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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction

La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003.

Ces dispositions s’appliquent même si la cuve est préexistante à l’entrée en vigueur de l’arrêté (article 46).

Sans préjudice des dispositions du Règlement Général pour la Protection du Travail, la réglementation vise les dépôts de liquides combustibles en réservoirs fixes.

  • Dont le point d’éclair est supérieur à 55 °C et inférieur ou égal à 100 °C (catégorie C),
  • Et dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres et inférieure à 25.000 litres.

En premier lieu, le décret sur le permis d’environnement prescrit qu’une telle cuve doit faire l’objet d’une déclaration environnementale.

De plus, l’arrêté du gouvernement wallon impose plusieurs obligations quant au réservoir à mazout d’une contenance égale ou supérieure à 3.000 litres.

L’article 33 dispose ainsi que lorsqu’un réservoir aérien est mis hors service, il doit être « vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries sont vidées et démontées ».

À défaut d’avoir été mise hors service conformément à ce que prévoit l’arrêté du gouvernement wallon, il faut considérer que la cuve est toujours « en service » au sens de cet arrêté avec les exigences qui en découlent, notamment les tests d’étanchéités à effectuer tous les dix ans (art. 34 de l’arrêté du gouvernement wallon du 17 juillet 2003).

Généralement, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles, comme suit :

« Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, la partie venderesse fera procéder, à ses frais, si cela n’a pas déjà été fait, à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Elle prendra également à sa charge, si besoin est, les frais nécessaires pour rendre la cuve étanche. Ces démarches seront effectuées au plus tard pour la signature de l’acte authentique. »

Le vendeur doit en effet informer le candidat acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout.

Les parties doivent convenir de la contribution entre elles aux obligations de déclaration de la citerne à l’administration communale en vertu des dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

Il en va de même pour l’exécution des obligations relatives aux tests d’étanchéité.

Ces obligations doivent être exécutées avant la signature de l’acte authentique ou du moins faut-il qu’elles aient fait l’objet d’un accord à l’occasion de la vente.

Cela permet d’éviter des litiges après la conclusion de la vente.

La photo : le Berlaymont à Bruxelles, qui abrite la Commission européenne.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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