliers des chambres, en ce compris le renouvellement du linge de maison, ainsi que, éventuellement, la fourniture du petit-déjeuner.

Les établissements qui ne fournissent pas l’ensemble de ces services entrent cependant eux aussi en ligne de compte pour la taxation de leurs opérations si leur offre de services, concrétisée dans les faits, consiste à fournir systématiquement à chaque client, pour un prix global, une prestation comprenant à la fois la mise à disposition d’un logement meublé (de quelque type qu’il soit : chambre, appartement, chalet dans un parc de vacances, etc.), l’accueil des hôtes sur place en tout cas durant une bonne partie de la journée et, selon la formule retenue par l’exploitant, un au moins des services complémentaires suivants : l’entretien et le nettoyage réguliers du logement meublé durant le séjour, la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour ou la fourniture du petit-déjeuner dans les chambres ou dans la salle à manger de l’établissement.

Tel est, par exemple, le cas pour :

[…]

4° des « apparts-hôtels »;

[…]

A l’inverse, lorsque l’exploitant ne propose aucun des services « complémentaires » envisagés plus haut ou ne les fournit qu’à la demande expresse du client, moyennant un supplément de prix, de même lorsque, répondant à priori aux conditions énoncées plus haut, l’offre de l’exploitant est assortie de la possibilité pour les clients de renoncer à un ou plusieurs services complémentaires et de bénéficier alors d’une réduction de prix, la mise à disposition des logements meublés s’analyse en une location pure et simple. Cette location est exemptée en vertu de l’article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA et parce qu’il s’agit de locaux destinés à l’habitation, l’exemption porte non seulement sur la jouissance du bien immeuble par nature mais également sur la mise à disposition des biens meubles. »

Il est utile de souligner que ce commentaire administratif trouve son origine dans une décision du 6 avril 1999 et dans les réponses apportées par le Ministre des Finances lors de deux questions parlementaires au sujet des appart-hôtels de 2002 et 2005.

Quant à la présence d’un système d’accueil et/ou de réception obligatoire, le Service des Décisions anticipées (SDA) a eu l’occasion de préciser dans sa décision anticipée du 13 décembre 2016[4] que dans l’hypothèse où aucun accueil ou réception (physique) n’est prévu ou organisé dans l’établissement, les exploitants doivent au moins assurer un accueil personnel ou numérique pendant une grande partie de la journée pour que l’exception à l’exonération puisse s’appliquer.

Il découle de ce qui précède que les exploitants d’appart-hôtel peuvent soumettre leurs prestations à la TVA et qu’un droit à déduction leur est ouvert dans la mesure où ils fournissent au moins un des services complémentaires propre à l’hôtellerie tels que repris dans le Manuel TVA et qu’un accueil à tout le moins numérique est assuré aux hôtes.

  1. La récente réforme de la TVA applicable aux baux a-t-elle une influence ?

Une nouvelle exception à l’exemption est introduite pour la location de courte durée à l’article 44, § 3, 2°, a), septième tiret (nouveau) du Code.

Ainsi, sont visées les locations pour une période qui ne dépasse pas six mois.

En ce cas, la taxation sera obligatoire sauf lorsqu’elle concerne un logement.

Les locations d’appart-hôtels sont potentiellement visées par cette exclusion dès lors que les hôtes louent les biens pour s’y loger de manière temporaire. Il en résulterait une non taxation des loyers à la TVA et donc une absence de droit à déduction.

Ceci étant dit, je ne suis pas d’avis que les exploitants d’appart-hôtels tomberont dans le champ de cette exclusion aussi longtemps qu’ils pourront démontrer offrir outre l’hébergement des services complémentaires similaires à celui d’un établissement hôtelier et qu’un accueil (physique ou numérique) est assuré durant le séjour de leurs hôtes.

En pareil cas et compte tenu de la jurisprudence tant nationale que communautaire, le service d’appart-hôtel sera alors considéré comme une activité hôtelière soumise à la taxe avec ouverture d’un droit à déduction.

Et il convient de se référer à l’article 44, § 3, 2°, a), 3ème tiret CTVA qui assujettit « la fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et établissements où sont hébergés des hôtes payants ». Cette disposition n’a pas été modifiée, ni impactée par la récente réforme.

Bref, la récente réforme n’a pas d’influence sur les considérations jurisprudentielles et administratives exposées plus haut et qui régissaient déjà la matière.

