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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vice caché : ne dites plus « vendeur professionnel » !

Le compromis ou l’acte de vente d’immeuble contient généralement une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause est licite, la matière ne relevant pas de l’ordre public, sous les réserves ci-après.

Cette clause sera écartée si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la stipulation habituelle selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaissait le vice.

On dit généralement que le vendeur professionnel est présumé connaître le vice caché affectant la chose qu’il vend, sauf s’il prouve son ignorance invincible.

Il ne peut donc s’exonérer de la garantie des vices cachés étant présumé de mauvaise foi, ce qui est une expression impropre.

En réalité, l’arrêt fondateur prononcé le 4 mai 1939 par la Cour de cassation (Pas., 1939, I, p. 223) met à la charge du fabricant ou du marchand une obligation de « s’assurer préalablement que la chose qu’il vend n’est pas affectée de défaut caché (…) ».

Il en résulte, selon cet arrêt de principe « que cette obligation imposée au fabricant et au marchand de vérifier la chose qu’il vend a nécessairement pour conséquence qu’il doit être considéré comme ayant connu les vices dont elle est affectée » (voy. aussi Cass., 13 novembre 1959, Pas., 1960, I, p. 313 ; Cass., 6 octobre 1961, Pas., 1962, I, p. 152).

Depuis, on écarte très généralement la clause par laquelle le vendeur professionnel s’exonère de son obligation de garantir les vices cachés.

Pour être précis, plus qu’une garantie, c’est une obligation de résultat qui pèse sur le vendeur professionnel, étant de prendre des mesures pour déceler et révéler les vices.

De même, l’expression vendeur professionnel est impropre, comme on va le voir.

Certes, au début, la Cour de cassation visait le marchand au même titre que le fabricant.

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas., 1991, I, p. 346), la Cour de cassation, évoquant la notion d’ignorance invincible qui seule valide l’exonération de garantie, décide que le caractère invincible de l’erreur doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du marchand.

C’est cette notion de spécialisation qui va faire évoluer la jurisprudence.

Peu avant, dans un arrêt du 17 mai 1984 (Pas., 1984, I, p. 1128), la Cour de cassation utilise l’expression  « le vendeur, le fabricant ou le vendeur spécialisé. »

L’arrêt du 7 décembre 1990 précité apporte une nuance restrictive, puisqu’il n’est plus question que du « vendeur quand il est fabricant ou vendeur spécialisé. »

La même expression se retrouve dans l’arrêt du 19 septembre 1997 (Pas., 1997, I, p. 362).

Ce ne serait donc pas le vendeur professionnel comme tel qui subit l’obligation de résultat de rechercher et prévenir le vice, c’est seulement le professionnel qui fabrique la chose vendue ou qui en a fait sa spécialité.

La Cour de cassation va clarifier sa jurisprudence dans son tout récent arrêt du 7 avril 2017 (rôle n° C.16.0311.N, www.juridat.be) (ma traduction) :

« Le vendeur, quand il est fabricant ou vendeur spécialisé, est obligé de livré la chose exempte de vice et doit prendre à cet effet toutes les mesures pour déceler tous les vices possibles en sorte qu’il doit indemniser le dommage subi par l’acheteur si l’existence d’un vice est démontrée, sauf s’il prouve qu’il était impossible de dépister le vice.

Cette obligation de résultat ne repose pas sur tout vendeur professionnel, mais seulement sur le fabricant ou le vendeur spécialisé (voilà, maintenant, c’est clair !).

Les juges d’appel apprécient en fait si un vendeur peut être considéré comme un vendeur spécialisé et font pour cela usage du critère distinctif du niveau de spécialité et de la compétence technique du vendeur en question.

