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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le temps et le dol dans la vente d’immeuble

La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables.

Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil.

L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

On l’aura compris, le dol est une tromperie qui a influencé une partie à conclure la vente.

Il existe deux types de dol : le dol principal et le dol incident.  On devrait plutôt dire qu’il y a deux types de sanction au dol.

Le dol principal provoque la nullité de la vente et la restitution des prestations. Le dol incident se répare en dommages et intérêts, mais laisse subsister la vente.

Il n’empêche, que le dol soit principal ou incident, sa nature est identique ; il s’agit d’un quasi-délit, d’une faute, in contrahendo.

L’action en nullité pour dol est régie par l’article 1304 du Code civil.

Selon cette disposition, l’action en nullité pour dol est prescrite par dix ans du jour où le dol a été découvert.

Il s’agit forcément du dol principal puisqu’il est question de nullité de la vente.

L’article 1304 ne dit rien sur le dol incident.

La question se pose alors : le dol incident est-il prescrit comme le dol principal ?

La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 2 octobre 2009 (rôle n° C.08.0118.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Liège avait considéré que le dol incident constituait une faute quasi délictuelle, puisque destiné à réparer les conséquences dommageables d’un fait fautif précédant la conclusion de la convention.

Elle avait donc appliqué la prescription de cinq ans, applicable à la responsabilité (art. 2262bis, al. 2, du Code civil), et non de dix ans.

Pour la Cour d’appel de Liège, l’article 1304 du Code civil ne vise que l’action en nullité, mode de réparation qui n’était pas sollicité.

Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’appliquer au dol incident une prescription différente alors qu’incident ou principal, les deux types de dol ont la même nature.

Seule la sanction diffère.

Le pourvoi expliquait que si l’article 1304 du Code civil ne traite pas explicitement du dol incident, c’est parce qu’il s’agit d’une création doctrinale et jurisprudentielle.

Du reste, ajoutait le pourvoi, la demande de dommages-intérêts est virtuellement comprise dans l’action en nullité de la vente pour dol.

En effet, si le juge constate la tromperie mais ne la considère pas suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente, il peut allouer des dommages.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle s’en tient au texte de l’article 1304 qui n’évoque que l’action en nullité.

Pour la Cour, toute autre action, même sur un fondement identique, répond à sa propre prescription.

Citons l’arrêt :

« (…) la prescription décennale établie par (l’article 1304) ne concerne que les actions en nullité et en rescision, telle celle qui est prévue à l’article 1117 du Code civil.

Le moyen, qui soutient que l’action en dommages et intérêts en réparation d’un dol incident entachant la conclusion d’une convention est fondée sur l’article 1304, alinéas 1er et 2, du Code civil, comme l’action en nullité qui serait exercée en cas de dol principal, et qu’elle est dès lors soumise à la prescription décennale établie par cette disposition et non à la prescription quinquennale de l’article 2262bis, § 1er, du même code, manque en droit. »

Il en résulte que, même si la tromperie est identique :

  • L’action en nullité pour dol (principal) se prescrit par dix ans.
  • L’action en dommages et intérêts pour dol (incident) se prescrit par cinq ans.

On peut alors se demander s’il n’existe-t-il pas une inégalité de traitement entre le demandeur sur dol incident et le demandeur sur dol principal.

Leurs actions subissent en effet une prescription différente, pour un fondement identique.

La Cour de cassation, sur base de ce qui précède, a refusé de poser la question à la Cour constitutionnelle.

La question est importante lorsque, dans le courant de la procédure, le demandeur veut garder la vente et se limite à poursuivre des dommages, ou si le juge estime que la manœuvre dolosive n’est pas grave assez pour justifier la nullité.

Le demandeur, qui a agi dans le délai de dix ans mais plus de cinq ans après le dol, peut voir son action prescrite.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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