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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (II)

Lorsqu’un vendeur professionnel est tenu à la garantie d’un vice caché envers son acheteur, il est donc présumé connaître le vice. Cela signifie qu’il doit indemniser la totalité du dommage, suivant l’article 1645 du Code civil, et qu’il ne peut invoquer sa bonne foi pour ne rembourser que le prix et les frais de la vente (art. 1646). Cela prive-t-il aussi le vendeur de recours en garantie contre son propre vendeur professionnel ?

S’il est présumé avoir connu le vice envers son acheteur, il ne peut en principe pas soutenir que ce vice lui était caché quand il a lui-même acheté. Toutefois, le régime de la responsabilité du vendeur professionnel a été conçu par la Cour de cassation (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223) pour sanctionner l’obligation de compétence du vendeur spécialisé envers son acheteur, en présumant ce vendeur de mauvaise foi.

Dans cette perspective, c’est envers l’acheteur que le vendeur spécialisé est de mauvaise foi. Il se conçoit donc que le vendeur puisse exercer une action récursoire contre son vendeur, bien qu’il soit présumé de mauvaise foi envers l’acheteur final.

Le vendeur spécialisé, tenu envers son acheteur pour être présumé avoir connu le vice, pourra donc se retourner contre son vendeur (Mon, 1er juin 1985, Entr. et dr., 1990, p. 243 ; P. A. Foriers, « la garantie du vendeur professionnel et la Cour de cassation de Belgique – observations et réflexions », in Les obligations en droit français et en droit belge – convergences et divergences, Bruylant, Bruxelles, Dalloz, Paris, 1994, p. 255).

Rappelons qu’en ce cas, « le bref délai dans lequel le vendeur doit introduire son action en garantie ne prend cours qu’au moment où il est lui-même appelé en justice par son acquéreur » (Cass., 25 juin 2010, Pas., 2010, p. 2067 ; R.D.C., 2010, p. 895 ;  Cass., 27 mai 2011, Pas. 2011, p. 1498 ; R.G.D.C., 2012, p. 281).

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