Les juges d’appel décident que ‘la demanderesse doit être considérée comme un vendeur professionnel de sorte qu’elle est présumée avoir connaissance des vices cachés’ et que ‘le vendeur professionnel qui est présumé avoir connaissance des vices cachés ne peut invoquer une clause exonératoire sauf s’il apporte la preuve de son ignorance invincible ou du caractère indécelable du vice, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En faisant ainsi reposer sur tout vendeur professionnel l’obligation de résultat de livrer une chose sans vice et de prendre toutes les mesures pour déceler tout vice, les juges d’appel n’ont pas légalement justifié leur décision. Le moyen est fondé. »

Qu’en conclure : seul le vendeur fabricant ou spécialisé est présumé connaître le vice de la chose.

Aussi, confronté à un vendeur professionnel, le juge ne pourra se contenter de relever cette qualité ; il devra vérifier si ce professionnel est aussi un fabriquant ou un spécialiste.

Une société qui vend un immeuble et dont les statuts l’autorisent à mener des activités immobilières n’est pas nécessairement un vendeur spécialisé.

Un simple revendeur, un marchand de bien, ne l’est pas nécessairement. Il faudra chaque fois examiner cette qualité concrètement.

Une société qui fait rénover un bien et qui le revend, mais dont l’activité est ailleurs, n’est pas un vendeur spécialisé, même si elle réalise une deuxième opération.

On aperçoit toute l’importance de cette jurisprudence dans le pratique.

Ceci étant, l’examen de la spécialisation du vendeur ne suffira pas.

Le vendeur professionnel est une entreprise dont les rapports avec les consommateurs sont régis par le Code de droit économique.

Même non fabricant, ni spécialisé, ce vendeur ne pourra pas s’exonérer de son obligation de garantie des vices cachés.

En effet, l’article VI.83 de ce Code dispose que « dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, sont en tout cas abusives, les clauses et conditions ou les combinaisons de clauses et conditions qui ont pour objet de : (…) 14° supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l’obligation légale de délivrance d’un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil ; »

Et l’article VI.84, § 1er, de préciser que « toute clause abusive est interdite et nulle. Le contrat reste contraignant pour les parties s’il peut subsister sans les clauses abusives. »

Bref, spécialiste ou non, le vendeur professionnel ne peut pas s’exonérer de la garantie de vices cachés envers un consommateur.

Et on doit même se demander si un vendeur professionnel peut ne pas être spécialisé.

L’article I.8, 25°, dispose en effet que, pour l’application du Livre VI, la « diligence professionnelle » est « le niveau de compétence spécialisée et de soins dont l’entreprise est raisonnablement censée faire preuve dans son domaine d’activité vis-à-vis du consommateur, conformément aux usages honnêtes en matière commerciale. »

Or l’article VI.93 considère qu’agir contrairement aux exigences de la diligence professionnelle est une pratique commerciale est déloyale interdite.

L’entreprise qui plaiderait qu’elle est un professionnel non spécialisé dans son domaine d’activité serait en situation de pratique commerciale déloyale …

Il existe encore un autre problème pour le vendeur spécialisé, lié à la présomption de mauvaise foi, parlons plutôt d’obligation de résultat de livrer une chose non viciée.

Lorsqu’il doit répondre du vice caché envers son acheteur, le vendeur professionnel spécialisé présumé connaitre le vice, peut-il à son tour actionner la garantie de son vendeur ?

S’il est présumé connaître le vice, ce vice n’est plus caché et ne devrait donc plus être garanti.

Et pourtant la jurisprudence admet l’action récursoire du vendeur professionnel (aujourd’hui spécialisé) vis-à-vis de son propre vendeur car la présomption de connaissance ne vise qu’à protéger l’acheteur non professionnel (Mon, 1er juin 1985, Entr. et dr., 1990, p. 243).

En réalité, la jurisprudence n’affirme pas que le vendeur spécialisé connait le vice ; elle ne sanctionne pour ne pas l’avoir décelé avant de le vendre. Donc le vice reste non apparent dans la relation du vendeur avec son vendeur.

La dernière question porte sur le quantum de l’intervention du vendeur spécialisé.

