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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ?

À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite.

Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est situé (art. 1er de la loi du 16 décembre 1851).

La transcription est une copie de l’expédition de l’acte dans le registre. Elle doit être requise par le notaire dans le mois de l’acte recevant ou réitérant la vente (loi du 22 décembre 2009).

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. H.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

La transcription  ne suffit pas ; elle doit encore être faite de bonne foi, c’est-à-dire avec la conviction d’être bien l’acheteur non contesté (Cass., 3 mai 1956, Pas., 1956, I, p. 928).

La bonne foi est présumée et s’apprécie non pas au moment de la transcription mais au moment de la vente (Cass., 19 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 761).

Enfin, rappelons que la transcription est sans aucune influence sur la validité de la vente entre parties (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1058).

La transcription ne purge en rien la vente de ses éventuels vices (J. Hansenne, « Les biens. Précis », T. I, Fac. de droit de Liège, 1996, p. 544).

La transcription a pour seul effet d’obliger les tiers qui ont des droits concurrents à reconnaître l’existence de l’acte et son effet externe, qu’elle fixe à leur égard à la date de l’acte (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges »,  Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 41).

Pour résumer, la transcription a une valeur déclarative et non constitutive de droit.

La situation est un peu différente en France où la Cour de cassation accepte qu’un sous-acquéreur se prévale d’un titre de propriété apparent, c’est-à-dire transcrit, pour rejeter l’action en revendication formée contre lui par le verus dominus.

C’est une application de l’adage error communis facit jus (Cass., fr., 3 avril 1963, D., 1964, p. 306).

Ceci étant dit, comment appliquer ces principes ?

Si le second acheteur a fait transcrire la vente qu’il a conclue de bonne foi, il sera préféré au premier acheteur qui n’a pas encore fait transcrire ou qui a transcrit plus tard.

Bien évidemment, si le premier acheteur a fait transcrire de bonne foi avant le second, il sera pareillement préféré.

En revanche, si le deuxième acheteur était au courant des droits du premier acheteur en faisant son acquisition, même s’il a transcrit le premier, il ne pourra opposer cette transcription au premier acheteur.

Enfin, lorsque les ventes ne sont pas transcrites, et que les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi, on applique la règle prior tempore, potior jure. Sinon, on donne préférence à celui qui est de bonne foi .

Qu’en est-il de la revente ?

Supposons que le deuxième acheteur ait transcrit de bonne foi ; il est donc protégé par rapport au premier acheteur qui est resté sous seing privé.

Mais le deuxième acheteur a vendu à un troisième qui a transcrit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait en achetant, la situation du premier acheteur.

En ce cas, la bonne foi de l’auteur suffit, sur base d’un arrêt du 11 juin 1954 de la Cour de cassation (Pas., 1954, I, p. 871: « Lorsqu’une personne, ignorant que son cocontractant a déjà vendu à un tiers, par acte sous seing privé, un immeuble, acquiert celui-ci par acte authentique et transcrit, et en devient ainsi propriétaire erga omnes, celui à qui elle vend ultérieurement le même immeuble, par acte authentique et transcrit, en devient à son tour propriétaire erga omnes, même s’il connaît l’acte sous seing privé souscrit par le premier vendeur. »

Par contre, si le deuxième acheteur a transcrit de mauvaise foi, il ne peut avoir transféré plus de droit qu’il n’en avait (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). C’est aussi une application de fraus omiuna corrumpit.

Le troisième acheteur ne pourra donc opposer sa vente au premier acheteur, sauf à invoquer la théorie de l’apparence (error communis) mais si cette  théorie est prudemment reçue en France, on est plus circonspect en Belgique.

Deux précisions pour terminer.

L’acheteur qui combat la transcription de l’autre acheteur au motif de ce que ce dernier a transcrit de mauvaise foi, doit bien évidemment avoir lui-même transcrit.

Sa vente n’existe en effet pas envers les tiers tant qu’il n’a pas transcrit.

D’autre part, on peut étendre ces règles aux autres modes de transfert de propriété d’un immeuble comme la donation, au partage non transcrit, à la constitution de servitude, etc.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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