L’article 189 C. enreg. prévoit que, sans préjudice de l’application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l’enregistrement peut requérir l’expertise de l’immeuble vendu, en vue d’établir une éventuelle insuffisance du prix ou de la valeur déclarée.

L’expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (art. 190).

Les parties disposent alors d’un délai de quinze jours pour convenir de faire procéder à l’évaluation par un ou trois experts de leur choix. A défaut d’évaluation amiable, le receveur adresse au juge de paix une requête en expertise.

Sous quinzaine, le juge ordonne l’expertise et nomme un ou trois experts.

La notification de la demande d’expertise est à la base de la procédure. Cette notification doit répondre à des conditions de motivation, même si elle n’est qu’une simple demande d’expertise.

Dans deux affaires jugées par le tribunal de première instance de Hasselt le 23 avril 2012 (rôle n° 08/1679/A et 08/1678/A, www.fisconet.be), en degré d’appel, le tribunal avait chaque fois constaté que la notification ne contenait que l’estimation proposée par l’administration.

La notification ne contenait aucun point de comparaison ni aucune explication sur l’estimation proposée. Aucune pièce jointe à la demande ne permettait d’en savoir plus.

Cela ne permettait donc pas à l’acquéreur de vérifier la valeur contenue dans la notification, ce qui lui est pourtant nécessaire pour décider de payer les droits sur la base prétendue ou de convenir d’une expertise.

Selon le tribunal, la loi du 29 juillet 1991 sur la motivation formelle des actes administratifs doit trouver application.

Sur cette base, le tribunal a considéré que la notification ne satisfaisait pas à l’obligation de motivation des actes administratifs qu’elle devait donc être déclarée nulle.

L’administration peut recommencer, si elle est encore dans le délai de deux ans.