S’il est de mauvaise foi, le vendeur doit réparer toutes les conséquences, même imprévisibles ou indirectes (art. 1645 du Code civil).

Il ne peut se contenter d’indemniser en rendant la partie du prix arbitrée par les experts, comme le veut l’article 1644.

Le vendeur de mauvaise foi est celui « qui connaissait les vices de la chose » (art. 1645).

Or on a vu qu’il ne faut pas parler de vendeur spécialisé de mauvaise foi mais de vendeur spécialisé tenu à une obligation de résultat. Ce n’est pareil.

Le vendeur peut avoir ignoré le vice mais pas de manière invincible. Il sera alors tenu à garantie sans exonération possible mais il n’est pas de mauvaise foi.

En ce cas, à mon sens, il ne devra réparation que sur base de l’article 1644 et pas sur le fondement de l’article 1645, mais la jurisprudence est réticente à admettre cette solution, à tort à mon avis.

En résumé :

Le vendeur professionnel peut s’exonérer de la garantie des vices cachés sauf :

  • S’il est fabriquant,
  • S’il est spécialisé,
  • S’il traite avec un consommateur,
  • Et pour autant qu’il ne soit pas sanctionné pour pratique déloyale.

La jurisprudence devra déplacer son appréciation du caractère professionnel vers le degré de spécialisation.

Le vendeur spécialisé garde son recours contre son propre vendeur.

La jurisprudence devra abandonner le concept de présomption de mauvaise foi et ne retenir que l’obligation de résultat de livrer une chose non viciée.

La jurisprudence devra admettre que le vendeur tenu à l’obligation de résultat n’est pas nécessairement de mauvaise foi sur le plan des dommages.

Voyons enfin les attendus dans la langue de l’arrêt :

“5. De verkoper, wanneer hij een fabrikant of een gespecialiseerde verkoper is, is verplicht de zaak zonder gebrek te leveren en moet daartoe alle maatregelen nemen om alle mogelijke gebreken op te sporen, zodat hij, indien het bestaan van een gebrek wordt aangetoond, de door de koper geleden schade moet vergoeden, tenzij hij bewijst dat het gebrek onmogelijk kon worden opgespoord.

Deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar enkel op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper.

De rechter oordeelt in feite of een verkoper als een gespecialiseerde verkoper kan worden beschouwd en hanteert daarbij als onderscheidingscriterium de specialisatiegraad en de technische competenties van de verkoper in kwestie.

De appelrechters oordelen dat “[de eiseres] als een professionele verkoper dient beschouwd te worden, zodat zij vermoed wordt de verborgen gebreken gekend te hebben” en dat “de professionele verkoper, die vermoed wordt de verborgen gebreken te hebben gekend, (..) zich niet kan beroepen op een exoneratiebeding, tenzij hij het tegenbewijs van zijn onoverwinnelijke onwetendheid of van het onnaspeurbaar karakter van het gebrek levert, wat in casu niet het geval is.”

Door aldus de resultaatsverbintenis om de zaak zonder gebrek te leveren en om alle maatregelen te nemen om alle mogelijke gebreken op te sporen, van toepassing te achten op elke professionele verkoper, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht. Het onderdeel is gegrond.”

La photo : L’immeuble emblématique de la Royale Belge comme on l’appelle encore (arch. René Stapels et Pierre Dufau, 1967-1970). Les architecte se sont inspirés d’un bâtiment du fabriquant de tracteurs verts John Deere, dans l’Illinois, conçu par Eero Saarinen (1911-1961). Axa a déménagé et on parle d’une location par Cofinimmo à l’ambassade USA. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a décidé d’inscrire le bien sur la liste de sauvegarde ce qui ne facilitera la rénovation et moins encore les travaux que la sécurité de l’ambassade exigera. Le parc a été conçu par les architectes paysagistes Jean Delogne et Claude Rebold.

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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