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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’apparence du vice

L’article 1641 du Code civil pose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue.

C’est la garantie des vices cachés. Mais qu’est ce qu’un vice caché ? C’est le vice qui n’est pas … apparent. Derrière ce truisme peuvent se cacher des difficultés.

En effet, l’article 1642 ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Mais que faut-il exiger de l’acheteur pour se convaincre de l’état de la chose vendue ?

Lorsqu’un vice affecte une toiture, ou une charpente, peut-on exiger de l’acheteur qu’il inspecte la toiture ou la charpente, lesquelles sont certes accessibles, mais au prix d’une certaine gymnastique ?

Autrement dit, un vice détectable à l’œil, mais au prix d’acrobaties ou moyennant des capacités physiques, est-il encore un vice apparent ?

Non, a heureusement dit la Cour de cassation française, l’acheteur pouvant s’en tenir à un examen normalement attentif de la chose acquise.

Voici se attendus :

« Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l’accès aux combles, s’il était peut-être difficile, n’était pas impossible, il ne s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l’acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

(…)

Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient qu’il leur appartenait de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture et qu’en ne faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été négligents de sorte que la venderesse ne saurait être tenue de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de se convaincre ;

Qu’en ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Voilà qui devrait rassurer les acheteurs peu sportifs.

Cour de cassation française, arrêt n° 545 du 27 octobre 2006, en assemblée plénière, www.courdecassation.fr.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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