  1. Rapport avec les règles civiles et touristiques

Théoriquement, la question de savoir si une prestation est soumise à la TVA – en l’occurrence les prestations d’un appart-hôtel – est indépendante des qualifications juridiques reprises en droit interne.

La TVA étant une matière européenne, les concepts trouvent leur source dans la directive TVA. Et ces concepts reçoivent une définitive autonome en droit européen, indépendante des considérations de droit interne.

En pratique, cela signifie par exemple que ce n’est pas parce que le droit belge qualifie telle ou telle prestation de prestation hôtelière que la TVA trouvera à s’appliquer.

Et, inversement, ce n’est parce que telle ou telle prestation est qualifiée de bail d’habitation (non hôtelier) que la TVA ne pourrait pas trouver à s’appliquer.

Cela étant, les obligations – en terme de qualité et quantité de services – imposées par les réglementations régionales auront, en pratique, nécessairement sur l’applicabilité ou non de la TVA.

Eu égard aux caractéristiques que doit présenter un hébergement touristique à Bruxelles, il m’apparaît plus que probable que la TVA trouvera nécessairement à s’appliquer sur les prestations d’appart-hôtel qui seraient soumise à l’ordonnance bruxelloise qui régit la matière.

En Région wallonne, cela dépend. Mais il apparaît également assez clair qu’un hébergement portant la dénomination « appart-hôtel » sera entièrement assujetti à la TVA eu égard à la nature des prestations qu’il devra offrir.

Par contre, si l’opération est qualifiable civilement de bail d’habitation, l’application de la TVA n’est pas exclue mais sera sans doute davantage discutable.

  • Réglementation touristique

La législation applicable aux hébergements touristiques a fortement évolué ces dernières années.

Les apparts-hôtels sont également potentiellement visés.

Il convient dès lors d’examiner dans quelle mesure les apparts-hôtels doivent s’y soumettre.

  • A Bruxelles
  • Définition de l’appart-hôtel

La matière est régie par l’Ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique et son arrêté d’exécution du 24 mars 2016.

Les appart-hôtels sont potentiellement visés et reçoivent la définition suivante :

« tout établissement disposant d’au moins 6 appartements, studios, flats ou assimilés, meublés, équipés du mobilier nécessaire pour cuisiner et offrant l’hébergement touristique incluant des services hôteliers » (art. 3, 5°).

Les services hôteliers visés sont :

« toutes prestations offertes ou proposées par un hébergement touristique telles que l’offre de petit déjeuner, le changement de literie, le nettoyage des chambres, la conciergerie ou la réception » (art. 3, 3° ; je souligne).

L’une de ces conditions suffit donc pour qu’il s’agisse d’un appart-hôtels visés par l’Ordonnance.

Il faut encore noter que les appart-hôtels disposant de moins de 6 chambres tombent sous la définition de résidence de tourisme :

« toute villa, maison ou appartement, studio, chambre réservés à l’usage exclusif du locataire, équipés du mobilier nécessaire pour se loger et cuisiner et incluant, le cas échéant, des services de type hôtelier moyennant un supplément de prix » (art. 3, 6°).

  • Quels apparts-hôtels sont visés ?

Il ne suffit pas de tomber dans ces définitions afin de relever de l’Ordonnance relative à l’hébergement touristique.

Encore faut-il que l’appart-hôtel soit un hébergement touristique définit comme :

« tout logement proposé pour une ou plusieurs nuits, à titre onéreux, de manière régulière ou occasionnelle, à des touristes » (art. 3, 2°).

Le touriste étant :

« toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour une durée limitée à 90 jours ».

En résumé :

  • Si tout ou partie des occupants séjournent moins de 90 jours, il faut se soumettre à la règlementation,
  • Si la totalité des occupants séjournent pour des durées supérieures à 90 jours ou établit sa résidence principale dans les lieux, la règlementation n’est pas applicable.

2.1.3. Quelles obligations impliquent la règlementation ?

Tout appart-hôtel qualifiable d’hébergement touristique doit procéder à une déclaration préalable afin de se faire enregistrer.

Théoriquement, il ne s’agit pas d’un régime d’autorisation. Mais, en pratique, si les conditions ne sont pas remplies, l’enregistrement sera refusé.

