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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les paradoxes de la revente d’immeuble avec plus-value

On verra que le spéculateur immobilier, qui réalise une bonne affaire, a parfois intérêt à payer plus de droits d’enregistrement qu’il ne faudrait.

L’article 90, 10 ° CIR établit la taxation de la plus-value sur la revente dans les 5 ans d’un bien bâti acquis à titre onéreux.

Cette taxation intervient au taux distinct de 16,5% suivant l’article 171, 4°, e). Le bien d’habitation est exclu (art. 93 bis et 16 CIR).

L’article 101 § 2 CIR définit la plus-value comme étant la différence entre

  • Le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l’aliénation du bien,

Et

  • Le prix d’acquisition du bien, majoré de 25 % ou des frais d’acquisition réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs, étant entendu que par prix d’acquisition, il faut entendre le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA. Le prix d’acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % par an.

Donc supposons un bien acquis au prix de 200.000 €. Mais l’acquisition est réalisée avec une déclaration pro fisco de 300.000 €, base de perception des droits. Le bien est revendu un an après au prix de 300.000 €.

Le revendeur échappera à la taxation de la plus-value puisqu’il a enregistré l’acquisition au montant de la revente.

Récupérera t’il les droits payés de 12,5 % (ou 10 % en Région flamande) sur l’acquisition du fait de la revente dans les deux ans ?

L’article 212 CDE (Région de Bruxelles-Capitale) dispose que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

Le Code ne prévoit donc pas l’hypothèse où le prix de revente est supérieur au prix de l’acquisition.

En payant à l’achat des droits d’enregistrement de 12,5 % sur une base supérieure au prix, le revendeur évite donc à la revente la taxation de 16,5% sur cette différence et récupère 3/5 (Flandre et Wallonie) ou 36 % (Bruxelles) de ces droits …

Le spéculateur qui réalise une bonne affaire a donc intérêt à payer plus de droits d’enregistrement à 10 ou 12,5 % pour éviter la taxation de 16,5 % sur la plus-value, droit qu’il récupère partiellement.

Et s’il fait une très bonne affaire, il sera également attentif à la rescision de la vente pour lésion des 7/12 (article 1674 du Code civil). Il veillera à offrir au moins 5/12 de ce qu’il estime la valeur réelle de l’acquisition projetée.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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