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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les paradoxes de la revente d’immeuble avec plus-value

On verra que le spéculateur immobilier, qui réalise une bonne affaire, a parfois intérêt à payer plus de droits d’enregistrement qu’il ne faudrait.

L’article 90, 10 ° CIR établit la taxation de la plus-value sur la revente dans les 5 ans d’un bien bâti acquis à titre onéreux.

Cette taxation intervient au taux distinct de 16,5% suivant l’article 171, 4°, e). Le bien d’habitation est exclu (art. 93 bis et 16 CIR).

L’article 101 § 2 CIR définit la plus-value comme étant la différence entre

  • Le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l’aliénation du bien,

Et

  • Le prix d’acquisition du bien, majoré de 25 % ou des frais d’acquisition réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs, étant entendu que par prix d’acquisition, il faut entendre le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA. Le prix d’acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % par an.

Donc supposons un bien acquis au prix de 200.000 €. Mais l’acquisition est réalisée avec une déclaration pro fisco de 300.000 €, base de perception des droits. Le bien est revendu un an après au prix de 300.000 €.

Le revendeur échappera à la taxation de la plus-value puisqu’il a enregistré l’acquisition au montant de la revente.

Récupérera t’il les droits payés de 12,5 % (ou 10 % en Région flamande) sur l’acquisition du fait de la revente dans les deux ans ?

L’article 212 CDE (Région de Bruxelles-Capitale) dispose que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

Le Code ne prévoit donc pas l’hypothèse où le prix de revente est supérieur au prix de l’acquisition.

En payant à l’achat des droits d’enregistrement de 12,5 % sur une base supérieure au prix, le revendeur évite donc à la revente la taxation de 16,5% sur cette différence et récupère 3/5 (Flandre et Wallonie) ou 36 % (Bruxelles) de ces droits …

Le spéculateur qui réalise une bonne affaire a donc intérêt à payer plus de droits d’enregistrement à 10 ou 12,5 % pour éviter la taxation de 16,5 % sur la plus-value, droit qu’il récupère partiellement.

Et s’il fait une très bonne affaire, il sera également attentif à la rescision de la vente pour lésion des 7/12 (article 1674 du Code civil). Il veillera à offrir au moins 5/12 de ce qu’il estime la valeur réelle de l’acquisition projetée.

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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