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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rôle du juge dans l’exécution d’une vente potentiellement nulle

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », protège l’acquéreur en prévoyant, notamment, que la méconnaissance de certaines de ses dispositions est sanctionnée de nullité de la convention.

Cette loi est-elle impérative ou d’ordre public ?

La jurisprudence de la Cour de cassation a reconnu le caractère uniformément impératif de la loi (Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 7821 et Cass., 24 février 1983, R.C.J.B., 1985, p. 400 et la note J. Herbots).

La Cour de cassation nous donne l’occasion de revenir sur cette question, dans un arrêt du 28 septembre 2012.

Le litige concernait un manquement prétendu du promoteur à son obligation de délivrance de deux appartements dans un immeuble qu’il avait fait construire.

Dans un arrêt interlocutoire du 26 novembre 2010, la Cour d’appel de Gand soulève d’office la question de la conformité à la loi Breyne des conventions qui lui étaient soumises.

La Cour d’appel considérait que les conventions pouvaient  prêter le flanc à nullité. Elle ordonna donc la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure à ce propos.

Les deux parties ont déclaré dans leurs écritures de procédure que ni l’une ni l’autre ne poursuivait la nullité des conventions.

Les juges d’appel n’en ont pas tenu compte.

Rejetant les actions tendant à l’exécution des conventions, ils déclarèrent les conventions nulles et ordonnèrent à un huissier de justice de transcrire au bureau de la conservation des hypothèques l’arrêt d’annulation du transfert de propriété en marge de la transcription des ventes.

La Cour d’appel condamna enfin le promoteur à rembourser le prix.

La question était évidemment de savoir si les juges d’appel pouvaient ainsi bousculer le principe de l’autonomie des parties au procès en prenant de telles initiatives.

La réponse de la Cour de cassation est pleine d’enseignement. La Cour délimite d’abord le pouvoir du juge dans le procès civil :

« Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il est tenu d’examiner la nature juridique des faits et actes allégués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, compléter d’office les motifs qu’elles ont invoqués à la condition qu’il ne soulève pas de contestation dont les parties ont exclu l’existence dans leurs conclusions, qu’il se fonde exclusivement sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et qu’il ne viole pas les droits de défense des parties. »

Et le parties, peuvent-elles circonscrire leur litige ?

Oui, dit la Cour : « par un accord explicite sur la procédure, les parties peuvent lier le juge sur un point en droit ou en fait auquel elles entendent limiter les débats. »

Et quelle est la portée de cet accord ?

« Un tel accord, poursuit la Cour de cassation, n’empêche toutefois pas que le juge, respectant les droits de défense, soulève l’application de dispositions d’ordre public, fussent-elles contraires à l’accord sur la procédure. Il ne permet toutefois pas au juge de modifier, pour de tels motifs,  l’objet du litige tel qu’il a été délimité par les parties.

Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Appliquons les principes : qu’avait fait la Cour d’appel de Gand ? Elle avait d’office prononcé la nullité des ventes Breyne et ordonné la transcription de l’arrêt et la restitution du prix.

Elle a statué au-delà de ce qui lui était demandé puisque les parties avaient exprimé leur volonté de ne pas poursuivre la nullité des conventions. Or, si la Cour peut appliquer des dispositions d’ordre public, elle ne peut modifier l’objet du litige. Et le Cour de cassation de conclure (Cass., 28 septembre 2012, rôle n° C.12.0049.N, www.juridat.be) :

« Les juges d’appel qui, dans ces circonstances, ne se sont pas limités à constater la nullité des conventions et à rejeter les actions tendant à leur exécution, mais qui ont déclaré les conventions nulles, (…) ont violé le principe de l’autonomie des parties au procès. »

En rejetant l’action telle qu’elle est formée, sans la modifier, car la vente est affectée de nullité, le juge adopte une autre moyen juridique mais ne modifie pas l’objet de la demande.

En revanche, si le juge prononce une nullité qui ne lui est pas demandée, c’est n’est plus une question de moyen fondant une demande mais d’objet même de la demande.

Il y a un autre problème dans cette affaire.

Les juges d’appels pouvaient-ils sinon prononcer du moins constater la nullité des ventes Breyne qui n’était pas demandée, au motif de ce qu’une disposition d’ordre public était violée ?

Il eut fallu pour cela que la loi Breyne soit d’ordre public, ce qu’elle n’est pas.

Mais il apparaît que le moyen qui a provoqué la cassation, seul publié, ne se basait pas sur cet aspect. La Cour ne pouvait donc se prononcer à cet égard.

Appliquons à présent cet arrêt à une autre matière.

Supposons une vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme. L’acheteur forme une action en garantie d’éviction.

Le juge constate que la vente porte sur un immeuble non couvert par un permis d’urbanisme et que l’objet du contrat poursuit ou maintient une situation infractionnelle, contraire à une disposition d’ordre public (art. 300, 2°, CoBAT).

Le juge peut-il, ou doit-il, rejeter la demande au motif de ce que la vente est nulle ? Cela changerait évidemment toute la physionomie du litige.

Rappelons l’attendu de la Cour de cassation : « Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Il en résulte que la question de la validité de la vente doit se poser en préalable des garanties ou de la délivrance conforme.

Reste à savoir si la vente d’un immeuble grevé d’une infraction d’urbanisme est nulle pour objet illicite, contraire à une loi d’ordre public (les dispositions en matière d’aménagement du territoire).

Ce n’est pas le cas, à mon sens, mais il existe des avis divergents. Voyez mes articles :

http://gillescarnoy.be/2013/01/20/la-vente-dun-immeuble-en-infraction-durbanisme-bis/

http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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