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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les arrhes (handgeld)

Notion et effet

Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, dit l’article 1590 du Code civil, chacun des contractants est maître de s’en départir. Celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Il ne faut pas s’arrêter à la définition de l’article 1590 du Code civil.

Les arrhes ont en effet diverses fonctions possibles dans la vente. Elles peuvent faire preuve de la transaction, ou constituer un acompte sur le prix ou sur les dommages en cas d’inexécution, ou encore servir de moyen de dédit.

Les arrhes peuvent même représenter la clause pénale accompagnant une clause résolutoire expresse (Appel, Mons, 17 janvier 1994, R.R.D., 1994, p. 196).

Cela signifie que lorsque la vente a été conclue avec le versement d’arrhes, il faudra distinguer quelle fonction les parties ont recherché, en sondant leur intention commune et sans s’arrêter au sens littéral des termes du contrat, suivant l’article 1156 du Code civil (Appel, Bruxelles, 26 mars 1986, R.G.D.C.B., 1987, p. 158 et la note J. De Gavre).

Dans le doute, dit la Cour d’appel de Mons, le sens d’acompte sera retenu (Mons, 4 novembre 1986, J.L.M.B., 1987, p. 1098).

La Cour d’appel de Bruxelles reconnait que s’il ne découle pas du contrat que les parties ont spécifiquement prévu la faculté exceptionnelle pour l’acheteur de se dédire, la somme versée à la conclusion du contrat par l’acheteur doit être considérée comme un simple acompte (Appel, Bruxelles, 29 juin 2004, rôle n° 00/AR/2259, www.juridat.be).

C’est ainsi que le sens donné par le Code civil à cette institution est celle qui n’est pas prioritairement retenue la jurisprudence.

Si les parties veulent se réserver la faculté de dédit réciproque, elles ne peuvent se contenter de stipuler des arrhes ; elles doivent en outre stipuler l’effet voulu.

Par l’effet de dédit alloué à la notion d’arrhes dans l’article 1590 du Code civil, la vente doit être considérée comme ne s’étant pas réalisée.

Si donc le vendeur réclame le bénéfice des arrhes versées par son acheteur, il admet que la vente ne s’est pas réalisée par la volonté unilatérale et non fautive de l’acheteur d’exercer son droit de dédit consacré expressément par une clause de cette convention et il ne peut en conséquence pas lui réclamer en outre des dommages et intérêts (Appel, Bruxelles, 6 avril 1995, rôle n° 88/3355, www.juridat.be).

Le paiement des arrhes peut être différé, par exemple à la réalisation de la condition suspensive dont dépend l’exécution de la vente (Civ., Bruxelles, R.G.D.C.B., 1990, p. 83).

Les arrhes pourraient même être payables au moment de l’exercice de la faculté de se départir de la vente, pour autant qu’elles aient été prévues dans la convention.

On parle alors de faculté de dédit. En réalité, il s’agit bien d’arrhes, la faculté de dédit étant propre au contrat à prestations successives (art. 1794 du Code civil).

Les droits d’enregistrement

La vente avec arrhes et la vente avec faculté de dédit sont fiscalement traitées de la même manière pour la perception des droits d’enregistrement.

L’administration admet en effet que la vente avec arrhes, au sens de l’article 1590 du Code civil, tout comme la vente avec faculté de dédit, bénéficient du même régime que la vente sous condition suspensive.

La stipulation d’arrhes imprime au contrat un caractère alternatif : la vente d’un immeuble avec arrhes versées ne donne donc pas lieu à la perception du droit proportionnel, aussi longtemps que les parties n’ont pas opté définitivement pour la vente et l’achat.

Une vente avec arrhes est donc soumise au droit général fixe de 25 € et sera soumise au droit proportionnel, sous déduction du droit fixe, lorsqu’il sera renoncé au dédit.

Inutile de préciser que lorsque les arrhes stipulées ont une fonction d’acompte ou de clause pénale, le droit proportionnel doit être immédiatement perçu.

La TVA

Lorsque la convention est soumise à la TVA (vente d’un bien neuf), les arrhes à verser en cas de dédit sont-elles également soumises à la TVA ?

Non selon l’arrêt Société thermale d’Eugénie-les-Bains (C.J.U.E., 18 juillet 2007, Aff. C 277/05, www.curia.europa.eu), dont le considérant n° 35 dit ceci (relativement à une prestation de service) :

« Le versement des arrhes ne constituant pas la rétribution perçue par un exploitant d’établissement hôtelier à titre de contrepartie effective d’un service autonome et individualisable fourni à son client, d’une part, et la conservation de ces arrhes, à la suite du désistement de ce client, ayant pour objet de réparer les conséquences de l’inexécution du contrat, d’autre part, il convient de considérer que ni le versement des arrhes, ni la conservation de celles-ci, ni leur restitution au double ne relèvent de l’article 2, paragraphe 1, de la sixième directive. »

La loi Breyne

L’article 10, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite loi Breyne, dispose que lors de la conclusion de convention, le montant payé à titre d’acompte ou d’arrhes ne peut dépasser 5 % du prix total de l’habitation.

Cette règle est sanctionnée pénalement par l’article 14, aucun dol spécial n’étant requis.

La clause prévoyant un acompte ou des arrhes supérieurs est réputée non écrite (art. 13).

Rappelons qu’avant la convention en question, le promoteur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit (art. 10, alinéa 1).

En revanche, après cette convention, au stade de la passation de l’acte authentique, le promoteur ou l’entrepreneur peuvent prétendre au payement d’une somme qui, compte tenu de l’acompte ou des arrhes versés, est égale au prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue, majorée du coût des ouvrages exécutés (art. 10, alinéa 3 ; Cass., 4 novembre 1980, Pas., 1981, I, p. 273).

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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