Tout exploitant d’un hébergement touristique doit répondre aux conditions suivantes :

  • Être une personne physique ou morale régulièrement constituée selon le droit d’un Etat membre de l’Espace économique européen ;
  • Ne pas avoir été condamné pénalement pour un crime ou délit grave, limitativement énuméré dans l’ordonnance ;
  • Disposer d’une assurance responsabilité civile ;
  • Avoir payé les amendes prévues par l’Ordonnance ;
  • Respecter les réglementations de travail, de sécurité sociale et les conventions collectives de travail en vigueur.

Tout hébergement touristique doit répondre aux conditions suivantes :

  • Disposer d’une attestation de sécurité d’incendie délivrée par le Bourgmestre, sur avis du SIAMU ;

Les résidences de tourisme peuvent se contenter d’une attestation de contrôle simplifié (conformité de l’installation électrique, du chauffage et des conduites de gaz) :

  • Si la capacité maximale de l’hébergement, et d’autres hébergements présents sur le site, est inférieure à dix personnes et qu’aucun autre hébergement ne se situe dans le même bâtiment ;
    • Et si l’exploitant exploite moins de cinq hébergements touristiques.
  • Obtenir une attestation de conformité urbanistique auprès de la commune ;
    • Pour un appart-hôtel au sens de la réglementation, il faudra qu’il ressorte de cette attestation qu’il s’agit d’un établissement hôtelier ;
    • Pour une résidence de tourisme, l’attestation devra pour le bien faire ressortir qu’il s’agit d’un établissement hôtelier mais une attestation de logement n’est, en règle, pas bloquante ;
    • De manière générale, cette attestation pose problème car – en réalité – la Commune prend position et estime « conforme » ou « non conforme » l’exploitation sur le plan urbanistique. Et la Région est liée par cette attestation. Ce qui, de fait, crée un régime d’autorisation car certaines communes sont plus réticentes que d’autres à délivrer des attestations de conformité.
  • Avoir un état d’hygiène et d’entretien suffisant.

2.1.4. Obligations spécifiques pour un appart-hôtel

Un appart-hôtel doit répondre à plusieurs conditions complémentaires pour recevoir l’enregistrement.

En résumé, ces conditions sont les suivantes :

  • L’immeuble doit être identifiable de l’extérieur ;
  • Il doit être accessible en permanence et disposer d’une réception physique ouverte en journée durant la semaine ;
  • La capacité maximale de chaque chambre doit être déterminée et correspondre à la capacité de couchage ;
  • Chaque appartement est aménagé de manière à permettre de loger (dormir), cuisiner et manger sur place ainsi que des sanitaires ;
  • Les sanitaires comprennent douche ou bain et sont séparés par au moins une cloison du reste de l’espace ;
  • L’espace doit disposer d’un nombre de place assises, surtout pour le « coin repas », correspondant au moins à la capacité maximale ;
  • De manière générale, l’équipement nécessaire pour faire la cuisine et nettoyer la vaisselle ;
  • Le linge doit être fourni et le nettoyage assuré, et la liste des services est fournie au client.

2.1.5. Obligations spécifiques à une résidence de tourisme

Une résidence de tourisme doit répondre à plusieurs conditions complémentaires pour recevoir l’enregistrement.

En résumé, ces conditions sont les suivantes :

  • L’immeuble doit disposer d’une réception ouverte en journée durant la semaine ;
  • La capacité maximale de chaque chambre doit être déterminée et correspondre à la capacité de couchage ;
  • Chaque appartement est aménagé de manière à permettre de loger (dormir), cuisiner et manger sur place ;
  • Les sanitaires doivent être des espaces fermés mais peuvent être communs à plusieurs chambres ;
  • Les sanitaires comprennent douche ou bain ;
  • L’espace doit disposer d’un nombre de place assises correspondant au moins à la capacité maximale ;
  • De manière générale, tout l’équipement nécessaire pour vivre de façon autonome ;

2.1.6. Procédure d’enregistrement

La déclaration préalable en vue de l’enregistrement est introduite auprès Directeur chef de service Economie. Elle peut être introduite en ligne.

Il faut alors fournir les documents requis (attestation de sécurité incendie, attestation urbanistique, AER au précompte immobilier, extrait de casier judiciaire, copie du contrat d’assurance, plans et photos des lieux) et accepter de se soumettre à une visite de contrôle.

