Les droits d’enregistrement proportionnels ne sont pas dus sur la vente de biens meubles.

Les constructions sont des immeubles par incorporation lorsqu’elles sont réalisées par le propriétaire de l’immeuble.

En cas de démolition, les matériaux redeviennent des meubles.

Il est donc reconnu qu’une vente de constructions à démolir s’analyse en vente de meuble (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. V, n° 723).

Pour éviter la vente non fiscalisée de construction à démolir, suivie de la vente fiscalisée du seul terrain, l’article 74 du Code des droits d’enregistrement établit une présomption irréfragable selon laquelle il s’agit d’une vente de l’ensemble, meuble et immeuble, soumise au droit proportionnel.

Les droits complémentaires qui peuvent en résulter ne sont dus que par l’acheteur sauf si l’administration parvient à prouver la simulation.

Cette disposition n’est toutefois pas applicable si la TVA a été payée sur la vente des constructions à démolir.

D’un même contexte, l’article 75 du Code des droits d’enregistrement présume qu’est une vente d’immeuble soumise au droit proportionnel, la vente de constructions consentie au profit du propriétaire du fonds, sauf, ici aussi, application de la TVA.

Les droits sont dus indivisiblement par le vendeur et l’acheteur.

Notons enfin que le nouveau Code civil dispose à l’article 3.48 que « Les parties peuvent convenir de considérer anticipativement le bien comme un meuble, en raison de son futur détachement dans un délai économiquement et techniquement raisonnable. L’élément qui est temporairement détaché de l’immeuble et destiné à y être rattaché reste immeuble. »