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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La demande d’expertise (droit d’enregistrement) doit être motivée

L’article 189 C. enreg. prévoit que, sans préjudice de l’application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l’enregistrement peut requérir l’expertise de l’immeuble vendu, en vue d’établir une éventuelle insuffisance du prix ou de la valeur déclarée.

L’expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (art. 190).

Les parties disposent alors d’un délai de quinze jours pour convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix. A défaut d’évaluation amiable, le receveur adresse au juge de paix une requête en expertise.

Sous quinzaine, le juge ordonne l’expertise et nomme un ou trois experts.

La notification de la demande d’expertise est à la base de la procédure. Cette notification doit répondre à des conditions de motivation, même si elle n’est qu’une simple demande d’expertise.

Dans deux affaires jugées par le tribunal de première instance de Hasselt le 23 avril 2012 (rôle n° 08/1679/A et 08/1678/A, www.fisconet.be), en degré d’appel, le tribunal avait chaque fois constaté que la notification ne contenait que l’estimation proposée par l’administration.

La notification ne contenait aucun point de comparaison ni aucune explication sur l’estimation proposée. Aucune pièce jointe à la demande ne permettait d’en savoir plus.

Cela ne permettait donc pas à l’acquéreur de vérifier la valeur contenue dans la notification, ce qui lui est pourtant nécessaire pour décider de payer les droits sur la base prétendue ou de convenir d’une expertise.

Selon le tribunal, la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs doit trouver application.

Sur cette base, le tribunal a considéré que la notification ne satisfaisait pas à l’obligation de motivation des actes administratifs qu’elle devait donc être déclarée nulle.

L’administration peut recommencer, si elle est encore dans le délai de deux ans.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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