Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’entrepreneur transmet la garantie du vendeur

L’application de la garantie des vices cachés est propre à la vente (art. 1641 du Code civil).

Mais un entrepreneur qui place du matériel à l’occasion de travaux dans un immeuble vend ce matériel dans ses travaux.

Supporte-t-il ou transmet-il la garantie des vices cachés sur ce matériel ?

Cette question est suscitée par la proximité entre la vente et le contrat d’entreprise avec fourniture.

La matière a fait l’objet d’un important arrêt du 18 mai 2006 de la Cour de cassation (que j’ai commenté dans un autre article).

Cette jurisprudence connaît un prolongement dans un arrêt du 15 septembre 2011 de la Cour de cassation (rôle n° C.10.0456.N et C.10.0464.N, www.juridat.be).

Pour comprendre cette affaire, il faut retenir la chaîne des intervenants (en résumé) :

  • La Régie des bâtiments est maître d’œuvre d’un immeuble de bureau.
  • Les entrepreneurs sont les sociétés Gillion et Sogiaf.
  • Ils sous-traitent le traitement de panneaux de verre à la société Bombardier.
  • La société Bombardier achète les panneaux à la société AGC.

Un vice caché affecte ces panneaux.

La Régie exerce un recours en garantie de ce vice caché contre Bombardier, le sous-traitant des entrepreneurs.

La Cour d’appel d’Anvers accueille ce recours. Un pourvoi est formé en cassation par Bombardier.

Que dit la Cour de cassation (ma traduction du néerlandais) ?

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai (art. 1648).

La garantie que le premier acheteur possède contre son vendeur est un accessoire de la chose qui est vendu avec la chose aux acheteurs successifs.

La circonstance que la chose affectée d’un vice soit livrée par un entrepreneur à son maître d’ouvrage ne décharge pas les vendeurs successifs de leur obligation de garantie envers l’utilisateur final.

Toutefois, cela ne signifie pas que les articles 1641 et suivants, relatifs à la garantie des vices cachés trouvent application dans la relation entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, ni entre le maître de l’ouvrage et le sous-entrepreneur.

Ceci étant posé, la Cour constate que les sociétés Gillion et Sogiaf ont érigé un immeuble de bureau à la demande de l’Etat belge aux droits de qui vient la Régie des bâtiments.

Ces entrepreneurs ont confié la livraison et le placement de panneaux de verre, en sous-traitance à Bombardier, qui les a achetés auprès de AGC.

Et la Cour de cassation en conclut que les juges ont méconnu les principes énoncés plus haut en décidant que la Régie des bâtiments pouvait, comme maître de l’ouvrage, actionner en garantie des vices cachés le sous-traitant des entrepreneurs.

Autrement dit, ce recours ne pouvait être formé que contre un vendeur, même si le recours contre ce vendeur est « transporté » par un entrepreneur.

On peut en déduire que la Régie aurait dû s’adresser à AGC, et non au sous-traitant, sous réserve de ce qui sera dit plus loin.

La Cour de cassation a déjà jugé que l’action en garantie des vices cachés est transmise à l’acquéreur final de la chose, même si la transmission intervient dans un contrat d’entreprise (Cass., 18 mai 2006, R.W., 2007-2008, p. 147).

L’entrepreneur supporte la responsabilité contractuelle de l’achèvement des travaux conformes au cahier des charges et aux règles de l’art, et la garantie décennale.

Mais contre le sous-traitant de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage n’a, en principe, pas de droit, n’étant pas partie à cette relation.

Mais la garantie des vices cachés pouvant remonter par l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage peut appeler la garantie du vendeur-fournisseur de l’entrepreneur.

Un droit né de la vente se transmet donc par un contrat d’entreprise.

C’est ce que disait la Cour de cassation en 2006, et ce qu’elle répète dans l’arrêt du 15 septembre 2011.

Cette règle reste-t-elle valable si plusieurs contrats d’entreprise s’intercalent, comme en l’espèce, entre le vendeur et le maître de l’ouvrage.

C’est le cas s’il existe des sous-traitants, concernant la garantie des choses livrées aux sous-traitants et transmises dans l’ouvrage.

L’arrêt du 18 mai 2006 se base sur l’idée que l’article 1615 du Code civil ne suffit pas pour expliquer la transmission par l’entrepreneur de l’action en garantie accessoire de la chose, car cette disposition concerne la vente.

L’avis de l’avocat général avançait que la distinction entre la vente et le contrat d’entreprise ne s’impose plus tant les figures sont mélangées dans une approche moderne de ces opérations : « een rechtstreekse vordering tegen de leverancier van gebrekkige materialen getuigt van economisch realism » … « Koop en aanneming vertonen meer dan vroeger een gemengd karakter. »

Dès lors que le fondement de l’arrêt du 18 mai 2006, confirmé par l’arrêt examiné, est que l’action en garantie est « liée à la chose » (verbonden met de zaak), on pourrait considérer que le transfert passe du sous-traitant à l’entrepreneur et de celui-ci au maître de l’ouvrage.

Bref, la garantie se transfère au maître de l’ouvrage, comme s’il s’agissait d’un transfert par une succession de reventes.

Une autre question est de savoir si l’entrepreneur principal qui doit répondre envers le maître de l’ouvrage de la bonne exécution de ses travaux, peut appeler la garantie du vendeur de son sous-traitant.

A mon avis non, car cette garantie est remontée vers le maître de l’ouvrage.

Elle ne se trouve plus dans le patrimoine de l’entrepreneur principal qui, avec ses travaux, a livré la chose et son accessoire au maître de l’ouvrage.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

  • Sitothèque

  • close