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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Taxes sur les parcelles non bâties à Bruxelles

L’article 282 CoBAT autorise les Communes à établir une taxe sur les parcelles non bâties en bordure de voie publique, outre les centimes additionnels au précompte immobilier.

Il existe des dispenses, notamment pour les terrains sur lesquels il n’est pas permis de bâtir en vertu d’une décision de l’autorité ou lorsqu’il n’est pas possible de construire (art. 282, § 3, in fine).

Un arrêt du 19 décembre 2013 de la Cour de cassation précise ce qu’il faut entendre par terrain sur lequel il n’est  pas possible de construire (rôle n° F.12.0125.N, www.juridat.be).

La Commune de Schaerbeek avait levé une taxe sur base de l’article 282 précité.

Le propriétaire avait introduit une demande de permis d’urbanisme le 27 février 2004 pour construire un immeuble d’appartements.

Le permis fut refusé et le recours contre la décision de refus fut rejeté.

La demande refusée correspondait à un permis délivré le 27 juin 2000 et partiellement mis en œuvre jusqu’à la faillite de l’entrepreneur.

Sur cette seule considération, la Cour d’appel de Bruxelles avait décidé que la situation correspondait à un  terrain sur lequel on ne pouvait construire et qu’en conséquence, le propriétaire devait être dispensé de la taxe.

La Commune de Schaerbeek a formé un pourvoi en cassation.

L’article 6, alinéa 1er, 3°, du règlement communal de la Commune applicable à l’époque, dispensait le propriétaire d’une parcelle sur laquelle on ne peut (niet mag) construire suivant décision de l’autorité publique, ou sur laquelle il n’est pas possible (niet kan) de construire.

Ce dispositif est fidèle à l’article 282, § 3, CoBAT.

La Cour de cassation relève de l’historique du texte que par “gronden waarop niet kan worden gebouwd” (terrain sur lequel il n’est pas possible de construire), il faut comprendre les parcelles qui, du fait de leur situation factuelle, de leur environnement, de leur caractéristique, ne peuvent raisonnablement pas être prises en considération pour la construction.

Autrement dit, si une demande de permis d’urbanisme a été introduite et fut refusée, cela ne fait pas obstacle à la taxe sur les parcelles non bâties…

Et la Cour de cassation de casser l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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