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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les paradoxes de la revente d’immeuble avec plus-value

On verra que le spéculateur immobilier, qui réalise une bonne affaire, a parfois intérêt à payer plus de droits d’enregistrement qu’il ne faudrait.

L’article 90, 10 ° CIR établit la taxation de la plus-value sur la revente dans les 5 ans d’un bien bâti acquis à titre onéreux.

Cette taxation intervient au taux distinct de 16,5% suivant l’article 171, 4°, e). Le bien d’habitation est exclu (art. 93 bis et 16 CIR).

L’article 101 § 2 CIR définit la plus-value comme étant la différence entre

  • Le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l’aliénation du bien,

Et

  • Le prix d’acquisition du bien, majoré de 25 % ou des frais d’acquisition réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs, étant entendu que par prix d’acquisition, il faut entendre le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA. Le prix d’acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % par an.

Donc supposons un bien acquis au prix de 200.000 €. Mais l’acquisition est réalisée avec une déclaration pro fisco de 300.000 €, base de perception des droits. Le bien est revendu un an après au prix de 300.000 €.

Le revendeur échappera à la taxation de la plus-value puisqu’il a enregistré l’acquisition au montant de la revente.

Récupérera t’il les droits payés de 12,5 % (ou 10 % en Région flamande) sur l’acquisition du fait de la revente dans les deux ans ?

L’article 212 CDE (Région de Bruxelles-Capitale) dispose que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

Le Code ne prévoit donc pas l’hypothèse où le prix de revente est supérieur au prix de l’acquisition.

En payant à l’achat des droits d’enregistrement de 12,5 % sur une base supérieure au prix, le revendeur évite donc à la revente la taxation de 16,5% sur cette différence et récupère 3/5 (Flandre et Wallonie) ou 36 % (Bruxelles) de ces droits …

Le spéculateur qui réalise une bonne affaire a donc intérêt à payer plus de droits d’enregistrement à 10 ou 12,5 % pour éviter la taxation de 16,5 % sur la plus-value, droit qu’il récupère partiellement.

Et s’il fait une très bonne affaire, il sera également attentif à la rescision de la vente pour lésion des 7/12 (article 1674 du Code civil). Il veillera à offrir au moins 5/12 de ce qu’il estime la valeur réelle de l’acquisition projetée.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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