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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée

Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de trois, deux ou un mois selon que le bail prend fin au cours de la première, la deuxième ou la troisième année.

C’est le régime de l’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale.

Le bail de courte durée est défini par sa durée inférieure ou égale à trois ans (art. 3, § 6).

L’alinéa 2 de cet article ajoute : « Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. »

Il est très fréquent que les modèles de baux de résidence principale contiennent l’option : bail de 9 ans ou bail de courte durée.

Les parties en sélectionnant l’option « courte durée » omettent parfois de rayer aussi la clause de résiliation moyennant 3 mois de préavis et une indemnité de un à trois mois.

On se trouve alors dans la situation d’un bail de courte durée, avec une faculté de résiliation comme dans le bail de longue durée.

Quel est l’effet de pareille clause ?

Les possibilités offertes par le régime légal (article 3, § 2 à 5) de mettre fin de façon anticipée au bail, sont en principe exclues dans le cadre d’un bail de courte durée.

« Cependant, (…) en vertu de la loi, celle-ci n’interdit pas aux parties de les réintroduire par le biais de clauses contractuelles.

(…) rien ne nous paraît empêcher que les parties prévoient, dans le cadre d’un bail de courte durée, la faculté pour le preneur d’y mettre fin dans les conditions de l’article 3, § 5 ou selon d’autres modalités » (Louveaux (B.), Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, Bruxelles, 1995, p. 181 et s.)

Cette opinion n’était pas celle des auteur après la loi de 1991 (Rommel (G.), « Le bail de résidence principale », J.P.P., 1992, p. 288 ; Vankerckhove, « Introduction générale, champ d’application et durée des baux au regard des lois des 20 février et 1er mars 1991 relatives aux baux de ‘résidence principale’ », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Durant (I.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, « Le bail de courte durée : une exception généralisée ? », p. 64 à 66 ; Merchiers (Y.), « Duur – opzegging – beeïndiging – verlenging », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 75, n° 18 ; Dambre et al., De wooninghuurwet, Kluwer, 1995, p. 67, n° 136).

Selon ces auteurs, les parties ne pouvaient pas insérer de clause de résiliation anticipée dans un bail, se fondant sur la ratio legis et l’article 3, § 6, alinéa 2, lui-même (qui est impératif et, nous le rappelons, exclut les facultés de résiliation des § 2 à 5).

Mais la jurisprudence et la doctrine n’ont pas évolué dans le sens de cette interprétation (Benoit (G.) et al., « Le bail de résidence principale. 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991 », La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Dopppagne (S.) et al, « Le bail de résidence principale », Ed. Kluwer, Bruxelles, 2003, p. 89 et s.).

Des décisions ont admis la validité de telles clauses, du moins dans l’hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux de façon anticipative, mais moyennant le versement d’une indemnité (J.P. Brasschaat, 22 décembre 1994,J.J.P. 1996, p.74 ; Civ. Liège, 4e ch., 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007/24, p. 995 ; Civ. Huy, 1ère ch., 3 février 1999, J.L.M.B.99/277).

Qu’en conclure ?

Qu’une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application.

Il faut donc faire attention en complétant un modèle de bail.

Dans un autre article, nous traitons d’une autre résiliation avant terme : la mise en œuvre d’une clause diplomatique.

Commentaires

facebook comments:

  1. Bonjour Gilles,

    Merci pour cet article intéressant, j’aurais une interrogation et peut-être pourriez-vous m’éclairer : j’ai un bail de courte durée comprenant une clause de résiliation. Or celle-ci, bien que présente, n’a été ni remplie, ni annulée mais existe dans les faits étant donné que, suite à mon futur départ, mon propriétaire a signé un bail avec un nouveau locataire. Sous quelles conditions de préavis et d’indemnités cette clause doit-elle être effectuée ?

    juin 11, 2011
  2. Lyricae, impossible de répondre sérieusement sans lire le bail. Mais a priori, si le bailleur a signé un bail avec un tiers, c’est qui’il accepte votre départ. Bonne chance !

    juin 21, 2011
  3. Durant Zoé #

    Bonjour Monsieur,

    Votre article est intéressant d’autant plus qu’il donne les références.
    Mon bail de courte durée inclut une clause de résiliation anticipée pour raison exceptionnelle avec bien sûr préavis de 3 mois et indemnité de rupture.

