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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée

Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de trois, deux ou un mois selon que le bail prend fin au cours de la première, la deuxième ou la troisième année.

C’est le régime de l’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale.

Le bail de courte durée est défini par sa durée inférieure ou égale à trois ans (art. 3, § 6).

L’alinéa 2 de cet article ajoute : « Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. »

Il est très fréquent que les modèles de baux de résidence principale contiennent l’option : bail de 9 ans ou bail de courte durée.

Les parties en sélectionnant l’option « courte durée » omettent parfois de rayer aussi la clause de résiliation moyennant 3 mois de préavis et une indemnité de un à trois mois.

On se trouve alors dans la situation d’un bail de courte durée, avec une faculté de résiliation comme dans le bail de longue durée.

Quel est l’effet de pareille clause ?

Les possibilités offertes par le régime légal (article 3, § 2 à 5) de mettre fin de façon anticipée au bail, sont en principe exclues dans le cadre d’un bail de courte durée.

« Cependant, (…) en vertu de la loi, celle-ci n’interdit pas aux parties de les réintroduire par le biais de clauses contractuelles.

(…) rien ne nous paraît empêcher que les parties prévoient, dans le cadre d’un bail de courte durée, la faculté pour le preneur d’y mettre fin dans les conditions de l’article 3, § 5 ou selon d’autres modalités » (Louveaux (B.), Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, Bruxelles, 1995, p. 181 et s.)

Cette opinion n’était pas celle des auteur après la loi de 1991 (Rommel (G.), « Le bail de résidence principale », J.P.P., 1992, p. 288 ; Vankerckhove, « Introduction générale, champ d’application et durée des baux au regard des lois des 20 février et 1er mars 1991 relatives aux baux de ‘résidence principale’ », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Durant (I.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, « Le bail de courte durée : une exception généralisée ? », p. 64 à 66 ; Merchiers (Y.), « Duur – opzegging – beeïndiging – verlenging », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 75, n° 18 ; Dambre et al., De wooninghuurwet, Kluwer, 1995, p. 67, n° 136).

Selon ces auteurs, les parties ne pouvaient pas insérer de clause de résiliation anticipée dans un bail, se fondant sur la ratio legis et l’article 3, § 6, alinéa 2, lui-même (qui est impératif et, nous le rappelons, exclut les facultés de résiliation des § 2 à 5).

Mais la jurisprudence et la doctrine n’ont pas évolué dans le sens de cette interprétation (Benoit (G.) et al., « Le bail de résidence principale. 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991 », La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Dopppagne (S.) et al, « Le bail de résidence principale », Ed. Kluwer, Bruxelles, 2003, p. 89 et s.).

Des décisions ont admis la validité de telles clauses, du moins dans l’hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux de façon anticipative, mais moyennant le versement d’une indemnité (J.P. Brasschaat, 22 décembre 1994,J.J.P. 1996, p.74 ; Civ. Liège, 4e ch., 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007/24, p. 995 ; Civ. Huy, 1ère ch., 3 février 1999, J.L.M.B.99/277).

Qu’en conclure ?

Qu’une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application.

Il faut donc faire attention en complétant un modèle de bail.

Dans un autre article, nous traitons d’une autre résiliation avant terme : la mise en œuvre d’une clause diplomatique.

Commentaires

facebook comments:

  1. Bonjour Gilles,

    Merci pour cet article intéressant, j’aurais une interrogation et peut-être pourriez-vous m’éclairer : j’ai un bail de courte durée comprenant une clause de résiliation. Or celle-ci, bien que présente, n’a été ni remplie, ni annulée mais existe dans les faits étant donné que, suite à mon futur départ, mon propriétaire a signé un bail avec un nouveau locataire. Sous quelles conditions de préavis et d’indemnités cette clause doit-elle être effectuée ?

    juin 11, 2011
  2. Lyricae, impossible de répondre sérieusement sans lire le bail. Mais a priori, si le bailleur a signé un bail avec un tiers, c’est qui’il accepte votre départ. Bonne chance !

    juin 21, 2011
  3. Durant Zoé #

    Bonjour Monsieur,

    Votre article est intéressant d’autant plus qu’il donne les références.
    Mon bail de courte durée inclut une clause de résiliation anticipée pour raison exceptionnelle avec bien sûr préavis de 3 mois et indemnité de rupture.

    La phrase  » et en plus le paiements des loyés échus et à échoir  »

     » à échoir  » signifie t’il que les loyers après la fin du préavis seront dûs par le locataire tant qu’un nouveau locataire n’aura pas été trouvé ?