Si l’enregistrement est octroyé, un « logo » est fourni à l’exploitant et doit être apposé sur la façade.

L’exploitation ne peut débuter avant ce moment.

2.2. En Région Wallonne

2.2.1. Définition de l’appart-hôtel et de l’hébergement touristique

En Région Wallonne, la matière est régie par le Code Wallon du Tourisme.

L’appart-hôtel ne reçoit pas une définition propre.

Il y a néanmoins une référence à la « dénomination » d’appart-hôtel. J’y reviendrai (2.2.4.).

L’hébergement touristique reçoit une définition :

« le terrain ou logement mis à disposition d’un ou plusieurs touristes, à titre onéreux et même à titre occasionnel » (art. 1.D., 28°).

Le touriste est défini comme :

« la personne qui, pour les loisirs, la détente ou les affaires, se rend dans un lieu de destination situé au-delà de la commune où elle réside habituellement ou des communes limitrophes à celle-ci et qui séjourne hors de sa résidence habituelle » (art. 1.D., 49°).

Une différence fondamentale existe par rapport à la législation bruxelloise. Si les séjours d’affaire sont visés tant à Bruxelles qu’en Région Wallonne, les séjours privés ne rentrent dans le cadre de la réglementation wallonne que s’il s’agit de loisirs ou de détente.

Aussi, un preneur qui réside dans les lieux à titre transitoire (fin d’un bail et attente de la libération des lieux du nouveau bail par exemple), n’est pas visé.

Et, en conséquence, les appart-hôtels qui proposent leurs services exclusivement à ce type de preneur ne sont pas visés.

Il n’y a par contre aucune référence à la durée du séjour. Aussi, un séjour d’affaire d’une durée de six mois dans un appart-hôtel pourrait théoriquement impliquer la soumission à la règlementation ; sauf si, ce faisant, le preneur fait de l’appart-hôtel sa résidence habituelle.

2.2.2. Conditions d’exploitation

Tout exploitant d’un hébergement touristique doit :

  • Disposer d’une attestation de sécurité incendie ou, le cas échéant, d’une attestation de contrôle simplifié ;
  • Ne pas proposer une durée de séjour inférieure à une nuit ;
  • Disposer d’une assurance couvrant la responsabilité civile ;
  • Ne pas avoir subi une condamnation pénale pour certains crimes et délits limitativement énumérés.

2.2.3. Déclaration d’exploitation

La déclaration est introduite auprès du Commissariat général au Tourisme. Il s’agit d’une simple déclaration selon laquelle les quatre conditions sont remplies.

L’exploitation peut débuter dès que la déclaration est introduite, ce qui suppose que les conditions susmentionnées soient remplies.

Après réception de la déclaration, le Commissariat peut demander la production des documents justificatifs.

2.2.4. Autorisation de l’usage de la dénomination « appart-hôtel »

En Région Wallonne, il est ainsi plutôt simple d’exploiter un hébergement.

Il suffit de remplir quatre conditions, lesquelles sont somme toute assez logiques. Seule l’attestation de sécurité incendie peut potentiellement poser quelques difficultés pratiques.

Néanmoins, cela ne signifie pas que – en remplissant ces seules conditions – il est autorisé d’exploiter un « appart-hôtel ».

Ceci s’explique car le Code Wallon du Tourisme protège la dénomination « appart-hôtel ». Pour pouvoir l’utiliser, il faut se soumettre à un régime d’autorisation.

Dans le cadre du régime d’autorisation, l’appart-hôtel est assimilé à un établissement hôtelier.

L’établissement hôtelier est en effet défini comme :

« l’hébergement touristique portant la dénomination d’hôtel, d’appart-hôtel, d’hostellerie, de motel, d’auberge, de pension ou de relais » (art. 1.D., 23°).

Les appart-hôtels sont compris dans cette définition.

