Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause de résiliation anticipée dans le bail de courte durée

Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de trois, deux ou un mois selon que le bail prend fin au cours de la première, la deuxième ou la troisième année.

C’est le régime de l’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale.

Le bail de courte durée est défini par sa durée inférieure ou égale à trois ans (art. 3, § 6).

L’alinéa 2 de cet article ajoute : « Ce bail n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. »

Il est très fréquent que les modèles de baux de résidence principale contiennent l’option : bail de 9 ans ou bail de courte durée.

Les parties en sélectionnant l’option « courte durée » omettent parfois de rayer aussi la clause de résiliation moyennant 3 mois de préavis et une indemnité de un à trois mois.

On se trouve alors dans la situation d’un bail de courte durée, avec une faculté de résiliation comme dans le bail de longue durée.

Quel est l’effet de pareille clause ?

Les possibilités offertes par le régime légal (article 3, § 2 à 5) de mettre fin de façon anticipée au bail, sont en principe exclues dans le cadre d’un bail de courte durée.

« Cependant, (…) en vertu de la loi, celle-ci n’interdit pas aux parties de les réintroduire par le biais de clauses contractuelles.

(…) rien ne nous paraît empêcher que les parties prévoient, dans le cadre d’un bail de courte durée, la faculté pour le preneur d’y mettre fin dans les conditions de l’article 3, § 5 ou selon d’autres modalités » (Louveaux (B.), Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, Bruxelles, 1995, p. 181 et s.)

Cette opinion n’était pas celle des auteur après la loi de 1991 (Rommel (G.), « Le bail de résidence principale », J.P.P., 1992, p. 288 ; Vankerckhove, « Introduction générale, champ d’application et durée des baux au regard des lois des 20 février et 1er mars 1991 relatives aux baux de ‘résidence principale’ », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Durant (I.), Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, « Le bail de courte durée : une exception généralisée ? », p. 64 à 66 ; Merchiers (Y.), « Duur – opzegging – beeïndiging – verlenging », in Benoit (G.) et al., La Charte, Bruxelles, p. 75, n° 18 ; Dambre et al., De wooninghuurwet, Kluwer, 1995, p. 67, n° 136).

Selon ces auteurs, les parties ne pouvaient pas insérer de clause de résiliation anticipée dans un bail, se fondant sur la ratio legis et l’article 3, § 6, alinéa 2, lui-même (qui est impératif et, nous le rappelons, exclut les facultés de résiliation des § 2 à 5).

Mais la jurisprudence et la doctrine n’ont pas évolué dans le sens de cette interprétation (Benoit (G.) et al., « Le bail de résidence principale. 5 ans d’application de la loi du 20 février 1991 », La Charte, Bruxelles, p. 63 et s. ; Dopppagne (S.) et al, « Le bail de résidence principale », Ed. Kluwer, Bruxelles, 2003, p. 89 et s.).

Des décisions ont admis la validité de telles clauses, du moins dans l’hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux de façon anticipative, mais moyennant le versement d’une indemnité (J.P. Brasschaat, 22 décembre 1994,J.J.P. 1996, p.74 ; Civ. Liège, 4e ch., 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007/24, p. 995 ; Civ. Huy, 1ère ch., 3 février 1999, J.L.M.B.99/277).

Qu’en conclure ?

Qu’une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application.

Il faut donc faire attention en complétant un modèle de bail.

Dans un autre article, nous traitons d’une autre résiliation avant terme : la mise en œuvre d’une clause diplomatique.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Bonjour Gilles,

    Merci pour cet article intéressant, j’aurais une interrogation et peut-être pourriez-vous m’éclairer : j’ai un bail de courte durée comprenant une clause de résiliation. Or celle-ci, bien que présente, n’a été ni remplie, ni annulée mais existe dans les faits étant donné que, suite à mon futur départ, mon propriétaire a signé un bail avec un nouveau locataire. Sous quelles conditions de préavis et d’indemnités cette clause doit-elle être effectuée ?

    juin 11, 2011
  2. Avatar

    Lyricae, impossible de répondre sérieusement sans lire le bail. Mais a priori, si le bailleur a signé un bail avec un tiers, c’est qui’il accepte votre départ. Bonne chance !

    juin 21, 2011
  3. Avatar
    Durant Zoé #

    Bonjour Monsieur,

    Votre article est intéressant d’autant plus qu’il donne les références.
    Mon bail de courte durée inclut une clause de résiliation anticipée pour raison exceptionnelle avec bien sûr préavis de 3 mois et indemnité de rupture.

    La phrase  » et en plus le paiements des loyés échus et à échoir  »

     » à échoir  » signifie t’il que les loyers après la fin du préavis seront dûs par le locataire tant qu’un nouveau locataire n’aura pas été trouvé ?

    Je vous remercie vivement .

    Bonnes fêtes !

    Zoé Durant

    décembre 23, 2015
  4. Avatar
    Maëlys #

    Bonjour,
    Voilà j’ai une question…
    J’aimerais savoir si j’ai le droit de résilié mon bail de courte durée(1 an, qui pourrait éventuellement être rompu par commun accord des deux parti) sachant que la propriétaire adécidé de vendre la maison…! (La procédure à été lancée) Nous avons trouver un autre bien qui est libre le 01/06/2016 et notre bail actuel se termine le 01 novembre. Pouvons nous le résilié sans un commun accord ? Devons nous donner tout de même un préavis ? Aurons-nous des indemnités et si oui combien ? D’avance merci en espérant une réponse 🙂 bonne journée!

    avril 26, 2016
    • Avatar

      Vous pouvez résilier le bail de commun accord mais en principe pas unilatéralement.

      avril 27, 2016
      • Avatar
        Maëlys #

        Super! merci 🙂 bonne journée! Gilles.

