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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux sont terminés

Les travaux de construction de l’immeuble sont terminés, ou les travaux de rénovation.

A quoi faut-il encore penser sur le plan fiscal ?

Il faut être attentif à l’article 64 du Code TVA.

Cette disposition figure au chapitre X intitulé « moyens de preuve et mesures de contrôle » ; elle organise une mesure destinée à assurer le paiement de la taxe.

L’article 64, § 4, présume qu’un bien nouvellement construit a été livré par un assujetti, c’est-à-dire avec application de la taxe.

C’est une présomption qui peut être renversée, par exemple si le propriétaire a construit lui-même le bien (auquel cas, il peut être fait application du régime du prélèvement).

Cela vise le bien nouvellement construit. C’est inapplicable en cas de transformation ou de rénovation.

A mon sens, une rénovation profonde au sens du n° 152/2 du Manuel TVA qui est considérée comme un bien neuf, n’est pas pour autant nouvellement construit.

Cette situation n’est donc pas soumise à l’article 64 mais il serait prudent de l’appliquer tout de même.

En raison de cette présomption, il est fait obligation au propriétaire de conserver pendant cinq ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble.

Ces documents devront être gardés à la disposition des agents chargés du contrôle et servent à vérifier que la taxe a bien été payée par le maître de l’ouvrage sur la livraison de l’immeuble.

Cela signifie que si le bien est revendu dans le délai de cinq ans, il faut garder une copie de toutes les pièces car elles sont aussi visées par le DIU qui doit être remis à l’acheteur.

Si le propriétaire ne peut remettre les pièces, il existe une présomption de ce qu’il n’a pas payé la TVA.

Le propriétaire peut renverser la présomption en prouvant le paiement, mais il est préférable de soigneusement garder le dossier (plans, permis, cahier des charges et factures).

Enfin, l’article 64, § 4, prévoit encore que dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral, le propriétaire est tenu de remettre à l’administration une déclaration comportant un relevé détaillé des factures relatives à la construction sur lesquelles la TVA a été appliquée.

Cette disposition complète et rend efficace une autre formalité, prévue cette fois à l’article 473 CIR/92.

L’article 473 CIR/92 fait obligation au propriétaire de déclarer spontanément à l’administration du cadastre, dans les 30 jours, l’occupation ou la location des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

Un formulaire spécial (43 B) est à la disposition des contribuables à cet effet.

L’administration du cadastre peut ainsi déterminer le revenu cadastral au moyen de la déclaration de l’article 473 CIR/92 et à l’aide du relevé de factures de l’article 64, § 4, du Code TVA.

Notons que l’administration peut aussi obtenir les informations utiles à la détermination du cadastre auprès du locataire (art. 475, al. 1, CIR/92).

L’administration fiscale peut aussi se faire instruire par les autres administrations, notamment sur les plans appuyant les permis d’urbanisme que les Communes doivent délivrer sur demande (art. 475, al. 2, renvoyant à l’art. 327, § 1, CIR/92).

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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