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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La demande d’expertise (droit d’enregistrement) doit être motivée

L’article 189 C. enreg. prévoit que, sans préjudice de l’application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l’enregistrement peut requérir l’expertise de l’immeuble vendu, en vue d’établir une éventuelle insuffisance du prix ou de la valeur déclarée.

L’expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (art. 190).

Les parties disposent alors d’un délai de quinze jours pour convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix. A défaut d’évaluation amiable, le receveur adresse au juge de paix une requête en expertise.

Sous quinzaine, le juge ordonne l’expertise et nomme un ou trois experts.

La notification de la demande d’expertise est à la base de la procédure. Cette notification doit répondre à des conditions de motivation, même si elle n’est qu’une simple demande d’expertise.

Dans deux affaires jugées par le tribunal de première instance de Hasselt le 23 avril 2012 (rôle n° 08/1679/A et 08/1678/A, www.fisconet.be), en degré d’appel, le tribunal avait chaque fois constaté que la notification ne contenait que l’estimation proposée par l’administration.

La notification ne contenait aucun point de comparaison ni aucune explication sur l’estimation proposée. Aucune pièce jointe à la demande ne permettait d’en savoir plus.

Cela ne permettait donc pas à l’acquéreur de vérifier la valeur contenue dans la notification, ce qui lui est pourtant nécessaire pour décider de payer les droits sur la base prétendue ou de convenir d’une expertise.

Selon le tribunal, la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs doit trouver application.

Sur cette base, le tribunal a considéré que la notification ne satisfaisait pas à l’obligation de motivation des actes administratifs qu’elle devait donc être déclarée nulle.

L’administration peut recommencer, si elle est encore dans le délai de deux ans.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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