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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Occupation personnelle : discrimination dans le bail commercial ?

Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire :

  • Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement.
  • Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint par les descendants, enfants adoptifs ou ascendants de celui-ci
  • Ou de le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quart du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
  • En revanche, comme déjà dit, si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement pour occupation personnelle ne peut être opposé qu’en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé dans des lieux voisins (mais cette réserve pour la SA n’est pas applicable si elle doit démolir le bien pour le reconstruire (Cass., 6 avril 1989 , Pas., 1989, I, p. 790),

Notons que l’occupation personnelle n’est pas seulement une cause de refus de renouvellement car les motifs d’expulsion en cas de vente de l’immeuble si le bail contient une faculté d’expulsion, se réfèrent aux causes de refus de renouvellement.

Les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) ne sont pas traitées pareillement relativement au concept d’occupation personnelle en matière de bail commercial.

Les sociétés de capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail pour occupation personnelle que lorsqu’elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux voisins.

Les sociétés de personnes ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le renouvellement du bail en vue d’occuper le bien loué personnellement et effectivement, à quelque titre que ce soit.

Cette différence de traitement n’est pas critiquable a dit la Cour constitutionnelle dans un arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012.

Il existe une autre différence de traitement en matière d’occupation personnelle, selon que le bailleur est, cette fois, une personne physique ou une personne morale.

On voit que pour la personne morale de type association (ASBL), rien n’est prévu.

Existe-t-il à ce sujet une source de discrimination ?

Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal de première instance de Malines a posé la question préjudicielle suivante à la Cour constitutionnelle :

« L’article 12 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution, interprété en ce sens que l’acquéreur de l’immeuble qui est une personne physique peut expulser le preneur du bien loué pour l’occuper personnellement ou le faire occuper de telle manière par ses descendants, enfants adoptifs ou ascendants, par son conjoint ou par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou pour le faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption, …

… alors que l’acquéreur personne morale ne pourrait pas se prévaloir de cet article en vue de faire occuper le bien par une personne morale autre que la société de personnes précitée ou par une association de fait avec lesquelles l’acquéreur a des liens étroits ? ».

On verra ce qu’en pense la Cour. Cette affaire est inscrite sous le numéro 5643 du rôle de la Cour.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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