    La phrase  » et en plus le paiements des loyés échus et à échoir  »

     » à échoir  » signifie t’il que les loyers après la fin du préavis seront dûs par le locataire tant qu’un nouveau locataire n’aura pas été trouvé ?

    Je vous remercie vivement .

    Bonnes fêtes !

    Zoé Durant

    décembre 23, 2015
  4. Maëlys #

    Bonjour,
    Voilà j’ai une question…
    J’aimerais savoir si j’ai le droit de résilié mon bail de courte durée(1 an, qui pourrait éventuellement être rompu par commun accord des deux parti) sachant que la propriétaire adécidé de vendre la maison…! (La procédure à été lancée) Nous avons trouver un autre bien qui est libre le 01/06/2016 et notre bail actuel se termine le 01 novembre. Pouvons nous le résilié sans un commun accord ? Devons nous donner tout de même un préavis ? Aurons-nous des indemnités et si oui combien ? D’avance merci en espérant une réponse 🙂 bonne journée!

    avril 26, 2016
    • Vous pouvez résilier le bail de commun accord mais en principe pas unilatéralement.

      avril 27, 2016
      • Maëlys #

        Super! merci 🙂 bonne journée! Gilles.

        mai 8, 2016
  5. David #

    Bonjour,
    Nous avons signe un bail d’un an en septembre 2014, qui a ete rennouvele pour 1 an supplementaire en septembre 2015. Nous venons de notifier la resiliation anticipee du bail aux proprietaire au 7 avril afin de laisser l’appartement le 7 juillet. Le proprietaire nous demande 2 mois d’indemnite (car dans la 2e annee du bail) quand nous pensons qu’il devrait en avoir qu’un seul (car nous sommes dans un bail d’1 an uniquement). QU’en pensez-vous? MErci d’avance pour votre reponse. Bonne journee.

    mai 5, 2016
  6. Bonjour,
    La petite histoire:
    J’ai signé en avril 2014 un bail de courte durée (1 an + 2 an).
    Mon propriétaire ne m’a pas signifié de préavis après la première année.
    Hormis le fait que la maison était dans un état pitoyable et que j’y ai effectué des travaux pour avoir un confort minimal ( les loyers proposés étant ce qu’ils sont..), j’ai constaté un souci au niveau de me factures d’électricité (320 euros mensuels en étant seule et partie tous les jours pour mon travail)..Soit ! Je l’ai mentionné plusieurs fois au propriétaire qui n’a jamais réagi et j’ai donc fait intervenir Vinçotte et Ores constat 1°) les compteurs présentaient un fonctionnement incohérent (compteur nuit tournait le jour au régime jour) et l’installation électrique de la maison n’était pas aux normes …Mon propriétaire a donc l’obligation de remettre le tout aux normes..Résultat , il me donne mon renom…
    Ma question :
    il me l’a signalé par une lettre simple en décembre dernier , est ce valable?
    Dois je considérer que cette lettre est un préavis anticipé (puisqu’avant les 3 mois légaux ?)
    Si oui , se met il en tort ?
    Je ne suis pas procédurière mais au vu du manque de responsabilité de mon propriétaire (non dépôt de garantie bloqué à mon nom, aucune réaction au problème électrique si ce n’est dans l’urgence, une porte fenêtre qui se déchausse du chambranle (j’avais fait remarqué qu’il semblait avoir un problème et cela devait être fait après mon entrée m’avait il dit et plus de 8 mois pour qu’elle soit remplacée (« c’est hiver, il n’est pas nécessaire que vous alliez dans le jardin je compte défendre mes intérêts..
    Merci et bonne journée

    janvier 4, 2017

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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