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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un immeuble construit sans garantie décennale

L’acquisition d’un immeuble de celui qui l’a construit peut aboutir à une fâcheuse situation. Un arrêt ancien de la Cour de cassation, du 9 septembre 1965 (Pas., 1965, I, p. 44), évoque le cas suivant.

Un entrepreneur avait construit un immeuble pour son compte personnel. Il décide ensuite de le vendre à un tiers qui vient à se plaindre d’un vice. L’acquéreur actionne donc la garantie décennale à charge de l’entrepreneur.

Or en construisant pour son compte propre, l’entrepreneur fut à la fois maître de l’ouvrage, créancier de garantie, et entrepreneur, débiteur de cette garantie.

Retenant que la confusion (art. 1234 et 1300 du Code civil) n’empêche que l’exécution de l’obligation et tant que subsiste la réunion sur la même tête des qualités de créancier et de débiteur, le juge du fond considère que la vente a éliminé l’obstacle qui était mis de la garantie, les effets de la confusion prenant fin à ce moment.

Mais l’arrêt fut cassé, la Cour de cassation retenant que la garantie naît d’un contrat d’entreprise et que l’entrepreneur n’avait pas conclu un contrat avec lui-même.

Aussi, la garantie n’était-elle pas née en sorte que, par la vente, l’entrepreneur n’avait pu céder cette garantie en accessoire du bien.

Il faut donc en déduire que si l’on achète un bien à l’entrepreneur qui l’a construit pour son compte (par exemple pour le louer quelques années), ou à l’architecte qui l’a dessiné pour son compte (pour l’habiter), on est privé de la garantie décennale qui est, rappelons-le, d’ordre public …

Il reste bien sûr la garantie pour vice caché sauf si le vendeur s’est valablement exonéré (est-il vendeur professionnel?), voire la responsabilité précontractuelle s’il a celé cette particularité importante de la vente (réfaction du prix pour dol incident).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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