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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction

La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003.

Ces dispositions s’appliquent même si la cuve est préexistante à l’entrée en vigueur de l’arrêté (article 46).

Sans préjudice des dispositions du Règlement Général pour la Protection du Travail, la réglementation vise les dépôts de liquides combustibles en réservoirs fixes.

  • Dont le point d’éclair est supérieur à 55 °C et inférieur ou égal à 100 °C (catégorie C),
  • Et dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres et inférieure à 25.000 litres.

En premier lieu, le décret sur le permis d’environnement prescrit qu’une telle cuve doit faire l’objet d’une déclaration environnementale.

De plus, l’arrêté du gouvernement wallon impose plusieurs obligations quant au réservoir à mazout d’une contenance égale ou supérieure à 3.000 litres.

L’article 33 dispose ainsi que lorsqu’un réservoir aérien est mis hors service, il doit être « vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries sont vidées et démontées ».

À défaut d’avoir été mise hors service conformément à ce que prévoit l’arrêté du gouvernement wallon, il faut considérer que la cuve est toujours « en service » au sens de cet arrêté avec les exigences qui en découlent, notamment les tests d’étanchéités à effectuer tous les dix ans (art. 34 de l’arrêté du gouvernement wallon du 17 juillet 2003).

Généralement, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles, comme suit :

« Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, la partie venderesse fera procéder, à ses frais, si cela n’a pas déjà été fait, à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Elle prendra également à sa charge, si besoin est, les frais nécessaires pour rendre la cuve étanche. Ces démarches seront effectuées au plus tard pour la signature de l’acte authentique. »

Le vendeur doit en effet informer le candidat acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout.

Les parties doivent convenir de la contribution entre elles aux obligations de déclaration de la citerne à l’administration communale en vertu des dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

Il en va de même pour l’exécution des obligations relatives aux tests d’étanchéité.

Ces obligations doivent être exécutées avant la signature de l’acte authentique ou du moins faut-il qu’elles aient fait l’objet d’un accord à l’occasion de la vente.

Cela permet d’éviter des litiges après la conclusion de la vente.

La photo : le Berlaymont à Bruxelles, qui abrite la Commission européenne.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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