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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux sont terminés

Les travaux de construction de l’immeuble sont terminés, ou les travaux de rénovation.

A quoi faut-il encore penser sur le plan fiscal ?

Il faut être attentif à l’article 64 du Code TVA.

Cette disposition figure au chapitre X intitulé « moyens de preuve et mesures de contrôle » ; elle organise une mesure destinée à assurer le paiement de la taxe.

L’article 64, § 4, présume qu’un bien nouvellement construit a été livré par un assujetti, c’est-à-dire avec application de la taxe.

C’est une présomption qui peut être renversée, par exemple si le propriétaire a construit lui-même le bien (auquel cas, il peut être fait application du régime du prélèvement).

Cela vise le bien nouvellement construit. C’est inapplicable en cas de transformation ou de rénovation.

A mon sens, une rénovation profonde au sens du n° 152/2 du Manuel TVA qui est considérée comme un bien neuf, n’est pas pour autant nouvellement construit.

Cette situation n’est donc pas soumise à l’article 64 mais il serait prudent de l’appliquer tout de même.

En raison de cette présomption, il est fait obligation au propriétaire de conserver pendant cinq ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble.

Ces documents devront être gardés à la disposition des agents chargés du contrôle et servent à vérifier que la taxe a bien été payée par le maître de l’ouvrage sur la livraison de l’immeuble.

Cela signifie que si le bien est revendu dans le délai de cinq ans, il faut garder une copie de toutes les pièces car elles sont aussi visées par le DIU qui doit être remis à l’acheteur.

Si le propriétaire ne peut remettre les pièces, il existe une présomption de ce qu’il n’a pas payé la TVA.

Le propriétaire peut renverser la présomption en prouvant le paiement, mais il est préférable de soigneusement garder le dossier (plans, permis, cahier des charges et factures).

Enfin, l’article 64, § 4, prévoit encore que dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral, le propriétaire est tenu de remettre à l’administration une déclaration comportant un relevé détaillé des factures relatives à la construction sur lesquelles la TVA a été appliquée.

Cette disposition complète et rend efficace une autre formalité, prévue cette fois à l’article 473 CIR/92.

L’article 473 CIR/92 fait obligation au propriétaire de déclarer spontanément à l’administration du cadastre, dans les 30 jours, l’occupation ou la location des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

Un formulaire spécial (43 B) est à la disposition des contribuables à cet effet.

L’administration du cadastre peut ainsi déterminer le revenu cadastral au moyen de la déclaration de l’article 473 CIR/92 et à l’aide du relevé de factures de l’article 64, § 4, du Code TVA.

Notons que l’administration peut aussi obtenir les informations utiles à la détermination du cadastre auprès du locataire (art. 475, al. 1, CIR/92).

L’administration fiscale peut aussi se faire instruire par les autres administrations, notamment sur les plans appuyant les permis d’urbanisme que les Communes doivent délivrer sur demande (art. 475, al. 2, renvoyant à l’art. 327, § 1, CIR/92).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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