Afin d’ouvrir le droit à l’autorisation, l’appart-hôtel doit répondre aux conditions suivantes :

  • L’établissement doit être organisé pour assurer, à titre principal, le séjour d’une clientèle individuelle de passage ;
  • L’entretien des chambres est assuré quotidiennement ;
  • Les clients ne peuvent, le cas échéant, avoir accès aux locaux destinés à la préparation des repas ;
  • Le bâtiment doit comporter au minimum six appartements conçus et équipés de façon identique, réservées exclusivement à la clientèle. Ce nombre est porté à dix dans les villes de plus de 150 000 habitants ;
  • Les appartements doivent disposer de l’équipement nécessaire pour cuisiner, d’une salle de bain et d’un WC par tranche de 4 personnes ;
  • La location des appartements doit être proposée à la nuit, à la semaine et au mois ;
  • Il doit être satisfait à plusieurs conditions minimales relatives notamment à la nécessité d’une réception, d’un nettoyage quotidien, d’un changement du linge et d’une possibilité de prendre le petit-déjeuner et se restaurer et disposer d’un site web ;
  • Le bon état d’entretien des installations ;
  • Les tenues vestimentaires correctes du personnel ;
  • Le nom de l’établissement hôtelier doit être placé en évidence.

2.2.5. Procédure d’autorisation et intérêt de l’autorisation

L’autorisation peut être demandée via un formulaire en ligne introduit auprès du Commissariat Général du Tourisme.

L’intérêt de l’autorisation est évidemment de pouvoir utiliser la dénomination « appart-hôtel ».

L’autorisation permet également de rentrer dans le canevas du tourisme wallon, de bénéficier de la publicité organisée et d’obtenir des subventions.

  • Taxe sur les hébergements touristiques

3.1. A Bruxelles

En Région bruxelloise, les « City Taxes » communales sont devenues une taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique par l’adoption de l’ordonnance du 23 décembre 2016.

Cette ordonnance crée une taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique.

Cette taxe intervient après que le législateur ait réglementé l’activité d’hébergement touristique par son ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique.

Comme dans l’ordonnance hébergement, le touriste est « toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour autant qu’il n’ait pas l’intention d’y rester pour une durée continue de plus de 90 jours au moment de son arrivée. »

L’ordonnance taxe a été publiée au Moniteur Belge du 6 janvier 2017 ; elle est entrée en vigueur à la même date.

J’y ai déjà consacré un commentaire : https://gillescarnoy.be/2017/01/11/les-city-taxes-communales-deviennent-une-taxe-regionale-sur-les-etablissements-dhebergement-touristique/

3.2. En Région Wallonne

En Région Wallonne, il n’existe pas de taxes régionales.

Ce sont encore les City Taxes communales qui trouvent à s’appliquer.

Par exemple, à Namur, tout type d’hébergement touristique est visé. Il est clair que les établissements utilisant la dénomination « appart-hôtel » sont visés.

Le critère du tourisme étant important dans le règlement, il n’est par contre par certain qu’un appart-hôtel exploité sans la dénomination « appart-hôtel » et non proposé aux touristes soit visé.

Le taux est de 1,24 € par adulte et par jour ou fraction de jour.

A Mons, sont visés « toute exploitation commerciale et/ou touristique mettant en location un logement, même à titre occasionnel et reprise sous la dénomination d’hôtel, d’hostellerie, de motel, d’auberge, terrain de camping, de pension ou de relais, de chambre d’hôte, de gîte, de cure thermale ou de centre de remise en forme ».

La dénomination « appart-hôtel » n’est par contre pas visée. La taxe de 3 € par personne et par nuitée ne trouve donc normalement pas à s’appliquer.

Et à Charleroi, où sont visés « toute exploitation commerciale et/ou touristique proposant conjointement et à titre onéreux le logement ou l’occupation de chambres ou d’appartements et la fourniture de prestations de service, de manière occasionnelle ou habituelle, quelle que soit sa dénomination », la taxe est fixe à 75 € / an par chambre ou appartement.

Bref, en Région Wallonne, la situation est beaucoup plus aléatoire.

3.3. Taxe sur les logements garnis en Région Bruxelloise : Le retour des City Taxes communales

Les Communes ont mis fin à la taxation des hébergements qui tombent sous la houlette de la City Taxe régionale. Il est plus aisé et confortable de laisser à la Région le soin de récupérer le montant des taxes.

Elles n’ont pas pour autant cessé de mettre en place des taxes sur des prestations relativement similaires.

Ainsi, par exemple, à Ixelles et à Bruxelles-Ville, ont été adoptées de taxes communales sur les logements garnis.

A Ixelles, sont visés les logements garnis, soit « le logement qui est loué pour un séjour de plus de 90 jours, garni d’un ou plusieurs meubles par une personne autre que le locataire, même différente du propriétaire ou du locataire principal du bien immeuble, et même si une partie des meubles est la propriété du locataire ».

