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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les garanties de la vente en matière de servitudes légales

Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction).

L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à l’acheteur.

Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel (art. 1628).

Toutefois, même dans l’hypothèse où le vendeur s’est exonéré de la garantie d’éviction, il est tenu à la restitution du prix (art. 1626 et 1629).

Il n’existe que deux exception à ce principe : lorsqu’il déclare expressément la servitude à l’acheteur (art. 1626 du Code civil) et lorsque la servitude est apparente (art. 1638) ou légale.

Ce système est logique : l’acheteur a pu se convaincre de la situation lors de la conclusion de la vente, soit par déclaration du vendeur, soit parce que la servitude était apparente.

La jurisprudence assimile la servitude légale à la servitude apparente car les servitudes légales constituent la situation normale de l’immeuble, que nul ne peut ignorer.

De plus, les servitudes légales du Code civil sont apparentes (écoulement des eaux de pluie, distance des plantations, jours et vues, etc.).

Il est donc normal que l’acheteur ne puisse reprocher au vendeur l’effet de la loi.

La situation est toutefois plus délicate lorsque la servitude légale n’est nullement apparente et n’est pas destinée à frapper indistinctement toutes les propriétés qui se trouvent dans les situations prévues par le législateur.

C’est le cas des servitudes de placement de canalisations en sous-sol.

Ces servitudes entraînent une restriction à l’usage de la propriété en ce sens que les travaux d’excavation, à l’endroit ou à proximité de l’assiette du passage, sont interdits.

Il peut en résulter l’impossibilité de réaliser un projet immobilier pour lequel l’acquisition a été faite.

Bien souvent ces servitudes ne sont pas commodément apparentes.

À cet égard, les notaires devraient automatiser une recherche sur le site www.klim-cicc.be avant toute vente.

Que faut-il penser de l’exclusion de garantie d’éviction dans le cas d’une servitude légale de placement de câble ou canalisation en sous-sol ?

Je pense que la garantie ne devrait pas être exclue.

En effet, cette exclusion n’est pas expressément prévue par la loi ; elle ne se justifie que parce que les servitudes légales procèdent de la situation des lieux et sont donc manifeste.

Ou encore, se justifie-t-elle par la circonstance que l’on ne peut ignorer la loi et que le vendeur ne doit pas être tenu à garantir ce que le législateur a voulu.

Certes, mais dans le cas d’une servitude d’impétrant, il n’existe pas de caractère manifeste, du moins dans certains cas.

Et la loi ne s’applique pas nécessairement à toutes les propriétés qui se trouveraient dans une situation décrite par la loi.

Pour ces servitudes que la loi n’impose pas indistinctement et manifestement à toutes les propriétés, qui sont donc imprévisibles, la  garantie ne doit pas être exclue.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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