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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Combien de temps un immeuble reste-t-il neuf pour la TVA ?

Un immeuble neuf peut être cédé sous le régime de la TVA par un assujetti dans le cadre de son activité habituelle, ou par une personne qui, préalablement à la vente, a opté pour le régime TVA, étant un assujetti non vendeur professionnel ou un non assujetti (art. 8 du Code TVA).

C’est aussi valable pour la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble neuf.

Quelle est la période durant laquelle un bien immeuble est considéré comme neuf pour l’application de la TVA, excluant le droit d’enregistrement (art. 159, 8°, C. enreg.) ?

Depuis 1992, un immeuble était considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de l’année qui suivait celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier. Certains bien ne « vieillissaient » donc pas aussi vite que les autres, sinon jamais : les immeubles faisant l’objet d’un subside par exonération de précompte pendant cinq ans ou les biens appartenant aux autorités publiques exemptées du précompte.

Ce système ne pouvait être maintenu. En effet, l’article 4, 3°, a), § 2, de la 6ième directive TVA prévoyait un délai de cinq ans maximum à dater de la première occupation. Le législateur est donc intervenu le 2 août 2002 (en vigueur depuis le 26 avril 2002).

Depuis cette réforme, la période à considérer court désormais jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service (art. article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA).

Que se passe-t-il lorsque certains biens sont utilisés dans un ensemble et d’autres restent sans occupation ? Dans une promotion, par exemple, des appartements ou des parkings peuvent rester sans preneur. Ils ne « vieilliront » donc pas aussi vite que les autres sur le plan de la TVA.

Il faut cependant être prudent.

En effet, pour établir le revenu cadastral, le propriétaire d’un bien immobilier bâti est tenu de déclarer spontanément l’occupation ou la location, si cette dernière précède l’occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et ce, dans les trente jours de l’événement (art. 471 et 473 du CIR 92). Il doit pareillement déclarer l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

L’administration considère que cette déclaration vaut présomption d’utilisation ; si donc le promoteur a fait cette déclaration sans réserve pour les quelques parkings ou appartements inoccupés, il devra apporter la preuve contraire ce qui ne sera pas facile.

Ce n’est pas sans incidence lors de la commercialisation. L’agent immobilier doit s’assurer de ce que le lot est ou non encore neuf sur le plan de la TVA car, pour le candidat acquéreur, la différence n’est pas neutre (12,5 % versus 21 %).

Une autre difficulté concerne l’occupation partielle ou totale. Il n’est pas nécessaire, aux yeux de l’administration que le bâtiment soit utilisé ou occupé en totalité pour que commence à courir le délai d’application de la TVA Une occupation partielle est suffisante.

Ainsi, l’occupation du rez d’une maison d’habitation unifamiliale, fait courir, pour l’ensemble de l’habitation, le délai d’application de la TVA, même si le reste de l’habitation n’est pas encore aménagé.

Cela doit s’apprécier par unité distincte ou par lot. Dans un immeuble à appartements, chaque unité suivra son régime propre en fonction de sa première occupation ou utilisation. Les quotes-parts indivises dans les parties communes obéissent au régime applicable aux parties privatives auxquelles elles se rapportent.

Si le parking fait partie d’un lot avec un appartement et que l’appartement est loué ou occupé, l’ensemble ne sera plus neuf. Si le parking n’est pas couplé à un lot occupé, il restera neuf tant qu’il n’est pas utilisé.

Il faut enfin une occupation selon la destination naturelle du bien. Dans le cas d’un appartement ou d’une villa témoin, destiné aux visites des candidats acquéreurs, cette utilisation ne fait pas démarrer le délai d’application de la TVA.

Lorsque le bien n’est plus neuf, il ne peut plus être vendu (ou grevé de droit réel) avec application de la taxe. La TVA payée à l’acquisition ne peut donc être récupérée à la revente.

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Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

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Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

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