Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Divergence entre le compromis et l’acte

Il est fréquent que l’acte authentique ne corresponde pas fidèlement au compromis, fût-ce parce que les rédacteurs sont différents (par exemple l’agent immobilier et le notaire), ou parce qu’ils ont des préoccupations différentes.

Souvent le notaire fait usage d’un modèle de contrat qui fait entrer dans la relation des parties des clauses-types qui sont recommandées mais qui ne correspondent pas nécessairement aux particularités du compromis.

Trois cas de figures peuvent se présenter : soit l’acte contient une clause qui ne se trouve pas dans le compromis, soit l’acte ignore une clause qui se trouve dans le compromis, soit enfin l’acte contient une clause contraire à celle du compromis.

Deux démarches sont possibles : soit les actes se complètent, soit on donne la préférence à l’un d’eux.

On ne fait pas prévaloir l’acte authentique au seul motif qu’il est authentique.

En effet, entre parties, l’acte a la même force que le contrat sous seing privé et la force probante spéciale de l’acte authentique ne s’attache qu’aux constatations que le notaire a faites dans les limites légales de sa mission (art. 1319 du Code civil).

D’autre part, l’acte n’a en principe pas pour vocation première d’exprimer l’accord des parties. Il existe pour lui donner une forme authentique en vue de la transcription.

En revanche, dès lors que l’acte est postérieur, on peut  présumer qu’il constitue le dernier état de la volonté des parties.

On peut aussi considérer que cette volonté est plus assurée car l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire. L’acte a donc pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

En réalité le seul guide est la commune intention des parties. Voyons deux jurisprudences citées par M. Kohl (« La vente immobilière, chronique de jurisprudence 1990-2010 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 89).

  1. Si une clause pénale se trouve dans l’acte et pas dans le compromis, le juge peut l’appliquer, le projet ayant été préalablement soumis à l’examen des parties (Brux., 23 février 1990, Res. Jur. Imm., 1990, p. 257).
  2. Si le compromis n’exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés et que l’acte contient une telle clause, il faut vérifier si l’évolution des circonstances entre les parties entre ces deux conventions révèle une volonté de modifier la convention originaire, juge le président du tribunal de première instance de Bruxelles (Civ., Brux., réf., 15 mars 2004, T. Not., 2005, p. 167).

Ces deux décisions sont-elles compatibles ? A priori non sur le principe, mais il faut évidemment voir les particularités d’espèce.

Le juge devra interpréter  toutes les clauses des conventions « les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier » (art. 1161) ; en ce sens les clauses du compromis et de l’acte doivent se compléter si elles sont compatibles.

Mais si les clauses se contredisent ?

Il me paraît difficile de ne retenir une clause de l’acte que s’il est établi que l’évolution des circonstances la justifie, comme le préconise la jurisprudence citée plus haut.

En effet, la foi est due à l’acte dès lors que la clause existe (art. 1320 du Code civil).

C’est en réalité le raisonnement contraire qu’il faut appliquer : la clause de l’acte qui corrige le compromis fait la loi des parties et exprime la dernière manifestation de leur volonté, sauf s’il est prouvé que les parties n’ont vu dans l’acte qu’une étape purement formelle.

Cela appelle un double devoir dans le chef du notaire.

  1. Dans le cadre de son devoir de conseil, il ne peut établir son acte en ignorant le compromis. S’il déroge à ce dernier ou s’il le complète sur un point important, il doit attirer l’attention des parties et s’assurer de ce qu’elles entendent réellement adapter leur convention.
  2. Et, cela étant fait, le notaire doit assurer l’efficacité de l’acte en faisant stipuler par les parties que l’acte est le dernier état de la convention et constitue le seul instrument d’interprétation.

Commentaires

facebook comments:

Pas de commentaire Poster un commentaire
  1. l’acte doit reprendre les accords conclus entre vendeurs et
    acquéreurs si le notaire ignore (volontairement ou non) ces
    accords il doit en faire mention dans l’acte et attirer
    l’attention des parties avant la signature.
    Alain TURCHET, agent immobilier

    décembre 19, 2013

Laisser un commentaire

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

Lire plus arrow_forward

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

close