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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La revente de l’immeuble dans les cinq ans

En cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16 ,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Comme c’est un revenu divers, cela concerne les personnes physiques n’intervenant pas à titre professionnel.

En principe, la plus-value est fort simple à appréhender : c’est la différence entre le prix de revente (PRV) et le prix d’achat (PA).

Notons que pour la valeur de revente, on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix.

Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Mais procéder par simple différence de prix ne suffit pas.

En effet, la détermination de la plus-value taxable est faussée si le contribuable a fait réaliser des travaux qui ont donné une valeur au bien.

De même, la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition n’est pas un indice satisfaisant de la plus-value car il y a des frais à l’achat et l’érosion de la valeur de l’argent.

C’est la raison pour laquelle l’article 101, § 2, CIR/92 prévoit que certains montants doivent entrer en considération pour corriger la plus-value.

On retire du prix de revente les frais que le contribuable justifie avoir supportés en raison de l’aliénation du bien (commission d’agence, certificat PEB, certificat de conformité électrique, assainissement du sol, etc.).

On majore le prix d’achat de 25 % ou des frais réels d’acquisition s’ils sont supérieurs, afin de tenir compte de tout ce que le revendeur a payé en plus du prix lors de son achat (droits d’enregistrement, frais de notaire et de transcription de la vente et de l’hypothèque).

S’il s’agit d’un terrain, le prix d’achat ainsi fixé est ensuite augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

Ce prix est alors augmenté de 5 % pour chaque année écoulée.

S’il s’agit d’un immeuble déjà bâti, le prix est augmenté du coût des travaux que le propriétaire a fait réaliser par un entrepreneur enregistré.

En enfin, le prix est diminué des éventuelles indemnités perçues par sinistre.

Résumons :

PRV – PA = plus-value taxable au taux distinct de 16,5 % + les additionnels communaux, étant entendu que (appliquer les opérations dans l’ordre) :

PRV =

  • + prix de cession ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • – les frais de la revente (commission d’agence, certificat électrique, certificat PEB, assainissement, etc.).

PA =

  • + prix d’acquisition ou ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • + 25 % ou les frais réels s’ils sont supérieurs,
  • + 5 % par années écoulées entre l’achat-vente,
  • + la construction sur le terrain selon les factures sujettes à TVA (terrain),
  • + le coût des travaux justifiés par des factures d’un entrepreneur enregistré,
  • – les indemnités d’assurance.

On aura remarqué une différence entre l’opération de correction pour travaux, selon que le bien acquis était un terrain ou un immeuble bâti.

Dans le premier cas (terrain), on tient compte du coût de la construction selon les factures.

Dans le second cas (immeuble bâti), on tient compte du coût selon les factures d’un entrepreneur enregistré.

Pourquoi cette différence ?

Pourquoi corriger la plus-value taxable si les travaux sont réalisés par un entrepreneur enregistré, et ne pas la corriger si l’entrepreneur n’est pas enregistré ?

Un propriétaire n’est pas obligé de travailler avec un entrepreneur enregistré.

Il doit simplement effectuer les retenues légales s’il confie l’ouvrage à un entrepreneur non enregistré.

Et encore, le système ne s’applique pas si les travaux sont réalisés à des fins strictement privées (art. 407 CIR/92).

Et si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il sera pareillement pénalisé.

Il ne peut pas davantage porter en compte le coût des matériaux de construction qu’il a lui-même achetés.

Ces questions ont été soumises à la Cour constitutionnelle.

Elle n’y a vu aucun problème.

« En disposant que le prix d’acquisition est uniquement augmenté des frais de travaux exécutés par un entrepreneur enregistré, la disposition en cause tend à lutter contre le travail au noir », dit la Cour dans son arrêt n° 183/2009 du 12 novembre 2009.

Et la Cour en déduit qu’« eu égard à cet objectif, il n’est pas manifestement déraisonnable que, lors de la détermination du prix d’acquisition, il ne soit pas tenu compte des travaux qui ont été effectués par un entrepreneur non enregistré. En effet, le législateur pouvait décourager de cette manière le recours à un entrepreneur non enregistré. »

Fort bien, mais alors pourquoi ne pas le prévoir aussi pour construire sur le bien non bâti ?

Pourquoi pénaliser celui qui construit lui-même et qui, par hypothèse, n’est pas susceptible de recourir à des ouvriers au noir ?

Pourquoi la condition d’enregistrement a-t-elle été supprimée pour le taux réduit de la TVA, et maintenue ici, alors que l’objectif de lutter contre le travail au noir est identique ?

Il faut dire que pour le taux réduit de la TVA, ce sont des contraintes de droit communautaire qui ont eu raison de cette condition, mais il n’est pas très cohérent de la maintenir dans la matière des revenus divers.

Ajoutons, pour terminer, que la loi ne prévoit aucune exception à la taxation de la plus-value lorsque bien doit être revendu dans les cinq ans pour des raisons sociales ou professionnelles.

Bref, la loi est imparfaite. La Cour constitutionnelle aussi, manifestement.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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