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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’apparence du vice

L’article 1641 du Code civil pose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue.

C’est la garantie des vices cachés. Mais qu’est ce qu’un vice caché ? C’est le vice qui n’est pas … apparent. Derrière ce truisme peuvent se cacher des difficultés.

En effet, l’article 1642 ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Mais que faut-il exiger de l’acheteur pour se convaincre de l’état de la chose vendue ?

Lorsqu’un vice affecte une toiture, ou une charpente, peut-on exiger de l’acheteur qu’il inspecte la toiture ou la charpente, lesquelles sont certes accessibles, mais au prix d’une certaine gymnastique ?

Autrement dit, un vice détectable à l’œil, mais au prix d’acrobaties ou moyennant des capacités physiques, est-il encore un vice apparent ?

Non, a heureusement dit la Cour de cassation française, l’acheteur pouvant s’en tenir à un examen normalement attentif de la chose acquise.

Voici se attendus :

« Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l’accès aux combles, s’il était peut-être difficile, n’était pas impossible, il ne s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l’acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

(…)

Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient qu’il leur appartenait de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture et qu’en ne faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été négligents de sorte que la venderesse ne saurait être tenue de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de se convaincre ;

Qu’en ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Voilà qui devrait rassurer les acheteurs peu sportifs.

Cour de cassation française, arrêt n° 545 du 27 octobre 2006, en assemblée plénière, www.courdecassation.fr.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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