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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les paradoxes de la revente d’immeuble avec plus-value

On verra que le spéculateur immobilier, qui réalise une bonne affaire, a parfois intérêt à payer plus de droits d’enregistrement qu’il ne faudrait.

L’article 90, 10 ° CIR établit la taxation de la plus-value sur la revente dans les 5 ans d’un bien bâti acquis à titre onéreux.

Cette taxation intervient au taux distinct de 16,5% suivant l’article 171, 4°, e). Le bien d’habitation est exclu (art. 93 bis et 16 CIR).

L’article 101 § 2 CIR définit la plus-value comme étant la différence entre

  • Le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l’aliénation du bien,

Et

  • Le prix d’acquisition du bien, majoré de 25 % ou des frais d’acquisition réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs, étant entendu que par prix d’acquisition, il faut entendre le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA. Le prix d’acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % par an.

Donc supposons un bien acquis au prix de 200.000 €. Mais l’acquisition est réalisée avec une déclaration pro fisco de 300.000 €, base de perception des droits. Le bien est revendu un an après au prix de 300.000 €.

Le revendeur échappera à la taxation de la plus-value puisqu’il a enregistré l’acquisition au montant de la revente.

Récupérera t’il les droits payés de 12,5 % (ou 10 % en Région flamande) sur l’acquisition du fait de la revente dans les deux ans ?

L’article 212 CDE (Région de Bruxelles-Capitale) dispose que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

Le Code ne prévoit donc pas l’hypothèse où le prix de revente est supérieur au prix de l’acquisition.

En payant à l’achat des droits d’enregistrement de 12,5 % sur une base supérieure au prix, le revendeur évite donc à la revente la taxation de 16,5% sur cette différence et récupère 3/5 (Flandre et Wallonie) ou 36 % (Bruxelles) de ces droits …

Le spéculateur qui réalise une bonne affaire a donc intérêt à payer plus de droits d’enregistrement à 10 ou 12,5 % pour éviter la taxation de 16,5 % sur la plus-value, droit qu’il récupère partiellement.

Et s’il fait une très bonne affaire, il sera également attentif à la rescision de la vente pour lésion des 7/12 (article 1674 du Code civil). Il veillera à offrir au moins 5/12 de ce qu’il estime la valeur réelle de l’acquisition projetée.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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