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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Combien de temps un immeuble reste-t-il neuf pour la TVA ?

Un immeuble neuf peut être cédé sous le régime de la TVA par un assujetti dans le cadre de son activité habituelle, ou par une personne qui, préalablement à la vente, a opté pour le régime TVA, étant un assujetti non vendeur professionnel ou un non assujetti (art. 8 du Code TVA).

C’est aussi valable pour la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble neuf.

Quelle est la période durant laquelle un bien immeuble est considéré comme neuf pour l’application de la TVA, excluant le droit d’enregistrement (art. 159, 8°, C. enreg.) ?

Depuis 1992, un immeuble était considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de l’année qui suivait celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier. Certains bien ne « vieillissaient » donc pas aussi vite que les autres, sinon jamais : les immeubles faisant l’objet d’un subside par exonération de précompte pendant cinq ans ou les biens appartenant aux autorités publiques exemptées du précompte.

Ce système ne pouvait être maintenu. En effet, l’article 4, 3°, a), § 2, de la 6ième directive TVA prévoyait un délai de cinq ans maximum à dater de la première occupation. Le législateur est donc intervenu le 2 août 2002 (en vigueur depuis le 26 avril 2002).

Depuis cette réforme, la période à considérer court désormais jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation, la première utilisation ou la première mise en service (art. article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA).

Que se passe-t-il lorsque certains biens sont utilisés dans un ensemble et d’autres restent sans occupation ? Dans une promotion, par exemple, des appartements ou des parkings peuvent rester sans preneur. Ils ne « vieilliront » donc pas aussi vite que les autres sur le plan de la TVA.

Il faut cependant être prudent.

En effet, pour établir le revenu cadastral, le propriétaire d’un bien immobilier bâti est tenu de déclarer spontanément l’occupation ou la location, si cette dernière précède l’occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et ce, dans les trente jours de l’événement (art. 471 et 473 du CIR 92). Il doit pareillement déclarer l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

L’administration considère que cette déclaration vaut présomption d’utilisation ; si donc le promoteur a fait cette déclaration sans réserve pour les quelques parkings ou appartements inoccupés, il devra apporter la preuve contraire ce qui ne sera pas facile.

Ce n’est pas sans incidence lors de la commercialisation. L’agent immobilier doit s’assurer de ce que le lot est ou non encore neuf sur le plan de la TVA car, pour le candidat acquéreur, la différence n’est pas neutre (12,5 % versus 21 %).

Une autre difficulté concerne l’occupation partielle ou totale. Il n’est pas nécessaire, aux yeux de l’administration que le bâtiment soit utilisé ou occupé en totalité pour que commence à courir le délai d’application de la TVA Une occupation partielle est suffisante.

Ainsi, l’occupation du rez d’une maison d’habitation unifamiliale, fait courir, pour l’ensemble de l’habitation, le délai d’application de la TVA, même si le reste de l’habitation n’est pas encore aménagé.

Cela doit s’apprécier par unité distincte ou par lot. Dans un immeuble à appartements, chaque unité suivra son régime propre en fonction de sa première occupation ou utilisation. Les quotes-parts indivises dans les parties communes obéissent au régime applicable aux parties privatives auxquelles elles se rapportent.

Si le parking fait partie d’un lot avec un appartement et que l’appartement est loué ou occupé, l’ensemble ne sera plus neuf. Si le parking n’est pas couplé à un lot occupé, il restera neuf tant qu’il n’est pas utilisé.

Il faut enfin une occupation selon la destination naturelle du bien. Dans le cas d’un appartement ou d’une villa témoin, destiné aux visites des candidats acquéreurs, cette utilisation ne fait pas démarrer le délai d’application de la TVA.

Lorsque le bien n’est plus neuf, il ne peut plus être vendu (ou grevé de droit réel) avec application de la taxe. La TVA payée à l’acquisition ne peut donc être récupérée à la revente.

Commentaires

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  1. Avatar
    Pol Dejardin #

    Bonjour,
    Pour un emplacement de parking dans une construction neuve, quel est le rôle de la date de la réception provisoire (de cet emplacement) dans le cadre de cette possibilité de revendre sous régime TVA ?
    Merci.

    décembre 23, 2020

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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