    Je vous remercie vivement .

    Bonnes fêtes !

    Zoé Durant

    décembre 23, 2015
  4. Maëlys #

    Bonjour,
    Voilà j’ai une question…
    J’aimerais savoir si j’ai le droit de résilié mon bail de courte durée(1 an, qui pourrait éventuellement être rompu par commun accord des deux parti) sachant que la propriétaire adécidé de vendre la maison…! (La procédure à été lancée) Nous avons trouver un autre bien qui est libre le 01/06/2016 et notre bail actuel se termine le 01 novembre. Pouvons nous le résilié sans un commun accord ? Devons nous donner tout de même un préavis ? Aurons-nous des indemnités et si oui combien ? D’avance merci en espérant une réponse 🙂 bonne journée!

    avril 26, 2016
    • Vous pouvez résilier le bail de commun accord mais en principe pas unilatéralement.

      avril 27, 2016
      • Maëlys #

        Super! merci 🙂 bonne journée! Gilles.

        mai 8, 2016
  5. David #

    Bonjour,
    Nous avons signe un bail d’un an en septembre 2014, qui a ete rennouvele pour 1 an supplementaire en septembre 2015. Nous venons de notifier la resiliation anticipee du bail aux proprietaire au 7 avril afin de laisser l’appartement le 7 juillet. Le proprietaire nous demande 2 mois d’indemnite (car dans la 2e annee du bail) quand nous pensons qu’il devrait en avoir qu’un seul (car nous sommes dans un bail d’1 an uniquement). QU’en pensez-vous? MErci d’avance pour votre reponse. Bonne journee.

    mai 5, 2016
  6. Bonjour,
    La petite histoire:
    J’ai signé en avril 2014 un bail de courte durée (1 an + 2 an).
    Mon propriétaire ne m’a pas signifié de préavis après la première année.
    Hormis le fait que la maison était dans un état pitoyable et que j’y ai effectué des travaux pour avoir un confort minimal ( les loyers proposés étant ce qu’ils sont..), j’ai constaté un souci au niveau de me factures d’électricité (320 euros mensuels en étant seule et partie tous les jours pour mon travail)..Soit ! Je l’ai mentionné plusieurs fois au propriétaire qui n’a jamais réagi et j’ai donc fait intervenir Vinçotte et Ores constat 1°) les compteurs présentaient un fonctionnement incohérent (compteur nuit tournait le jour au régime jour) et l’installation électrique de la maison n’était pas aux normes …Mon propriétaire a donc l’obligation de remettre le tout aux normes..Résultat , il me donne mon renom…
    Ma question :
    il me l’a signalé par une lettre simple en décembre dernier , est ce valable?
    Dois je considérer que cette lettre est un préavis anticipé (puisqu’avant les 3 mois légaux ?)
    Si oui , se met il en tort ?
    Je ne suis pas procédurière mais au vu du manque de responsabilité de mon propriétaire (non dépôt de garantie bloqué à mon nom, aucune réaction au problème électrique si ce n’est dans l’urgence, une porte fenêtre qui se déchausse du chambranle (j’avais fait remarqué qu’il semblait avoir un problème et cela devait être fait après mon entrée m’avait il dit et plus de 8 mois pour qu’elle soit remplacée (« c’est hiver, il n’est pas nécessaire que vous alliez dans le jardin je compte défendre mes intérêts..
    Merci et bonne journée

    janvier 4, 2017
  7. Delhausse Sylvie #

    Bonjour,
    Nous avons signé notre bail d’une durée de 3 ans le 1er mars 2016. Nous avons rompu le bail après un an et demi. Le 23 Septembre 2017 précisément étant donné que nous avons construit notre maison.
    La propriétaire était au courant quand la construction a commencé. Le renom a été envoyé 3 mois à l’avance par recommandé.
    Dans le bail, il y avait cette fameuse clause :
    « Résiliation anticipée »
    Le preneur aura la faculté de renoncer au bail moyennant un préavis de trois mois. En outre, il paiera une indemnité égale à trois, deux ou un mois de loyer, si le départ à lieu respectivement dans la première, deuxième ou la troisième année d’occupation.
    Un mois après le départ, la propriétaire nous réclame donc 2 mois d’indemnités.
    Je tenais à m’assurer qu’elle avait le droit de le faire? Est-ce bien légale d’introduire cette clause dans un bail à courte durée?

    Bien à vous,

    Sylvie

    novembre 3, 2017
    • Hélas cela me paraît une clause légale depuis l’arrêt de 2015.

      décembre 29, 2017

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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