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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La demande d’expertise (droit d’enregistrement) doit être motivée

L’article 189 C. enreg. prévoit que, sans préjudice de l’application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l’enregistrement peut requérir l’expertise de l’immeuble vendu, en vue d’établir une éventuelle insuffisance du prix ou de la valeur déclarée.

L’expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (art. 190).

Les parties disposent alors d’un délai de quinze jours pour convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix. A défaut d’évaluation amiable, le receveur adresse au juge de paix une requête en expertise.

Sous quinzaine, le juge ordonne l’expertise et nomme un ou trois experts.

La notification de la demande d’expertise est à la base de la procédure. Cette notification doit répondre à des conditions de motivation, même si elle n’est qu’une simple demande d’expertise.

Dans deux affaires jugées par le tribunal de première instance de Hasselt le 23 avril 2012 (rôle n° 08/1679/A et 08/1678/A, www.fisconet.be), en degré d’appel, le tribunal avait chaque fois constaté que la notification ne contenait que l’estimation proposée par l’administration.

La notification ne contenait aucun point de comparaison ni aucune explication sur l’estimation proposée. Aucune pièce jointe à la demande ne permettait d’en savoir plus.

Cela ne permettait donc pas à l’acquéreur de vérifier la valeur contenue dans la notification, ce qui lui est pourtant nécessaire pour décider de payer les droits sur la base prétendue ou de convenir d’une expertise.

Selon le tribunal, la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs doit trouver application.

Sur cette base, le tribunal a considéré que la notification ne satisfaisait pas à l’obligation de motivation des actes administratifs qu’elle devait donc être déclarée nulle.

L’administration peut recommencer, si elle est encore dans le délai de deux ans.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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