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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial.

Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1).

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre.

Qu’en est-il lorsqu’il y a un sous-locataire ?

Le sous-locataire doit lui aussi demander le renouvellement au locataire principal qui est son bailleur.

L’article 11, II, al. 2, précise que si le locataire principal n’a pas demandé le renouvellement ou ne l’a pas obtenu, le sous-locataire peut encore assurer le renouvellement de son bail « à condition que sa demande régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. »

Cela permet au sous-locataire de se prémunir de la négligence du locataire principal.

Le bailleur est alors tenu de dénoncer au sous-locataire toute notification qu’il ferait au locataire principal.

Lorsque le bailleur s’abstient de prendre position sur cette dénonciation, cela ne signifie pas que la sous-location est renouvelée de ce fait.

Si les parties n’arrivent pas à un accord, l’article 14, al. 2, prévoit que le sous-locataire qui a dénoncé sa demande au bailleur, doit  citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois.

 Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 22 mars 2013, rôle n° C.12.0315.N, www.juridat.be), le sous-locataire avait demandé le renouvellement au locataire principal par lettre recommandée du 1er novembre 2009.

Le sous-locataire avait tenu le bailleur au courant de sa demande par lettre recommandée du 1er novembre également.

Ni le bailleur ni le locataire principal n’avaient répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du sous-locataire.

Le tribunal de commerce de Leuven  décida que « si le sous-locataire néglige de citer le bailleur et le locataire principal devant le juge de paix, dans le délai défini par l’article 14, al. 2, précité,  il est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial. »

Non, dit la Cour de cassation.

Selon la Cour, il résulte de l’article 14 que le locataire principal doit donner sa réponse au sous-locataire dans le délai de trois mois de la demande du sous-locataire.

Le silence du locataire principal, vaut comme présomption d’accord sur la demande de renouvellement du sous-locataire.

En disant le sous-locataire déchu du droit au renouvellement, le tribunal de commerce de Louvain a donc violé l’article 14 de la loi dur les baux commerciaux.

Il résulte de cette jurisprudence que le locataire principal est tenu de répondre à la demande du sous-locataire, à défaut de quoi la sous-location sera renouvelée aux conditions proposées par le sous-locataire.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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