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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul.

Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment.

Il s’agit de l’obligation d’identifier les clients (ancien art. 4 de la loi du 11 janvier 1993 devenu art. 7 de la loi du 12 janvier 2004).

La demanderesse ajoutait que sa ratification ultérieure du contrat était inopérante au regard de l’article 1338 du Code civil.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« Selon les articles 6 et 1108 du Code civil, un contrat dont l’objet est illicite est nul.

Un contrat a un objet illicite s’il oblige à une prestation interdite par une loi d’ordre public ou contraire aux bonnes mœurs.

Sauf disposition contraire, l’infraction commise à la conclusion du contrat à une règle d’ordre public n’a en règle pour effet la nullité du contrat que lorsque cette infraction a pour conséquence que l’objet du contrat est illicite. »

C’est ma traduction ; le texte de l’arrêt est :

“Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig.

Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden. 

Behoudens andersluidende wettelijke bepalingen heeft de overtreding bij de totstandkoming van de overeenkomst van een regel die de openbare orde aanbelangt, in beginsel slechts de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg wanneer deze overtreding tot gevolg heeft dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is.”

Autrement dit, la commission d’une infraction à l’occasion de la conclusion du contrat n’a pas nécessairement pour effet que l’objet du contrat soit illicite si le contrat n’oblige pas à commettre cette infraction.

Appliquons cette jurisprudence à la vente d’immeuble.

Si le vendeur méconnait les obligations en matière de PEB et si le contrat ne prévoit pas que le vendeur ne doit pas respecter ces obligations, le contrat ne sera pas nul.

Quid si le bien vendu est affecté d’une infraction d’urbanisme ?

Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».

Les prestations de la vente sont le transfert de propriété et le paiement du prix.

Certains auteurs administrativistes avancent que la vente crée dans le chef de l’acheteur l’infraction de maintien d’une situation infractionnelle.

Pour eux, l’effet du contrat est de transmettre la situation infractionnelle (effet de contagion).

Dans la thèse civiliste, le contrat n’est pas nul.

La vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite.

Je m’en suis expliqué sur ce site dans l’article « La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme » du 15 janvier 2013.

L’arrêt du 30 janvier 2015, commenté ici, me paraît renforcer la thèse civiliste.

La nullité de la vente d’un immeuble ne peut se concevoir, à mon avis, que si l’infraction se confond entièrement avec le bien (division non couverte par un permis ou construction en zone agricole).

Et encore, n’est-on pas là dans le registre de l’objet impossible (immeuble non autorisé juridiquement) plutôt qu’illicite ?

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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