La taxe est annuelle. Son taux varie selon la surface du logement et selon qu’il y ait possibilité de louer à l’heure ou non.

A Bruxelles-Ville, sont visés les logements garnis « destinés à la location ou à l’occupation par des tiers, pour les séjours de plus de 90 jours. Par logement garni on entend toute villa, maison ou appartement, studio, chambre réservés à l’usage exclusif du locataire, équipés du mobilier nécessaire pour se loger et cuisiner et incluant, le cas échéant, des services de type hôtelier moyennant un supplément de prix ».

Le taux est fixe, à 226 € / an pour l’année 2019.

En clair, dès lors que les activités d’appart-hôtels développées ne visent pas de touristes – soit des personnes qui résident dans les lieux ou s’y établissent exclusivement pour plus de 90 jours – il sera possible d’échapper à la City Taxe régionale, mais pas aux taxes communales sur les logements garnis.

4. Rapport avec l’occupant

Le droit du bail servant au logement a été régionalisé par la sixième réforme de l’Etat.

La Région Bruxelloise a adopté l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation. Cette ordonnance, en vigueur au 1er janvier 2018, vient ainsi modifier le Code du logement bruxellois.

La Région Wallonne a quant à elle adopté le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en vigueur depuis le 1er septembre 2018.

4.1. Situation à Bruxelles

Le bail d’habitation est défini comme « un bail portant sur un logement à l’exclusion des hébergements touristiques au sens de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 mai 2014 ».

Bref, cela signifie que si l’appart-hôtel tombe sous le coup de l’ordonnance relative aux hébergements touristiques, l’ordonnance sur le bail d’habitation ne s’applique pas.

Et, inversement, à défaut d’application de l’ordonnance sur les hébergements touristiques, les règles relatives au bail d’habitation s’appliquent.

Ainsi, la situation a le mérite d’être claire.

Sauf exception, les dispositions relatives au bail d’habitation sont impératives. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’y déroger et – si dérogation il y a – la partie protégée peut se prévaloir du texte légal en lieu et place de la clause litigieuse.

Ce qu’il convient principalement d’examiner c’est si cette modification a une incidence sur les modalités de préavis.

Les modalités de préavis contraignante sont relatives au bail de résidence principale.

Le nouvel article 234 du Code du logement indique que le chapitre relatif au bail de résidence principal :

« s’applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale. Est réputée non écrite la clause interdisant l’affectation du bien à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle du bien loué, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail ».

Ainsi, les dispositions relatives au bail de résidence principale ne s’appliquent pas si :

  • Le preneur n’établit pas sa résidence principale ;
  • Et si, lorsqu’un preneur souhaite établir sa résidence principale :
  • Si la destination naturelle du bien rend « logique » le fait que le preneur ne puisse établir sa résidence principale ;
    • Et si le preneur a indiqué, au moins en cours de bail, où se situe sa résidence principale.

Cela signifie que si un preneur, dénué de résidence principale, souhaite établir sa résidence principale dans l’appart hôtel, les dispositions relatives au bail de résidence principale trouvent à s’appliquer !

Il faut alors distinguer.

S’il s’agit d’un bail de courte durée (moins de trois ans), soit par hypothèse la majorité des cas :

S’il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à trois ans, il est réputé conclu pour 9 ans. Le bailleur ne peut y mettre fin soit :

4.2. Situation en Région Wallonne

Le décret wallon procède, en résumé, de la même manière que l’ordonnance bruxelloise.

Ainsi, le bail d’habitation est défini comme :

« le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme ».

Qui est soumis au Code wallon du Tourisme tombe hors du champ d’application du bail d’habitation. Et inversement. Il n’y a pas de vide juridique.

Les apparts-hôtels ressortiront, comme à Bruxelles, de l’une ou de l’autre catégorie selon le type d’exploitation mis en œuvre.

Comme à Bruxelles, tout bail doit être écrit.

Pour tout bail, certaines dispositions de fond – non prévues dans l’ordonnance bruxelloise – s’appliquent. Le décret ne précise pas qu’il s’agit de dispositions impératives ; elles sont donc supplétives, le contrat de bail pouvant y déroger.

