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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net…

Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement.

Lorsqu’une convention de vente d’immeuble exprime un prix qui ne correspond pas au prix réel, il y a simulation. Selon Monsieur de Page, « il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. La simulation suppose donc deux conventions, contemporaines l’une de l’autre, mais dont l’une n’est destinée qu’à donner le change. Il n’existe au fond qu’une seule convention réelle, la convention secrète » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. II, 3ème éd., n° 618).

La simulation est licite sauf lorsqu’il vise à frauder les droits des tiers ou du fisc. Le Code civil réglemente les effets de la simulation (art. 1321) en retenant que les tiers ne peuvent se voir opposer l’acte secret. Ils peuvent  leur choix s’en tenir à l’acte simulé ou invoquer l’acte simulé en agissant en déclaration de  simulation. Notons que le fisc doit toujours rechercher l’acte réel, car l’impôt doit être établi que la réalité.

Avant de voir les conséquences fiscales de la simulation sur le prix, voyons ses effets en droit civil. Depuis longtemps, la Cour de cassation considère qu’accord simulatoire n’affecte pas la validité de la vente elle-même (Cass., 10 novembre 1949, Pas., 1950, I, p. 141). Dans un arrêt du 18 mars 1988, la Cour de cassation précise que « lorsque, lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais que la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison » (Pas., 1988, I, p. 868).

La convention de simulation est donc nulle, mais pas la vente. Quel est l’effet de cette nullité entre parties ? On sait que la nullité entraîne les restitutions réciproques. Mais l’acheteur qui a payé un dessous-de-table ne  pourrait le répéter, par application de l’adage in pari causa turpitudinis cessat repetitio. Si le dessous-de-table n’est pas payé, le vendeur dispose-t’il d’une action  (l’actio negri) ? Non, cette action ne serait pas recevable à défaut d’intérêt légitime (art. 17 et 18 du Code judiciaire) ni fondée (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Il y a d’autres simulations dans la vente d’immeuble, comme la donation déguisée. Il s’agit d’une vente pour un prix normal mais il est convenu de ce que ce prix ne sera pas payé en totalité ou partiellement. L’acte réel est donc une donation que le fisc taxera comme telle. En revanche, si après la vente, le vendeur accorde une réduction du prix, ce sera une donation mobilière qui pourra profiter du taux réduit (voyez mes articles « vente ou donation » (I) et (II).

Enfin, opposer un acte simulé à l’administration consiste enfin à confectionner un faux en écriture privée et à en faire usage. C’est un crime (art. 196 et 197 du Code pénal) correctionnalisé.

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Catégorie: Brèves, Prix, Vente

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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