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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un immeuble construit sans garantie décennale

L’acquisition d’un immeuble de celui qui l’a construit peut aboutir à une fâcheuse situation. Un arrêt ancien de la Cour de cassation, du 9 septembre 1965 (Pas., 1965, I, p. 44), évoque le cas suivant.

Un entrepreneur avait construit un immeuble pour son compte personnel. Il décide ensuite de le vendre à un tiers qui vient à se plaindre d’un vice. L’acquéreur actionne donc la garantie décennale à charge de l’entrepreneur.

Or en construisant pour son compte propre, l’entrepreneur fut à la fois maître de l’ouvrage, créancier de garantie, et entrepreneur, débiteur de cette garantie.

Retenant que la confusion (art. 1234 et 1300 du Code civil) n’empêche que l’exécution de l’obligation et tant que subsiste la réunion sur la même tête des qualités de créancier et de débiteur, le juge du fond considère que la vente a éliminé l’obstacle qui était mis de la garantie, les effets de la confusion prenant fin à ce moment.

Mais l’arrêt fut cassé, la Cour de cassation retenant que la garantie naît d’un contrat d’entreprise et que l’entrepreneur n’avait pas conclu un contrat avec lui-même.

Aussi, la garantie n’était-elle pas née en sorte que, par la vente, l’entrepreneur n’avait pu céder cette garantie en accessoire du bien.

Il faut donc en déduire que si l’on achète un bien à l’entrepreneur qui l’a construit pour son compte (par exemple pour le louer quelques années), ou à l’architecte qui l’a dessiné pour son compte (pour l’habiter), on est privé de la garantie décennale qui est, rappelons-le, d’ordre public …

Il reste bien sûr la garantie pour vice caché sauf si le vendeur s’est valablement exonéré (est-il vendeur professionnel?), voire la responsabilité précontractuelle s’il a celé cette particularité importante de la vente (réfaction du prix pour dol incident).

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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