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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rôle du juge dans l’exécution d’une vente potentiellement nulle

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », protège l’acquéreur en prévoyant, notamment, que la méconnaissance de certaines de ses dispositions est sanctionnée de nullité de la convention.

Cette loi est-elle impérative ou d’ordre public ?

La jurisprudence de la Cour de cassation a reconnu le caractère uniformément impératif de la loi (Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 7821 et Cass., 24 février 1983, R.C.J.B., 1985, p. 400 et la note J. Herbots).

La Cour de cassation nous donne l’occasion de revenir sur cette question, dans un arrêt du 28 septembre 2012.

Le litige concernait un manquement prétendu du promoteur à son obligation de délivrance de deux appartements dans un immeuble qu’il avait fait construire.

Dans un arrêt interlocutoire du 26 novembre 2010, la Cour d’appel de Gand soulève d’office la question de la conformité à la loi Breyne des conventions qui lui étaient soumises.

La Cour d’appel considérait que les conventions pouvaient  prêter le flanc à nullité. Elle ordonna donc la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure à ce propos.

Les deux parties ont déclaré dans leurs écritures de procédure que ni l’une ni l’autre ne poursuivait la nullité des conventions.

Les juges d’appel n’en ont pas tenu compte.

Rejetant les actions tendant à l’exécution des conventions, ils déclarèrent les conventions nulles et ordonnèrent à un huissier de justice de transcrire au bureau de la conservation des hypothèques l’arrêt d’annulation du transfert de propriété en marge de la transcription des ventes.

La Cour d’appel condamna enfin le promoteur à rembourser le prix.

La question était évidemment de savoir si les juges d’appel pouvaient ainsi bousculer le principe de l’autonomie des parties au procès en prenant de telles initiatives.

La réponse de la Cour de cassation est pleine d’enseignement. La Cour délimite d’abord le pouvoir du juge dans le procès civil :

« Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il est tenu d’examiner la nature juridique des faits et actes allégués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, compléter d’office les motifs qu’elles ont invoqués à la condition qu’il ne soulève pas de contestation dont les parties ont exclu l’existence dans leurs conclusions, qu’il se fonde exclusivement sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et qu’il ne viole pas les droits de défense des parties. »

Et le parties, peuvent-elles circonscrire leur litige ?

Oui, dit la Cour : « par un accord explicite sur la procédure, les parties peuvent lier le juge sur un point en droit ou en fait auquel elles entendent limiter les débats. »

Et quelle est la portée de cet accord ?

« Un tel accord, poursuit la Cour de cassation, n’empêche toutefois pas que le juge, respectant les droits de défense, soulève l’application de dispositions d’ordre public, fussent-elles contraires à l’accord sur la procédure. Il ne permet toutefois pas au juge de modifier, pour de tels motifs,  l’objet du litige tel qu’il a été délimité par les parties.

Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Appliquons les principes : qu’avait fait la Cour d’appel de Gand ? Elle avait d’office prononcé la nullité des ventes Breyne et ordonné la transcription de l’arrêt et la restitution du prix.

Elle a statué au-delà de ce qui lui était demandé puisque les parties avaient exprimé leur volonté de ne pas poursuivre la nullité des conventions. Or, si la Cour peut appliquer des dispositions d’ordre public, elle ne peut modifier l’objet du litige. Et le Cour de cassation de conclure (Cass., 28 septembre 2012, rôle n° C.12.0049.N, www.juridat.be) :

« Les juges d’appel qui, dans ces circonstances, ne se sont pas limités à constater la nullité des conventions et à rejeter les actions tendant à leur exécution, mais qui ont déclaré les conventions nulles, (…) ont violé le principe de l’autonomie des parties au procès. »

En rejetant l’action telle qu’elle est formée, sans la modifier, car la vente est affectée de nullité, le juge adopte une autre moyen juridique mais ne modifie pas l’objet de la demande.

En revanche, si le juge prononce une nullité qui ne lui est pas demandée, c’est n’est plus une question de moyen fondant une demande mais d’objet même de la demande.

Il y a un autre problème dans cette affaire.

Les juges d’appels pouvaient-ils sinon prononcer du moins constater la nullité des ventes Breyne qui n’était pas demandée, au motif de ce qu’une disposition d’ordre public était violée ?

Il eut fallu pour cela que la loi Breyne soit d’ordre public, ce qu’elle n’est pas.

Mais il apparaît que le moyen qui a provoqué la cassation, seul publié, ne se basait pas sur cet aspect. La Cour ne pouvait donc se prononcer à cet égard.

Appliquons à présent cet arrêt à une autre matière.

Supposons une vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme. L’acheteur forme une action en garantie d’éviction.

Le juge constate que la vente porte sur un immeuble non couvert par un permis d’urbanisme et que l’objet du contrat poursuit ou maintient une situation infractionnelle, contraire à une disposition d’ordre public (art. 300, 2°, CoBAT).

Le juge peut-il, ou doit-il, rejeter la demande au motif de ce que la vente est nulle ? Cela changerait évidemment toute la physionomie du litige.

Rappelons l’attendu de la Cour de cassation : « Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Il en résulte que la question de la validité de la vente doit se poser en préalable des garanties ou de la délivrance conforme.

Reste à savoir si la vente d’un immeuble grevé d’une infraction d’urbanisme est nulle pour objet illicite, contraire à une loi d’ordre public (les dispositions en matière d’aménagement du territoire).

Ce n’est pas le cas, à mon sens, mais il existe des avis divergents. Voyez mes articles :

http://gillescarnoy.be/2013/01/20/la-vente-dun-immeuble-en-infraction-durbanisme-bis/

http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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