Sauf dérogation prévue pour un bail de résidence principale, il faut retenir ce qui suit :

  • Tout bail (meublé ou non meublé) est censé fait au mois s’il est fait à durée indéterminé ; Il y est mis fin moyennent congé d’un mois envoyé par recommandé, exploit d’huissier ou remise en main propre avec signature du double par le preneur et indication de la date ; Si le congé peut être donné à tout moment, le délai d’un mois court le premier jour du mois qui suit la réception du congé ;
  • Le bail d’habitation meublé est censé fait à l’année, au mois ou par jour selon qu’il est précisé que le loyer est calculé par an, par mois ou par jour ;
  • Si un terme est fixé, le bail expire de plein droit à l’échéance, sans nécessité d’un congé ;
  • Si un terme est fixé et que le preneur demeure dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, notamment de durée ; mais l’éventuelle caution n’est plus liée ;
  • Dès lors qu’un congé a été valablement donné, si le preneur reste dans les lieux, il ne peut invoquer la tacite reconduction : en clair, le preneur peut être mis dehors du jour au lendemain ;

Tout comme à Bruxelles, les dispositions relatives au bail de résidence principale s’appliquent :

« aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.

  Est réputée non écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail ».

Les mêmes remarques que celles relatives à l’ordonnance bruxelloise s’appliquent.

Et je rappelle que cela signifie que si un preneur, dénué de résidence principale, souhaite établir sa résidence principale dans l’appart hôtel, les dispositions relatives au bail d’habitation trouvent à s’appliquer !

Les modalités de prorogation et congé d’un bail de résidence principale principales sont les suivantes.

Il faut distinguer.

S’il s’agit d’un bail de courte durée (moins de trois ans) :

  • Il pourra être prorogé que deux fois (alors qu’à Bruxelles, c’est « no limit » jusqu’à trois ans), mais à condition :
    • Que la faculté de prorogation soit prévue par écrit dans le bail ou un avenant ;
    • Que la propagation ait lieu aux mêmes conditions, sous réserve de l’indexation ;
    • Que la durée totale de la location n’excède pas trois ans.
  • En matière de congé :
    • Pour un bail d’une durée de maximum trois mois, il prend fin automatiquement à l’échéance sans nécessité d’un congé ;
    • Pour un bail d’une durée supérieure à trois mois (et inférieure à trois ans), il prendra fin
      • Un préavis de trois mois avant échéance ;
      • Ou, il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer ;
      • Ou, anticipativement par le bailleur mais uniquement après la première année de location, pour occupation personnelle (ou de la famille) ou travaux, et moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
  • Si le preneur demeure dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est automatiquement considéré comme un bail de neuf ans.

S’il s’agit d’un bail d’une durée supérieure à trois ans, il est réputé conclu pour 9 ans. Le bailleur ne peut y mettre fin soit :

  • Qu’à l’échéance des 9 ans, moyennant un préavis de six mois ;
  • A tout moment, pour occupation personnelle ou de la famille, moyennant un préavis de six mois ;
  • Moyennant préavis de six mois, à l’expiration des 1er et 2ème triennat pour gros travaux ;
  • Moyennant préavis de six mois, à l’expiration des 1er et 2ème triennat, sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité de neuf ou six mois de loyer selon que le congé est donné au 1er ou 2ème triennat.

La photo : Les sgraffites de l’avenue de Visé à Bruxelles. Il faut être piéton pour remarquer ces œuvres d’art sur les façades.  Cette technique décorative ancienne a été redécouverte à Bruxelles à la fin du XIXe siècle dans l’architecture Art Nouveau, où foisonnent les éléments décoratifs. Ce sont en général des frises sur les tympans, les allèges ou au-dessus des linteaux de fenêtre et des portes. Elles participent à la composition architecturale et au chromatisme de la façade. La technique consiste à poser différentes couches de couleurs puis à colorier le dessin en grattant jusqu’à la couche de la couleur recherchée. L’avenue de Visé relie Ixelles à Boitsfort (anciennement rue d’Ixelles). Ses façades sont d’une richesse exceptionnelles. En voici quelques exemples.


[1] Cass., 22 juin 2012, F.11.0090.F, Pas., 2012, n° 411, p. 1467.

[2] Bruxelles, ch. francophone, 7 novembre 2017, 2014/AF/187.

[3] Bruxelles, ch. néerlandophone, 2 avril 2014, 2010/AR/1570.

[4] Décision n° 2016.775 du 13 décembre 2016.


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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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