Carnet de route en Droit ImmobilierL’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil).
Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant un congé qui interdit toute tacite reconduction (article 1739 du Code civil).
Comment appliquer ces principes dans le cas de la transformation d’un bail de résidence principale de courte durée en bail de neuf années ?
Pour rappel, l’article 3, § 6, alinéa 5, de la loi du 20 février 1991 dispose que :
« … nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. »
La question est la suivante : la caution du locataire dans un bail de courte durée reste-elle tenue lorsque ce bail devient un bail de neuf ans comme dit ci-dessus ?
La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 16 septembre 2013 (rôle n° C.11.0511.F, www.juridat.be).
Pour le juge d’appel (Civ., Nivelles, 9 mars 2011), la reconduction n’est pas synonyme de poursuite d’un ancien bail mais se définit au contraire par l’extinction du bail ancien et la conclusion tacite d’un nouveau bail.
S’agissant d’un nouveau bail, les obligations de la caution ne survivent pas au bail éteint, comme le veut l’article 1740 du Code civil, et surabondamment l’article 1281 du même Code.
Mais ce n’est pas cela que met en œuvre l’article 3, § 6, alinéa5, de la loi.
Cette disposition organise une transformation du bail initial, ce bail étant « réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. »
Ce n’est donc pas une reconduction mais une mutation légale ab origine ; l’article 1740 ne s’applique donc pas à cette situation et la caution reste tenue.
Certes, l’article 2015 du Code civil dispose que l’on ne peut l’étendre le cautionnement au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Le juge d’appel avait cependant tiré des faits de la cause que le bail ne permettait pas de limiter l’engagement de la caution la période originaire de location, soit trois ans.
Aussi, par application des règles qui précèdent, le tribunal avait conclu que la caution restait tenue jusqu’au terme de la période de neuf du bail.
La caution condamnée et mécontente forme un pourvoi en cassation.
La première branche du premier moyen avançait qu’au sens de l’article 1740 du Code civil, il faut entendre par « bail reconduit » tout bail étendu au-delà de la durée initialement souscrite, quel que soit le mécanisme juridique ayant entraîné que le preneur puisse rester dans les lieux sous couvert d’un bail.
Et, ajoutait le pourvoi, à supposer que l’article 1740 du Code civil ne concerne pas l’hypothèse prévue par l’article 3, § 6, alinéa 5, en vertu des articles 2013 et 2015 du Code civil le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Qu’en pense la Cour de cassation ?
Elle rejette le pourvoi.
La Cour pose que « sauf restriction de durée prévue dans le cautionnement, les engagements de la caution couvrent, dans le cas prévu à l’article 3, § 6, alinéa 5 précité, les obligations du bail de résidence principale sur l’ensemble des neufs années de sa durée. »
Et concernant l’article 2015 du Code civil, « les obligations de la caution restent ainsi limitées à celles résultant du bail pour lequel elles ont été consenties, dans le respect de l’article 2015 du Code civil. »
Le bail de neuf ans est donc légalement en germe dans le bail de courte durée. La mue se fait spontanément si le locataire reste dans les lieux.
La caution doit tenir compte de cette particularité ; son engagement n’est pas de trois ans mais possiblement de neuf années.
Il en résulte qu’il faut clairement et expressément circonscrire à trois ans l’engagement de caution dans le bail de courte durée. Sinon, la caution risque de mauvaises surprises.
Notons enfin que le formalisme des articles 2043bis et suivants du Code civil prémunissent la caution de ce genre de mésaventure lorsque le bailleur est un professionnel.
Il est intéressant de relever que cet arrêt a été rendu sur conclusions contraires de l’avocat général Genicot, celui-ci faisant valoir :
(…)
1. Il ressort de l’article 2015 du Code civil que le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
2. En son arrêt du 20 avril 1989 la Cour décide que la caution « est tenue de l’obligation du débiteur principal au cas où celui-ci n’y satisfait pas lui-même » et que « si le débiteur étend l’obligation sans le consentement de la caution, celle-ci n ‘est tenue que de la dette originaire… »(2).
3. La reconduction du bail prévue à l’article 3 précité constitue un effet légal que le législateur entend déduire d’un accord des parties au contrat de bail, l’une se maintenant volontairement dans les lieux, l’autre par son silence, acceptant tacitement la situation. S’il fallait étendre cet effet à la caution personnelle, son objet s’en trouverait modifié et partant son obligation étendue, sans que celle-ci y ait consenti, et ce, en violation des règles élémentaires du consensualisme contractuel. Une doctrine autorisée apparaît clairement rejeter cette éventualité(3).
(2) Cass., 20 avril 1989, Pas., 1989, n° 474.
(3) J. Vankerchove, Les Novelles, Larcier, Bruxelles, 2000, pp. 217-218 et 710; M. Van Quickenborne, Borgtocht, APR, Story Scientia, Anvers, 1999, p. 133; voir également R.P.D.B., Compl. V, verbo Cautionnement, pp. 136 à 138 et 165.