        mai 8, 2016
  5. Avatar
    David #

    Bonjour,
    Nous avons signe un bail d’un an en septembre 2014, qui a ete rennouvele pour 1 an supplementaire en septembre 2015. Nous venons de notifier la resiliation anticipee du bail aux proprietaire au 7 avril afin de laisser l’appartement le 7 juillet. Le proprietaire nous demande 2 mois d’indemnite (car dans la 2e annee du bail) quand nous pensons qu’il devrait en avoir qu’un seul (car nous sommes dans un bail d’1 an uniquement). QU’en pensez-vous? MErci d’avance pour votre reponse. Bonne journee.

    mai 5, 2016
  6. Avatar

    Bonjour,
    La petite histoire:
    J’ai signé en avril 2014 un bail de courte durée (1 an + 2 an).
    Mon propriétaire ne m’a pas signifié de préavis après la première année.
    Hormis le fait que la maison était dans un état pitoyable et que j’y ai effectué des travaux pour avoir un confort minimal ( les loyers proposés étant ce qu’ils sont..), j’ai constaté un souci au niveau de me factures d’électricité (320 euros mensuels en étant seule et partie tous les jours pour mon travail)..Soit ! Je l’ai mentionné plusieurs fois au propriétaire qui n’a jamais réagi et j’ai donc fait intervenir Vinçotte et Ores constat 1°) les compteurs présentaient un fonctionnement incohérent (compteur nuit tournait le jour au régime jour) et l’installation électrique de la maison n’était pas aux normes …Mon propriétaire a donc l’obligation de remettre le tout aux normes..Résultat , il me donne mon renom…
    Ma question :
    il me l’a signalé par une lettre simple en décembre dernier , est ce valable?
    Dois je considérer que cette lettre est un préavis anticipé (puisqu’avant les 3 mois légaux ?)
    Si oui , se met il en tort ?
    Je ne suis pas procédurière mais au vu du manque de responsabilité de mon propriétaire (non dépôt de garantie bloqué à mon nom, aucune réaction au problème électrique si ce n’est dans l’urgence, une porte fenêtre qui se déchausse du chambranle (j’avais fait remarqué qu’il semblait avoir un problème et cela devait être fait après mon entrée m’avait il dit et plus de 8 mois pour qu’elle soit remplacée (« c’est hiver, il n’est pas nécessaire que vous alliez dans le jardin je compte défendre mes intérêts..
    Merci et bonne journée

    janvier 4, 2017
  7. Avatar
    Delhausse Sylvie #

    Bonjour,
    Nous avons signé notre bail d’une durée de 3 ans le 1er mars 2016. Nous avons rompu le bail après un an et demi. Le 23 Septembre 2017 précisément étant donné que nous avons construit notre maison.
    La propriétaire était au courant quand la construction a commencé. Le renom a été envoyé 3 mois à l’avance par recommandé.
    Dans le bail, il y avait cette fameuse clause :
    « Résiliation anticipée »
    Le preneur aura la faculté de renoncer au bail moyennant un préavis de trois mois. En outre, il paiera une indemnité égale à trois, deux ou un mois de loyer, si le départ à lieu respectivement dans la première, deuxième ou la troisième année d’occupation.
    Un mois après le départ, la propriétaire nous réclame donc 2 mois d’indemnités.
    Je tenais à m’assurer qu’elle avait le droit de le faire? Est-ce bien légale d’introduire cette clause dans un bail à courte durée?

    Bien à vous,

    Sylvie

    novembre 3, 2017
    • Avatar

      Hélas cela me paraît une clause légale depuis l’arrêt de 2015.

      décembre 29, 2017
  8. Avatar
    Laurent Léva #

    Bonjour,
    Nous avons signé un bail de courte durée en date du 01 avril 2016 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 31 mars 2019.
    Nous avons envoyé notre renom pour le 31 août 2018, du a la finition de notre nouvelle construction. Dans le bail, une clause demande une indemnité de 2 mois de loyer, pour toute résiliation anticipée.
    Nous aimerions savoir, si à 7 mois de la fin du bail de courte durée, il peut nous réclamer ces deux mois …
    Par avance, je vous remercie de votre suivi.

    Laurent Léva.

    juillet 31, 2018
  9. Avatar
    Laurent Léva #

    Bonjour,
    Nous avons conclu un bail de 3 ans en date du 1er avril 2016 et celui-ci prend fin le 31 mars 2019, mais suite à l’achat d’une maison nous avons résilié celui-ci en date du 31 août 2018. Sur le bail, il est indiqué que l’on peut résilier ce bail à tout moment mais avec deux mois d’intérêt. Normalement, lors de la dernière année, ça devrait être un mois. Nous aimerions savoir si cela est légal ?

    Merci d’avance

    juillet 31, 2018
  10. Avatar

    Bonjour,

    Le bail d’un an conclu avec mon locataire arrive à sa fin le 30/09/2018 et j’aimerais mettre fin au contrat le plus rapidement possible. Seulement pour respecter les 3 mois de préavis, puis-je envoyée sous lettre recommandée un renom prenant effet après le 30/09/2018 ? Si je ne me trompe pas, un bail de courte durée sans notification de fin et reconduit une première fois automatiquement dans une même durée établie, non ? Cela me permet-il de le faire ?

    D’avance merci pour votre réponse,
    Camille

    août 14, 2018
  11. Avatar
    Peter Vanden Berghe #

    Bonjour,
    Dans le cas d’un bail d’un an. Y a t il un préavis a respecter? Et il y a t il une indemnité si par exemple le renom d’un bail est donné en décembre pour un bail d’un an qui se termine au 30 avril?
    En vous remerciant

    février 5, 2020

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

  • Sitothèque

  • close