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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs.

Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti.

Son action se singularise par un mode de gestion participative impliquant les habitants, les pouvoirs publics et les riverains du quartier.

Le modèle CLT promeut l’accessibilité durable à un logement et entend lutter contre la spéculation immobilière.

Il se base aussi sur des considérations politiques en s’articulant sur la gestion démocratique du site, le lien territorial et l’accompagnement des habitants (www.wooncrisis.be).

Les pouvoirs publics interviennent souvent comme autorité subsidiante dans le cadre de la politique sociale du logement.

En pratique, la CLT est une fondation d’utilité publique financée par subsides publics ou privés.

Elle acquiert des terrains pour les garder durablement en vue de de produire et de gérer des logements abordables.

La fondation peut également s’occuper de l’accompagnement des habitants (conseil pour l’entretien, les travaux, les primes, etc.).

La fondation associe généralement les habitants à son fonctionnement.

Le logement est développé en renonciation à l’accession. La fondation cède un droit d’emphytéose lors de l’acquisition du logement bâti.

Le terrain n’est donc pas vendu, ce qui réduit le coût du logement, et se voit soustrait à la spéculation foncière.

Le promoteur participe au projet de CLT dans le cadre d’un contrat quartier durable.

Il rénove ou reconstruit un bien en profitant du taux réduit de la TVA (démolition et reconstruction dans les 32 Villes et Communes définies dans les arrêtés royaux du 12 août 2000, du 26 septembre 2001 et du 28 avril 2005 en exécution de l’article 3 de la loi du 17 juillet 2000 déterminant les conditions auxquelles les autorités locales peuvent bénéficier d’une aide financière de l’État dans le cadre de la politique urbaine).

Le promoteur agit sur base d’un droit d’emphytéose (transformation – TVA 6 %) ou de superficie (démolition et reconstruction – TVA 6 %) et revend les unités bâties.

Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de revenus correspondant au logement moyen acquisitif ou au logement assimilé au logement social.

La Fondation quant à elle a renoncé à l’accession qui devrait intervenir au moment de l’expiration du droit.

En fin de droit, le propriétaire du bâti (les appartements) trouve sa propriété sur un terrain qui ne lui appartient pas. Pour disposer d’un titre, on prévoit d’emblée une servitude d’appui au sol si un droit de superficie est à la base de la construction, sinon une cession d’emphytéose.

Le logement est conventionné dans la mesure où l’acquéreur du bâti s’engage à ne pas louer (ou sous-louer), à ne pas revendre dans un certain délai et, en cas de revente, à rétrocéder la plus-value ainsi que la prime éventuellement versée à l’acquisition.

La CLT peut aussi se voir attribuer un droit de préemption.

Le développement de logement selon le modèle de la CLT permet de stabiliser des quartiers dans lesquels les habitants s’investissent peu, sans verser dans le phénomène de gentrification.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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