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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties.

Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations.

En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 19 juin 2014 (rôle n° 2013/RG/380, www.juridat.be) :

Garantie des vices. Le Vendeur déclare que le Bien est quitte et libre de tout vice du sol, du soussol, de constructions, apparent ou non apparent, vétusté, pollution du sol ou du soussol (en ce compris les eaux souterraines) ou autre considération environnementale. Le Bien est en bon état d’entretien et de fonctionnement (…).

 Garantie du Vendeur. Le Vendeur s’engage à indemniser l’Acquéreur, dans les plus brefs délais, de tout dommage encouru par ce dernier et résultant de tout manquement aux déclarations et garanties visées dans les présentes « Conditions Générales » ainsi que dans la rubrique « Environnement » ciaprès, à savoir tout dommage encouru par l’Acquéreur qui ne l’aurait pas été si tous les faits allégués dans les déclarations et garanties visées ciavant avaient été exacts et complets. Les Parties conviennent toutefois que les informations contenues dans le dossier d’information remis à l’Acquéreur antérieurement à la signature du Compromis et dont le contenu est listé en Annexe 3, constitueront des réserves aux déclarations et garanties visées ciavant et viendront limiter leur portée, pour autant toutefois que lesdites informations soient suffisamment détaillées afin de permettre à un acquéreur normalement prudent et diligent d’en évaluer l’impact (…).

Ce dispositif contractuel garantir formellement l’absence de tout vice de construction apparent ou non apparent.

Il s’agit d’une garantie de fait spécial par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

Certains auteurs considèrent que le bref délai visé à l’article 1648 du Code civil ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une garantie de fait spécial (H. De Page, op.cit., p. 292 ; J. Van Rijn et J. Heenen, « Principes de droit commercial », Tome III, 2ième édition, Bruxelles, 1981, p. 548).

D’autres auteurs doutent de cette solution qui implique une présomption de renonciation par le vendeur au bénéfice du court délai, alors qu’une renonciation ne se présume pas (Ch. Jassogne, « La garantie découlant de la vente : principes et clauses particulières », Ann. Dr. Lg., 1988, p. 448 ; P. Harmel, « Théorie générale de la vente », Rép. not., Tome VII ‐ La vente, Livre I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 272).

En réalité, il faut voir l’intention des parties.

Soit celles-ci ont voulu exprimer ou illustrer la garantie légale et le bref délai s’appliquera.

Soit elles ont entendu créer une obligation autonome qui s’ajoute à la garantie légale ; en ce dernier cas le délai de prescription de droit commun s’appliquera, soit dix ans (art.  2262 du Code civil).

Le vendeur doit être attentif à ce genre de clause.

Il croit être mieux protégé par une rédaction qui réorganise le régime légal mais ignore souvent qu’en s’écartant du régime légal, jusqu’à créer une obligation autonome, il perd le bénéfice du bref délai.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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