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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La demande d’expertise (droit d’enregistrement) doit être motivée

L’article 189 C. enreg. prévoit que, sans préjudice de l’application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l’enregistrement peut requérir l’expertise de l’immeuble vendu, en vue d’établir une éventuelle insuffisance du prix ou de la valeur déclarée.

L’expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (art. 190).

Les parties disposent alors d’un délai de quinze jours pour convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix. A défaut d’évaluation amiable, le receveur adresse au juge de paix une requête en expertise.

Sous quinzaine, le juge ordonne l’expertise et nomme un ou trois experts.

La notification de la demande d’expertise est à la base de la procédure. Cette notification doit répondre à des conditions de motivation, même si elle n’est qu’une simple demande d’expertise.

Dans deux affaires jugées par le tribunal de première instance de Hasselt le 23 avril 2012 (rôle n° 08/1679/A et 08/1678/A, www.fisconet.be), en degré d’appel, le tribunal avait chaque fois constaté que la notification ne contenait que l’estimation proposée par l’administration.

La notification ne contenait aucun point de comparaison ni aucune explication sur l’estimation proposée. Aucune pièce jointe à la demande ne permettait d’en savoir plus.

Cela ne permettait donc pas à l’acquéreur de vérifier la valeur contenue dans la notification, ce qui lui est pourtant nécessaire pour décider de payer les droits sur la base prétendue ou de convenir d’une expertise.

Selon le tribunal, la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs doit trouver application.

Sur cette base, le tribunal a considéré que la notification ne satisfaisait pas à l’obligation de motivation des actes administratifs qu’elle devait donc être déclarée nulle.

L’administration peut recommencer, si elle est encore dans le délai de deux ans.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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