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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La revente de l’immeuble dans les cinq ans

En cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16 ,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Comme c’est un revenu divers, cela concerne les personnes physiques n’intervenant pas à titre professionnel.

En principe, la plus-value est fort simple à appréhender : c’est la différence entre le prix de revente (PRV) et le prix d’achat (PA).

Notons que pour la valeur de revente, on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix.

Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Mais procéder par simple différence de prix ne suffit pas.

En effet, la détermination de la plus-value taxable est faussée si le contribuable a fait réaliser des travaux qui ont donné une valeur au bien.

De même, la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition n’est pas un indice satisfaisant de la plus-value car il y a des frais à l’achat et l’érosion de la valeur de l’argent.

C’est la raison pour laquelle l’article 101, § 2, CIR/92 prévoit que certains montants doivent entrer en considération pour corriger la plus-value.

On retire du prix de revente les frais que le contribuable justifie avoir supportés en raison de l’aliénation du bien (commission d’agence, certificat PEB, certificat de conformité électrique, assainissement du sol, etc.).

On majore le prix d’achat de 25 % ou des frais réels d’acquisition s’ils sont supérieurs, afin de tenir compte de tout ce que le revendeur a payé en plus du prix lors de son achat (droits d’enregistrement, frais de notaire et de transcription de la vente et de l’hypothèque).

S’il s’agit d’un terrain, le prix d’achat ainsi fixé est ensuite augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.

Ce prix est alors augmenté de 5 % pour chaque année écoulée.

S’il s’agit d’un immeuble déjà bâti, le prix est augmenté du coût des travaux que le propriétaire a fait réaliser par un entrepreneur enregistré.

En enfin, le prix est diminué des éventuelles indemnités perçues par sinistre.

Résumons :

PRV – PA = plus-value taxable au taux distinct de 16,5 % + les additionnels communaux, étant entendu que (appliquer les opérations dans l’ordre) :

PRV =

  • + prix de cession ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • – les frais de la revente (commission d’agence, certificat électrique, certificat PEB, assainissement, etc.).

PA =

  • + prix d’acquisition ou ou la base des DE ou de la TVA si elle est supérieure,
  • + 25 % ou les frais réels s’ils sont supérieurs,
  • + 5 % par années écoulées entre l’achat-vente,
  • + la construction sur le terrain selon les factures sujettes à TVA (terrain),
  • + le coût des travaux justifiés par des factures d’un entrepreneur enregistré,
  • – les indemnités d’assurance.

On aura remarqué une différence entre l’opération de correction pour travaux, selon que le bien acquis était un terrain ou un immeuble bâti.

Dans le premier cas (terrain), on tient compte du coût de la construction selon les factures.

Dans le second cas (immeuble bâti), on tient compte du coût selon les factures d’un entrepreneur enregistré.

Pourquoi cette différence ?

Pourquoi corriger la plus-value taxable si les travaux sont réalisés par un entrepreneur enregistré, et ne pas la corriger si l’entrepreneur n’est pas enregistré ?

Un propriétaire n’est pas obligé de travailler avec un entrepreneur enregistré.

Il doit simplement effectuer les retenues légales s’il confie l’ouvrage à un entrepreneur non enregistré.

Et encore, le système ne s’applique pas si les travaux sont réalisés à des fins strictement privées (art. 407 CIR/92).

Et si le propriétaire réalise lui-même les travaux, il sera pareillement pénalisé.

Il ne peut pas davantage porter en compte le coût des matériaux de construction qu’il a lui-même achetés.

Ces questions ont été soumises à la Cour constitutionnelle.

Elle n’y a vu aucun problème.

« En disposant que le prix d’acquisition est uniquement augmenté des frais de travaux exécutés par un entrepreneur enregistré, la disposition en cause tend à lutter contre le travail au noir », dit la Cour dans son arrêt n° 183/2009 du 12 novembre 2009.

Et la Cour en déduit qu’« eu égard à cet objectif, il n’est pas manifestement déraisonnable que, lors de la détermination du prix d’acquisition, il ne soit pas tenu compte des travaux qui ont été effectués par un entrepreneur non enregistré. En effet, le législateur pouvait décourager de cette manière le recours à un entrepreneur non enregistré. »

Fort bien, mais alors pourquoi ne pas le prévoir aussi pour construire sur le bien non bâti ?

Pourquoi pénaliser celui qui construit lui-même et qui, par hypothèse, n’est pas susceptible de recourir à des ouvriers au noir ?

Pourquoi la condition d’enregistrement a-t-elle été supprimée pour le taux réduit de la TVA, et maintenue ici, alors que l’objectif de lutter contre le travail au noir est identique ?

Il faut dire que pour le taux réduit de la TVA, ce sont des contraintes de droit communautaire qui ont eu raison de cette condition, mais il n’est pas très cohérent de la maintenir dans la matière des revenus divers.

Ajoutons, pour terminer, que la loi ne prévoit aucune exception à la taxation de la plus-value lorsque bien doit être revendu dans les cinq ans pour des raisons sociales ou professionnelles.

Bref, la loi est imparfaite. La Cour constitutionnelle aussi, manifestement.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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