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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (II)

Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ?

Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va se retrouver à son tour avec des billets.

Tout cela contrevient à l’article 20 de la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme.

Il faut savoir que dans une vente d’immeuble, depuis le 16 avril 2012, le montant maximum qu’il est possible de payer en espèces ne peut excéder 10 % du prix ou 5.000 € (art. 170, 1° de la loi programme I du 29 mars 2012).

La convention et l’acte de vente doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée.

A partir du 1er janvier 2014, le prix de la vente d’un bien immobilier ne pourra plus être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque. Plus question alors de payer en espèce, même pour un maximum de 10 % sans excéder 5.000 € (art. 170, 2° de la loi programme I du 29 mars 2012).

L’agent immobilier et/ou le notaire, qui constatent le non-respect de cette disposition doivent immédiatement en informer par écrit ou par voie électronique la CETIF (Cellule de traitement des informations financières).

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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