Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La revente de l’immeuble dans les cinq ans

En cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16 ,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Comme c’est un revenu divers, cela concerne les personnes physiques n’intervenant pas à titre professionnel.

En principe, la plus-value est fort simple à appréhender : c’est la différence entre le prix de revente (PRV) et le prix d’achat (PA).

Notons que pour la valeur de revente, on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix.

Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Mais procéder par simple différence de prix ne suffit pas.

En effet, la détermination de la plus-value taxable est faussée si le contribuable a fait réaliser des travaux qui ont donné une valeur au bien.

De même, la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition n’est pas un indice satisfaisant de la plus-value car il y a des frais à l’achat et l’érosion de la valeur de l’argent.

C’est la raison pour laquelle l’article 101, § 2, CIR/92 prévoit que certains montants doivent entrer en considération pour corriger la plus-value.

On retire du prix de revente les frais que le contribuable justifie avoir supportés en raison de l’aliénation du bien (commission d’agence, certificat PEB, certificat de conformité électrique, assainissement du sol, etc.).

On majore le prix d’achat de 25 % ou des frais réels d’acquisition s’ils sont supérieurs, afin de tenir compte de tout ce que le revendeur a payé en plus du prix lors de son achat (droits d’enregistrement, frais de notaire et de transcription de la vente et de l’hypothèque).

S’il s’agit d’un terrain, le prix d’achat ainsi fixé est ensuite augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

Ce prix est alors augmenté de 5 % pour chaque année écoulée.

S’il s’agit d’un immeuble déjà bâti, le prix est augmenté du coût des travaux que le propriétaire a fait réaliser par un entrepreneur enregistré.

En enfin, le prix est diminué des éventuelles indemnités perçues par sinistre.

Résumons :

PRV – PA = plus-value taxable au taux distinct de 16,5 % + les additionnels communaux, étant entendu que (appliquer les opérations dans l’ordre) :

PRV =

  • + prix de cession ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • – les frais de la revente (commission d’agence, certificat électrique, certificat PEB, assainissement, etc.).

PA =

  • + prix d’acquisition ou ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • + 25 % ou les frais réels s’ils sont supérieurs,
  • + 5 % par années écoulées entre l’achat-vente,
  • + la construction sur le terrain selon les factures sujettes à TVA (terrain),
  • + le coût des travaux justifiés par des factures d’un entrepreneur enregistré,
  • – les indemnités d’assurance.

On aura remarqué une différence entre l’opération de correction pour travaux, selon que le bien acquis était un terrain ou un immeuble bâti.

Dans le premier cas (terrain), on tient compte du coût de la construction selon les factures.

Dans le second cas (immeuble bâti), on tient compte du coût selon les factures d’un entrepreneur enregistré.

Pourquoi cette différence ?

Pourquoi corriger la plus-value taxable si les travaux sont réalisés par un entrepreneur enregistré, et ne pas la corriger si l’entrepreneur n’est pas enregistré ?

Un propriétaire n’est pas obligé de travailler avec un entrepreneur enregistré.

Il doit simplement effectuer les retenues légales s’il confie l’ouvrage à un entrepreneur non enregistré.

Et encore, le système ne s’applique pas si les travaux sont réalisés à des fins strictement privées (art. 407 CIR/92).

Et si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il sera pareillement pénalisé.

Il ne peut pas davantage porter en compte le coût des matériaux de construction qu’il a lui-même achetés.

Ces questions ont été soumises à la Cour constitutionnelle.

Elle n’y a vu aucun problème.

« En disposant que le prix d’acquisition est uniquement augmenté des frais de travaux exécutés par un entrepreneur enregistré, la disposition en cause tend à lutter contre le travail au noir », dit la Cour dans son arrêt n° 183/2009 du 12 novembre 2009.

Et la Cour en déduit qu’« eu égard à cet objectif, il n’est pas manifestement déraisonnable que, lors de la détermination du prix d’acquisition, il ne soit pas tenu compte des travaux qui ont été effectués par un entrepreneur non enregistré. En effet, le législateur pouvait décourager de cette manière le recours à un entrepreneur non enregistré. »

Fort bien, mais alors pourquoi ne pas le prévoir aussi pour construire sur le bien non bâti ?

Pourquoi pénaliser celui qui construit lui-même et qui, par hypothèse, n’est pas susceptible de recourir à des ouvriers au noir ?

Pourquoi la condition d’enregistrement a-t-elle été supprimée pour le taux réduit de la TVA, et maintenue ici, alors que l’objectif de lutter contre le travail au noir est identique ?

Il faut dire que pour le taux réduit de la TVA, ce sont des contraintes de droit communautaire qui ont eu raison de cette condition, mais il n’est pas très cohérent de la maintenir dans la matière des revenus divers.

Ajoutons, pour terminer, que la loi ne prévoit aucune exception à la taxation de la plus-value lorsque bien doit être revendu dans les cinq ans pour des raisons sociales ou professionnelles.

Bref, la loi est imparfaite. La Cour constitutionnelle aussi, manifestement.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

Lire plus arrow_forward

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

  • Sitothèque

  • close