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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La revente de l’immeuble dans les cinq ans

En cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16 ,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Comme c’est un revenu divers, cela concerne les personnes physiques n’intervenant pas à titre professionnel.

En principe, la plus-value est fort simple à appréhender : c’est la différence entre le prix de revente (PRV) et le prix d’achat (PA).

Notons que pour la valeur de revente, on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix.

Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Mais procéder par simple différence de prix ne suffit pas.

En effet, la détermination de la plus-value taxable est faussée si le contribuable a fait réaliser des travaux qui ont donné une valeur au bien.

De même, la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition n’est pas un indice satisfaisant de la plus-value car il y a des frais à l’achat et l’érosion de la valeur de l’argent.

C’est la raison pour laquelle l’article 101, § 2, CIR/92 prévoit que certains montants doivent entrer en considération pour corriger la plus-value.

On retire du prix de revente les frais que le contribuable justifie avoir supportés en raison de l’aliénation du bien (commission d’agence, certificat PEB, certificat de conformité électrique, assainissement du sol, etc.).

On majore le prix d’achat de 25 % ou des frais réels d’acquisition s’ils sont supérieurs, afin de tenir compte de tout ce que le revendeur a payé en plus du prix lors de son achat (droits d’enregistrement, frais de notaire et de transcription de la vente et de l’hypothèque).

S’il s’agit d’un terrain, le prix d’achat ainsi fixé est ensuite augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

Ce prix est alors augmenté de 5 % pour chaque année écoulée.

S’il s’agit d’un immeuble déjà bâti, le prix est augmenté du coût des travaux que le propriétaire a fait réaliser par un entrepreneur enregistré.

En enfin, le prix est diminué des éventuelles indemnités perçues par sinistre.

Résumons :

PRV – PA = plus-value taxable au taux distinct de 16,5 % + les additionnels communaux, étant entendu que (appliquer les opérations dans l’ordre) :

PRV =

  • + prix de cession ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • – les frais de la revente (commission d’agence, certificat électrique, certificat PEB, assainissement, etc.).

PA =

  • + prix d’acquisition ou ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • + 25 % ou les frais réels s’ils sont supérieurs,
  • + 5 % par années écoulées entre l’achat-vente,
  • + la construction sur le terrain selon les factures sujettes à TVA (terrain),
  • + le coût des travaux justifiés par des factures d’un entrepreneur enregistré,
  • – les indemnités d’assurance.

On aura remarqué une différence entre l’opération de correction pour travaux, selon que le bien acquis était un terrain ou un immeuble bâti.

Dans le premier cas (terrain), on tient compte du coût de la construction selon les factures.

Dans le second cas (immeuble bâti), on tient compte du coût selon les factures d’un entrepreneur enregistré.

Pourquoi cette différence ?

Pourquoi corriger la plus-value taxable si les travaux sont réalisés par un entrepreneur enregistré, et ne pas la corriger si l’entrepreneur n’est pas enregistré ?

Un propriétaire n’est pas obligé de travailler avec un entrepreneur enregistré.

Il doit simplement effectuer les retenues légales s’il confie l’ouvrage à un entrepreneur non enregistré.

Et encore, le système ne s’applique pas si les travaux sont réalisés à des fins strictement privées (art. 407 CIR/92).

Et si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il sera pareillement pénalisé.

Il ne peut pas davantage porter en compte le coût des matériaux de construction qu’il a lui-même achetés.

Ces questions ont été soumises à la Cour constitutionnelle.

Elle n’y a vu aucun problème.

« En disposant que le prix d’acquisition est uniquement augmenté des frais de travaux exécutés par un entrepreneur enregistré, la disposition en cause tend à lutter contre le travail au noir », dit la Cour dans son arrêt n° 183/2009 du 12 novembre 2009.

Et la Cour en déduit qu’« eu égard à cet objectif, il n’est pas manifestement déraisonnable que, lors de la détermination du prix d’acquisition, il ne soit pas tenu compte des travaux qui ont été effectués par un entrepreneur non enregistré. En effet, le législateur pouvait décourager de cette manière le recours à un entrepreneur non enregistré. »

Fort bien, mais alors pourquoi ne pas le prévoir aussi pour construire sur le bien non bâti ?

Pourquoi pénaliser celui qui construit lui-même et qui, par hypothèse, n’est pas susceptible de recourir à des ouvriers au noir ?

Pourquoi la condition d’enregistrement a-t-elle été supprimée pour le taux réduit de la TVA, et maintenue ici, alors que l’objectif de lutter contre le travail au noir est identique ?

Il faut dire que pour le taux réduit de la TVA, ce sont des contraintes de droit communautaire qui ont eu raison de cette condition, mais il n’est pas très cohérent de la maintenir dans la matière des revenus divers.

Ajoutons, pour terminer, que la loi ne prévoit aucune exception à la taxation de la plus-value lorsque bien doit être revendu dans les cinq ans pour des raisons sociales ou professionnelles.

Bref, la loi est imparfaite. La Cour constitutionnelle aussi, manifestement.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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