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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux sont terminés

Les travaux de construction de l’immeuble sont terminés, ou les travaux de rénovation.

A quoi faut-il encore penser sur le plan fiscal ?

Il faut être attentif à l’article 64 du Code TVA.

Cette disposition figure au chapitre X intitulé « moyens de preuve et mesures de contrôle » ; elle organise une mesure destinée à assurer le paiement de la taxe.

L’article 64, § 4, présume qu’un bien nouvellement construit a été livré par un assujetti, c’est-à-dire avec application de la taxe.

C’est une présomption qui peut être renversée, par exemple si le propriétaire a construit lui-même le bien (auquel cas, il peut être fait application du régime du prélèvement).

Cela vise le bien nouvellement construit. C’est inapplicable en cas de transformation ou de rénovation.

A mon sens, une rénovation profonde au sens du n° 152/2 du Manuel TVA qui est considérée comme un bien neuf, n’est pas pour autant nouvellement construit.

Cette situation n’est donc pas soumise à l’article 64 mais il serait prudent de l’appliquer tout de même.

En raison de cette présomption, il est fait obligation au propriétaire de conserver pendant cinq ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble.

Ces documents devront être gardés à la disposition des agents chargés du contrôle et servent à vérifier que la taxe a bien été payée par le maître de l’ouvrage sur la livraison de l’immeuble.

Cela signifie que si le bien est revendu dans le délai de cinq ans, il faut garder une copie de toutes les pièces car elles sont aussi visées par le DIU qui doit être remis à l’acheteur.

Si le propriétaire ne peut remettre les pièces, il existe une présomption de ce qu’il n’a pas payé la TVA.

Le propriétaire peut renverser la présomption en prouvant le paiement, mais il est préférable de soigneusement garder le dossier (plans, permis, cahier des charges et factures).

Enfin, l’article 64, § 4, prévoit encore que dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral, le propriétaire est tenu de remettre à l’administration une déclaration comportant un relevé détaillé des factures relatives à la construction sur lesquelles la TVA a été appliquée.

Cette disposition complète et rend efficace une autre formalité, prévue cette fois à l’article 473 CIR/92.

L’article 473 CIR/92 fait obligation au propriétaire de déclarer spontanément à l’administration du cadastre, dans les 30 jours, l’occupation ou la location des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

Un formulaire spécial (43 B) est à la disposition des contribuables à cet effet.

L’administration du cadastre peut ainsi déterminer le revenu cadastral au moyen de la déclaration de l’article 473 CIR/92 et à l’aide du relevé de factures de l’article 64, § 4, du Code TVA.

Notons que l’administration peut aussi obtenir les informations utiles à la détermination du cadastre auprès du locataire (art. 475, al. 1, CIR/92).

L’administration fiscale peut aussi se faire instruire par les autres administrations, notamment sur les plans appuyant les permis d’urbanisme que les Communes doivent délivrer sur demande (art. 475, al. 2, renvoyant à l’art. 327, § 1, CIR/92).

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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