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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente d’immeuble et de constructions à démolir

Les droits d’enregistrement ne sont pas dus sur la vente de biens meubles.

Les constructions sont des immeubles par incorporation.

En cas de démolition, les matériaux redeviennent des meubles.

Il est donc reconnu qu’une vente de constructions à démolir s’analyse en vente de meuble (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. V, n° 723).

Pour éviter la vente non fiscalisée de construction à démolir, suivie de la vente fiscalisée du seul terrain, l’article 74 du Code des droits d’enregistrement établit une présomption irréfragable selon laquelle il s’agit d’une vente de l’ensemble, meuble et immeuble, soumise au droit proportionnel.

Les droits complémentaires qui peuvent en résulter ne sont dus que par l’acheteur sauf si l’administration parvient à prouver la simulation.

Cette disposition n’est toutefois pas applicable si la TVA a été payée sur la vente des constructions à démolir.

D’un même contexte, l’article 75 du Code des droits d’enregistrement présume qu’est une vente d’immeuble soumise au droit proportionnel, la vente de constructions consentie au profit du propriétaire du fonds, sauf, ici aussi, application de la TVA.

Les droits sont dus indivisiblement par le vendeur et l’acheteur.

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