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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rehaussement d’immeuble

Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation.

Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1].

Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé.

Les prix peuvent se compenser[2] et les droits d’enregistrement seront dus sur la vente du bien de même que la TVA sur la quote-part terrain et le bâti des appartements, mais le promoteur déduira les taxes payées en amont.

Le propriétaire peut aussi échanger son immeuble contre des futures unités à construire dans cet immeuble.

Les droits d’enregistrement sont pareillement dus sur le premier terme de l’échange et la TVA sur la livraison des nouvelles unités.

L’échange ne présente donc pas d’avantage fiscal par rapport à la vente.

De plus, comme le propriétaire cède son immeuble contre des unités d’habitations à construire, il preste déjà en cédant son immeuble, ce qui excède 5 % du nouvel ensemble.

Cela n’est pas permis par l’article 10 de la loi Breyne.

La constitution d’un droit de superficie peut alors présenter une alternative adéquate.

Le promoteur propose au propriétaire de construire en neuf des étages en rehaussement, le propriétaire renonçant à l’accession sur les travaux de rehaussement et de rénovation.

Le promoteur ne devra pas préfinancer l’acquisition de l’immeuble avant de vendre ses unités.

La renonciation au droit d’accession peut être gratuite.

Selon la circulaire administrative n° 8/2004 du 13 mai 2004, une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général (50 €) et n’est pas obligatoirement enregistrable.

En raison de la propriété acquise par le promoteur et pour lui permettre de vendre les lots qu’il construit, les  parties font établir un acte de division et mettent le bien sous le régime de la copropriété (statuts d’ACP).

Le promoteur vend les lots qu’il a construits et ses travaux dans les parties communes (rénovation).

Le propriétaire originaire quant à lui peut conserver son habitation dans un immeuble rénové, tout en vendant aux nouveaux copropriétaires une partie des communs (sol, murs, escalier, etc.).

Il valorise son immeuble tout en conservant son habitation.

Le rehaussement par renonciation au droit d’accession n’est donc pas fiscalisé, ce qui présente un grand avantage par rapport à la vente ou à l’échange.

C’est de cette manière que de nombreux immeubles à appartements ont été érigés ou rehaussés sur la côte flamande.

La tentation est grande de pousser l’avantage, par exemple en vendant à prix cassé au propriétaire un des nouveaux appartements ou en lui permettant de vendre une part des millièmes flattée par les travaux du promoteur.

Il faut éviter  de type de règlement.

En effet, l’administration pourrait considérer que la renonciation au droit d’accession relève d’un droit de superficie rémunéré par les avantages en question.

En d’autres termes, que l’enjeu de ce droit de superficie apparemment gratuit est l’avantage convenu, qui constitue donc une redevance.

Or la redevance est soumise au droit d’enregistrement de 2 % mais elle est aussi taxée comme revenu immobilier globalisé à l’impôt des personnes physiques[3].

Il faut aussi manier avec prudence la renonciation partielle, qui permet au tréfoncier d’accéder à la propriété d’un lot moyennant une indemnité à prix coutant.

Cet arrangement peut être vu comme l’octroi par le promoteur d’un avantage anormal ou bénévole au tréfoncier, réintégré dans la base imposable du promoteur[4].

Bref, il faut que le promoteur ait l’occasion de vendre ses travaux à des conditions normales, que ces travaux portent  tant sur les nouveaux lots privatifs que sur les anciennes et nouvelles parties communes.

Supposons, pour terminer, qu’il est prévu que le propriétaire accède à un nouveau lot moyennent indemnisation normale (coût et marge).

Ce transfert par l’effet de la loi est-il une livraison au sens de la TVA dès lors que la construction est neuve au sens de l’article 44, § 3, a) et b) du Code TVA ?

On peut se poser la question car l’article 10, § 1er, Code TVA, qualifie la livraison de mise d’un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d’un contrat translatif ou déclaratif.

Or l’accession intervient par l’effet de la loi et non d’un contrat translatif ou déclaratif, sauf à considérer la convention portant autorisation de construire.

Quoi qu’il en soit, pour l’administration, l’accession à un immeuble neuf moyennant une contrepartie est soumise à la TVA.

En effet, le Ministre des finances a répondu en ce sens dans une réponse à une question parlementaire n° 238 de M. Van Herck du 18 mars 1985 (www.fisconet.be).

Le Ministre a précisé que la base imposable est la contrepartie convenue pour le bâtiment avec comme base minimale la valeur normale (art. 36, § 1er).

Le promoteur conserve alors un droit à déduction (art. 45, § 1er).

 


[1] Avec dispense d’inscription d’office mais hypothèque avec éventuellement cession de rang au banquier du promoteur.

[2] Le compromis ou les promesses d’achat – vente doit prévoir que rien ne sera payé avant la réception provisoire des parties communes et privatives pour éviter l’application de la loi Breyne.

[3] Art. 7, § 1er, 3°, et 10, § 1er, al. 2, CIR/92, sans la déduction du forfait immobilier de l’article 13 CIR/92 ni l’étalement des charges de l’art. 7, § 2, CIR/92.

[4] Art. 26 CIR/92.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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