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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les travaux sont terminés

Les travaux de construction de l’immeuble sont terminés, ou les travaux de rénovation.

A quoi faut-il encore penser sur le plan fiscal ?

Il faut être attentif à l’article 64 du Code TVA.

Cette disposition figure au chapitre X intitulé « moyens de preuve et mesures de contrôle » ; elle organise une mesure destinée à assurer le paiement de la taxe.

L’article 64, § 4, présume qu’un bien nouvellement construit a été livré par un assujetti, c’est-à-dire avec application de la taxe.

C’est une présomption qui peut être renversée, par exemple si le propriétaire a construit lui-même le bien (auquel cas, il peut être fait application du régime du prélèvement).

Cela vise le bien nouvellement construit. C’est inapplicable en cas de transformation ou de rénovation.

A mon sens, une rénovation profonde au sens du n° 152/2 du Manuel TVA qui est considérée comme un bien neuf, n’est pas pour autant nouvellement construit.

Cette situation n’est donc pas soumise à l’article 64 mais il serait prudent de l’appliquer tout de même.

En raison de cette présomption, il est fait obligation au propriétaire de conserver pendant cinq ans à compter de la date de la signification du revenu cadastral, les factures relatives à la construction, ainsi que les plans et les cahiers des charges de l’immeuble.

Ces documents devront être gardés à la disposition des agents chargés du contrôle et servent à vérifier que la taxe a bien été payée par le maître de l’ouvrage sur la livraison de l’immeuble.

Cela signifie que si le bien est revendu dans le délai de cinq ans, il faut garder une copie de toutes les pièces car elles sont aussi visées par le DIU qui doit être remis à l’acheteur.

Si le propriétaire ne peut remettre les pièces, il existe une présomption de ce qu’il n’a pas payé la TVA.

Le propriétaire peut renverser la présomption en prouvant le paiement, mais il est préférable de soigneusement garder le dossier (plans, permis, cahier des charges et factures).

Enfin, l’article 64, § 4, prévoit encore que dans les trois mois de la date de la signification du revenu cadastral, le propriétaire est tenu de remettre à l’administration une déclaration comportant un relevé détaillé des factures relatives à la construction sur lesquelles la TVA a été appliquée.

Cette disposition complète et rend efficace une autre formalité, prévue cette fois à l’article 473 CIR/92.

L’article 473 CIR/92 fait obligation au propriétaire de déclarer spontanément à l’administration du cadastre, dans les 30 jours, l’occupation ou la location des immeubles nouvellement construits ou reconstruits et l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés.

Un formulaire spécial (43 B) est à la disposition des contribuables à cet effet.

L’administration du cadastre peut ainsi déterminer le revenu cadastral au moyen de la déclaration de l’article 473 CIR/92 et à l’aide du relevé de factures de l’article 64, § 4, du Code TVA.

Notons que l’administration peut aussi obtenir les informations utiles à la détermination du cadastre auprès du locataire (art. 475, al. 1, CIR/92).

L’administration fiscale peut aussi se faire instruire par les autres administrations, notamment sur les plans appuyant les permis d’urbanisme que les Communes doivent délivrer sur demande (art. 475, al. 2, renvoyant à l’art. 327, § 1, CIR/92).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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