Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Combien de temps un immeuble reste-t-il neuf pour la TVA ?

Un immeuble neuf peut être cédé sous le régime de la TVA par un assujetti dans le cadre de son activité habituelle, ou par une personne qui, préalablement à la vente, a opté pour le régime TVA, étant un assujetti non vendeur professionnel ou un non assujetti (art. 8 du Code TVA).

C’est aussi valable pour la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble neuf.

Quelle est la période durant laquelle un bien immeuble est considéré comme neuf pour l’application de la TVA, excluant le droit d’enregistrement (art. 159, 8°, C. enreg.) ?

Depuis 1992, un immeuble était considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de l’année qui suivait celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier. Certains bien ne « vieillissaient » donc pas aussi vite que les autres, sinon jamais : les immeubles faisant l’objet d’un subside par exonération de précompte pendant cinq ans ou les biens appartenant aux autorités publiques exemptées du précompte.

Ce système ne pouvait être maintenu. En effet, l’article 4, 3°, a), § 2, de la 6ième directive TVA prévoyait un délai de cinq ans maximum à dater de la première occupation. Le législateur est donc intervenu le 2 août 2002 (en vigueur depuis le 26 avril 2002).

Depuis cette réforme, la période à considérer court désormais jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service (art. article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA).

Que se passe-t-il lorsque certains biens sont utilisés dans un ensemble et d’autres restent sans occupation ? Dans une promotion, par exemple, des appartements ou des parkings peuvent rester sans preneur. Ils ne « vieilliront » donc pas aussi vite que les autres sur le plan de la TVA.

Il faut cependant être prudent.

En effet, pour établir le revenu cadastral, le propriétaire d’un bien immobilier bâti est tenu de déclarer spontanément l’occupation ou la location, si cette dernière précède l’occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et ce, dans les trente jours de l’événement (art. 471 et 473 du CIR 92). Il doit pareillement déclarer l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

L’administration considère que cette déclaration vaut présomption d’utilisation ; si donc le promoteur a fait cette déclaration sans réserve pour les quelques parkings ou appartements inoccupés, il devra apporter la preuve contraire ce qui ne sera pas facile.

Ce n’est pas sans incidence lors de la commercialisation. L’agent immobilier doit s’assurer de ce que le lot est ou non encore neuf sur le plan de la TVA car, pour le candidat acquéreur, la différence n’est pas neutre (12,5 % versus 21 %).

Une autre difficulté concerne l’occupation partielle ou totale. Il n’est pas nécessaire, aux yeux de l’administration que le bâtiment soit utilisé ou occupé en totalité pour que commence à courir le délai d’application de la TVA Une occupation partielle est suffisante.

Ainsi, l’occupation du rez d’une maison d’habitation unifamiliale, fait courir, pour l’ensemble de l’habitation, le délai d’application de la TVA, même si le reste de l’habitation n’est pas encore aménagé.

Cela doit s’apprécier par unité distincte ou par lot. Dans un immeuble à appartements, chaque unité suivra son régime propre en fonction de sa première occupation ou utilisation. Les quotes-parts indivises dans les parties communes obéissent au régime applicable aux parties privatives auxquelles elles se rapportent.

Si le parking fait partie d’un lot avec un appartement et que l’appartement est loué ou occupé, l’ensemble ne sera plus neuf. Si le parking n’est pas couplé à un lot occupé, il restera neuf tant qu’il n’est pas utilisé.

Il faut enfin une occupation selon la destination naturelle du bien. Dans le cas d’un appartement ou d’une villa témoin, destiné aux visites des candidats acquéreurs, cette utilisation ne fait pas démarrer le délai d’application de la TVA.

Lorsque le bien n’est plus neuf, il ne peut plus être vendu (ou grevé de droit réel) avec application de la taxe. La TVA payée à l’acquisition ne peut donc être récupérée à la revente.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

Lire plus arrow_forward

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

  • Sitothèque

  • close