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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les arrhes (handgeld)

Notion et effet

Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, dit l’article 1590 du Code civil, chacun des contractants est maître de s’en départir. Celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Il ne faut pas s’arrêter à la définition de l’article 1590 du Code civil.

Les arrhes ont en effet diverses fonctions possibles dans la vente. Elles peuvent faire preuve de la transaction, ou constituer un acompte sur le prix ou sur les dommages en cas d’inexécution, ou encore servir de moyen de dédit.

Les arrhes peuvent même représenter la clause pénale accompagnant une clause résolutoire expresse (Appel, Mons, 17 janvier 1994, R.R.D., 1994, p. 196).

Cela signifie que lorsque la vente a été conclue avec le versement d’arrhes, il faudra distinguer quelle fonction les parties ont recherché, en sondant leur intention commune et sans s’arrêter au sens littéral des termes du contrat, suivant l’article 1156 du Code civil (Appel, Bruxelles, 26 mars 1986, R.G.D.C.B., 1987, p. 158 et la note J. De Gavre).

Dans le doute, dit la Cour d’appel de Mons, le sens d’acompte sera retenu (Mons, 4 novembre 1986, J.L.M.B., 1987, p. 1098).

La Cour d’appel de Bruxelles reconnait que s’il ne découle pas du contrat que les parties ont spécifiquement prévu la faculté exceptionnelle pour l’acheteur de se dédire, la somme versée à la conclusion du contrat par l’acheteur doit être considérée comme un simple acompte (Appel, Bruxelles, 29 juin 2004, rôle n° 00/AR/2259, www.juridat.be).

C’est ainsi que le sens donné par le Code civil à cette institution est celle qui n’est pas prioritairement retenue la jurisprudence.

Si les parties veulent se réserver la faculté de dédit réciproque, elles ne peuvent se contenter de stipuler des arrhes ; elles doivent en outre stipuler l’effet voulu.

Par l’effet de dédit alloué à la notion d’arrhes dans l’article 1590 du Code civil, la vente doit être considérée comme ne s’étant pas réalisée.

Si donc le vendeur réclame le bénéfice des arrhes versées par son acheteur, il admet que la vente ne s’est pas réalisée par la volonté unilatérale et non fautive de l’acheteur d’exercer son droit de dédit consacré expressément par une clause de cette convention et il ne peut en conséquence pas lui réclamer en outre des dommages et intérêts (Appel, Bruxelles, 6 avril 1995, rôle n° 88/3355, www.juridat.be).

Le paiement des arrhes peut être différé, par exemple à la réalisation de la condition suspensive dont dépend l’exécution de la vente (Civ., Bruxelles, R.G.D.C.B., 1990, p. 83).

Les arrhes pourraient même être payables au moment de l’exercice de la faculté de se départir de la vente, pour autant qu’elles aient été prévues dans la convention.

On parle alors de faculté de dédit. En réalité, il s’agit bien d’arrhes, la faculté de dédit étant propre au contrat à prestations successives (art. 1794 du Code civil).

Les droits d’enregistrement

La vente avec arrhes et la vente avec faculté de dédit sont fiscalement traitées de la même manière pour la perception des droits d’enregistrement.

L’administration admet en effet que la vente avec arrhes, au sens de l’article 1590 du Code civil, tout comme la vente avec faculté de dédit, bénéficient du même régime que la vente sous condition suspensive.

La stipulation d’arrhes imprime au contrat un caractère alternatif : la vente d’un immeuble avec arrhes versées ne donne donc pas lieu à la perception du droit proportionnel, aussi longtemps que les parties n’ont pas opté définitivement pour la vente et l’achat.

Une vente avec arrhes est donc soumise au droit général fixe de 25 € et sera soumise au droit proportionnel, sous déduction du droit fixe, lorsqu’il sera renoncé au dédit.

Inutile de préciser que lorsque les arrhes stipulées ont une fonction d’acompte ou de clause pénale, le droit proportionnel doit être immédiatement perçu.

La TVA

Lorsque la convention est soumise à la TVA (vente d’un bien neuf), les arrhes à verser en cas de dédit sont-elles également soumises à la TVA ?

Non selon l’arrêt Société thermale d’Eugénie-les-Bains (C.J.U.E., 18 juillet 2007, Aff. C 277/05, www.curia.europa.eu), dont le considérant n° 35 dit ceci (relativement à une prestation de service) :

« Le versement des arrhes ne constituant pas la rétribution perçue par un exploitant d’établissement hôtelier à titre de contrepartie effective d’un service autonome et individualisable fourni à son client, d’une part, et la conservation de ces arrhes, à la suite du désistement de ce client, ayant pour objet de réparer les conséquences de l’inexécution du contrat, d’autre part, il convient de considérer que ni le versement des arrhes, ni la conservation de celles-ci, ni leur restitution au double ne relèvent de l’article 2, paragraphe 1, de la sixième directive. »

La loi Breyne

L’article 10, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite loi Breyne, dispose que lors de la conclusion de convention, le montant payé à titre d’acompte ou d’arrhes ne peut dépasser 5 % du prix total de l’habitation.

Cette règle est sanctionnée pénalement par l’article 14, aucun dol spécial n’étant requis.

La clause prévoyant un acompte ou des arrhes supérieurs est réputée non écrite (art. 13).

Rappelons qu’avant la convention en question, le promoteur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit (art. 10, alinéa 1).

En revanche, après cette convention, au stade de la passation de l’acte authentique, le promoteur ou l’entrepreneur peuvent prétendre au payement d’une somme qui, compte tenu de l’acompte ou des arrhes versés, est égale au prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue, majorée du coût des ouvrages exécutés (art. 10, alinéa 3 ; Cass., 4 novembre 1980, Pas., 1981, I, p. 273).

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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