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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial.

Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1).

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre.

Qu’en est-il lorsqu’il y a un sous-locataire ?

Le sous-locataire doit lui aussi demander le renouvellement au locataire principal qui est son bailleur.

L’article 11, II, al. 2, précise que si le locataire principal n’a pas demandé le renouvellement ou ne l’a pas obtenu, le sous-locataire peut encore assurer le renouvellement de son bail « à condition que sa demande régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. »

Cela permet au sous-locataire de se prémunir de la négligence du locataire principal.

Le bailleur est alors tenu de dénoncer au sous-locataire toute notification qu’il ferait au locataire principal.

Lorsque le bailleur s’abstient de prendre position sur cette dénonciation, cela ne signifie pas que la sous-location est renouvelée de ce fait.

Si les parties n’arrivent pas à un accord, l’article 14, al. 2, prévoit que le sous-locataire qui a dénoncé sa demande au bailleur, doit  citer devant le juge de paix, le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois.

 Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation (Cass., 22 mars 2013, rôle n° C.12.0315.N, www.juridat.be), le sous-locataire avait demandé le renouvellement au locataire principal par lettre recommandée du 1er novembre 2009.

Le sous-locataire avait tenu le bailleur au courant de sa demande par lettre recommandée du 1er novembre également.

Ni le bailleur ni le locataire principal n’avaient répondu dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du sous-locataire.

Le tribunal de commerce de Leuven  décida que « si le sous-locataire néglige de citer le bailleur et le locataire principal devant le juge de paix, dans le délai défini par l’article 14, al. 2, précité,  il est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial. »

Non, dit la Cour de cassation.

Selon la Cour, il résulte de l’article 14 que le locataire principal doit donner sa réponse au sous-locataire dans le délai de trois mois de la demande du sous-locataire.

Le silence du locataire principal, vaut comme présomption d’accord sur la demande de renouvellement du sous-locataire.

En disant le sous-locataire déchu du droit au renouvellement, le tribunal de commerce de Louvain a donc violé l’article 14 de la loi dur les baux commerciaux.

Il résulte de cette jurisprudence que le locataire principal est tenu de répondre à la demande du sous-locataire, à défaut de quoi la sous-location sera renouvelée aux conditions proposées par le sous-locataire.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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