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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les garanties de la vente en matière de servitudes légales

Le vendeur doit garantir la jouissance utile (vice caché) et paisible de la vente (éviction).

L’éviction peut survenir, par exemple, lorsque le bien est grevé d’une servitude non déclarée à l’acheteur.

Le vendeur peut s’exonérer de garantie (art. 1627 du Code civil), sauf de celle de son fait personnel (art. 1628).

Toutefois, même dans l’hypothèse où le vendeur s’est exonéré de la garantie d’éviction, il est tenu à la restitution du prix (art. 1626 et 1629).

Il n’existe que deux exception à ce principe : lorsqu’il déclare expressément la servitude à l’acheteur (art. 1626 du Code civil) et lorsque la servitude est apparente (art. 1638) ou légale.

Ce système est logique : l’acheteur a pu se convaincre de la situation lors de la conclusion de la vente, soit par déclaration du vendeur, soit parce que la servitude était apparente.

La jurisprudence assimile la servitude légale à la servitude apparente car les servitudes légales constituent la situation normale de l’immeuble, que nul ne peut ignorer.

De plus, les servitudes légales du Code civil sont apparentes (écoulement des eaux de pluie, distance des plantations, jours et vues, etc.).

Il est donc normal que l’acheteur ne puisse reprocher au vendeur l’effet de la loi.

La situation est toutefois plus délicate lorsque la servitude légale n’est nullement apparente et n’est pas destinée à frapper indistinctement toutes les propriétés qui se trouvent dans les situations prévues par le législateur.

C’est le cas des servitudes de placement de canalisations en sous-sol.

Ces servitudes entraînent une restriction à l’usage de la propriété en ce sens que les travaux d’excavation, à l’endroit ou à proximité de l’assiette du passage, sont interdits.

Il peut en résulter l’impossibilité de réaliser un projet immobilier pour lequel l’acquisition a été faite.

Bien souvent ces servitudes ne sont pas commodément apparentes.

À cet égard, les notaires devraient automatiser une recherche sur le site www.klim-cicc.be avant toute vente.

Que faut-il penser de l’exclusion de garantie d’éviction dans le cas d’une servitude légale de placement de câble ou canalisation en sous-sol ?

Je pense que la garantie ne devrait pas être exclue.

En effet, cette exclusion n’est pas expressément prévue par la loi ; elle ne se justifie que parce que les servitudes légales procèdent de la situation des lieux et sont donc manifeste.

Ou encore, se justifie-t-elle par la circonstance que l’on ne peut ignorer la loi et que le vendeur ne doit pas être tenu à garantir ce que le législateur a voulu.

Certes, mais dans le cas d’une servitude d’impétrant, il n’existe pas de caractère manifeste, du moins dans certains cas.

Et la loi ne s’applique pas nécessairement à toutes les propriétés qui se trouveraient dans une situation décrite par la loi.

Pour ces servitudes que la loi n’impose pas indistinctement et manifestement à toutes les propriétés, qui sont donc imprévisibles, la  garantie ne doit pas être exclue.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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