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La PEB wallonne

Un arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 applique la PEB en Région wallonne (M.B. du 22 décembre 2009).

Il s’agit de la certification de performance énergétique des bâtiments résidentiels existants.

La directive européenne

C’est une directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 qui a introduit la notion de performance énergétique des bâtiments.

Cette directive s’inscrit dans la ligne des accords de Kyoto. La directive s’articule sur quatre axes :

  • une méthodologie commune de calcul de la performance énergétique intégrée des bâtiments,
  • les normes minimales de performance énergétique des bâtiments neufs et des bâtiments existants lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovations importants,
  • la certification pour les bâtiments neufs et existants et, dans les bâtiments publics, l’affichage de certificats de performance énergétique.
  • Et, mais cela sort de notre sujet, le contrôle régulier des chaudières et des climatisations dans les bâtiments ainsi que l’évaluation des installations de chauffage de plus de 15 ans.

La méthodologie commune de calcul est censée intégrer les éléments déterminant l’efficacité énergétique des bâtiments, et plus seulement la qualité de son isolation.

Qu’est ce que la performance énergétique d’un bâtiment ? C’est la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée du bâtiment.

Cela concerne le chauffage, l’eau chaude, la ventilation, l’éclairage, etc.

Le certificat PEB pour les bâtiments existants

Pour les bâtiments existant, on connait le principe : tout bâtiment qui sera vendu, ou attribué à un nouveau locataire doit être certifié quant à ses qualités énergétiques.

Cette certification est matérialisée par un certificat de performance énergétique ou certificat PEB, reprenant le résultat du calcul de l’efficience énergétique totale du bâtiment.

Ce certificat a une durée de 10 ans et contient les valeurs de référence qui permettent l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment.

Il contient aussi les recommandations qui visent l’amélioration de la performance énergétique.

Le certificat doit être établi par un certificateur agréé ; Il est le résultat, exclusivement, de l’application d’un logiciel mis à disposition par l’administration.

L’intérêt du certificat est de permettre au futur locataire ou à l’acquéreur de mieux déterminer le coût énergétique d’un bâtiment et ainsi de comparer ce coût avec celui d’autres biens.

En offrant cette possibilité de comparaison, le certificat de performance énergétique apporte plus de transparence au marché de l’immobilier. Il joue un rôle déterminant dans l’appréciation de la valeur d’un bien.

Le décret wallon

C’est un décret wallon du 19 avril 2007 qui transpose la directive dans le CWATUP en insérant les 237/1 à 237/39.

Cette règlementation s’appuie sur deux volets :

  • Tout bâtiment neuf (à construire) doit être bâti en respectant les exigences de performance énergétique. Il en va de même de tout bâtiment existant de plus de 1.000 m² qui fait l’objet de travaux importants.
  • Tout bâtiment existant doit faire l’objet d’un certificat de performance énergétique à l’occasion de la location ou de la vente. C’est ce volet qui nous intéresse ici.

Le décret wallon du 19 avril 2007 dispose qu’un arrêté du Gouvernement décidera l’entrée en vigueur de ce régime.

C’est chose faite par l’arrêté du Gouvernement du 3 décembre 2009, pour ce qui concerne les bâtiments existants. Cet arrêté sera modifié par un arrêté du 27 mai 2010, reportant partiellement l’entrée en vigueur de l’obligation de disposer d’un certificat PEB à l’occasion de la vente.

La principale disposition visée est l’article 237/2, § 1, al. 2 et 3 et § 3, du CWATUP. C’est une disposition très importante qui peut être présentée comme suit :

  • Lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance, et
  • Lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel (dont le droit de propriété),

Le propriétaire ou le titulaire de droit réel est tenu de faire réaliser le certificat et de disposer du certificat PEB.

Ce certificat doit être remis au locataire sur simple demande. Quoique le décret ne le dise pas expressément, le vendeur doit remettre le certificat à l’acquéreur (art. 7.1 de la directive).

Les notions du décret

Qu’est-ce qu’un droit personnel de jouissance ? Un bail résidentiel, de bureau ou commercial, et même un bail à ferme ou un leasing immobilier.

Un droit d’occupation précaire est-il un droit personnel de jouissance ? Nous ne pensons pas car l’article 7.1 de la directive ne parle que de location et un droit précaire ne présente pas la même consistance juridique  qu’une location.

Qu’est ce qu’un acte déclaratif, translatif ou constitutif de droit réel ? Une vente et une donation d’immeuble ainsi que la constitution ou la cession d’un droit d’usufruit, d’emphytéose ou de superficie.

La loi ne vise pas expressément l’acte éteignant un tel droit mais une convention de résiliation est un acte translatif de droit réel.

De même l’article 237/28 exclut l’hypothèque et les actes involontaires ainsi que les actes de partage pour sortir d’une indivision successorale.

Les actes involontaires sont la vente forcée (sur saisie) ou le remembrement de la propriété par décès de l’usufruitier, la résolution ou l’annulation d’un droit réel par décision de justice, ainsi que la réalisation d’une condition résolutoire.

Il est regrettable que le décret n’écarte la cession de droits indivis que par partage successoral. Mais l’arrêté du 27 mai 2010 exclut les « cession de droits indivis, avec ou sans effet déclaratif », remédiant ainsi à une carence du décret.

Qu’en est-il alors d’une modification d’un régime matrimonial attribuant un immeuble de la communauté à l’un des époux ? Une modification du régime matrimonial est un acte volontaire qui devrait donc, en principe, s’accompagner de la réalisation d’un certificat PEB, car c’est la dissolution du régime matrimonial qui donne naissance à une indivision entre les parties (Cass., 18 mai 2009, rôle n° C.07.0517.N, www.juridat.be).

En revanche, une liquidation de communauté après divorce pour désunion irréversible ne nous semble pas un acte volontaire. Elle ne devra pas s’accompagner d’un certificat PEB.

Qu’est ce qu’un bâtiment existant ? C’est tout bâtiment résidentiel existant dont la date de l’accusé de réception de la première demande de permis est antérieure au 1er mai 2010.

Les copropriétés

Le décret permet d’établir une certification commune pour les appartements lorsque le système de chauffage est commun.

Le décret permet aussi de procéder par reprise des données d’un autre appartement qui est similaire.

L’arrêté du Gouvernement précise ces principes. L’association des copropriétaires doit disposer d’un « rapport partiel » relatif aux installations communes (chauffage, panneaux solaires, ventilations, etc.).

Ce rapport partiel est dressé par un certificateur agréé et doit être laissé à la disposition de tout copropriétaire. Pour chaque appartement, le certificat P.E.B. peut être établi en utilisant, d’une part, le rapport partiel et, d’autre part, les données propres aux parties privatives.

Entrée en vigueur

L’arrêté du Gouvernement du 3 décembre 2009 fixait l’entrée en vigueur de l’obligation de disposer du certificat PEB lors de la vente d’une maison unifamiliale (donc pas un appartement) au 1er juin 2010.

L’arrêté du 27 mai 2010, 3 jours avant la date fatidique, reporte cette date au 31 décembre 2010.

Par vente, on entend l’acte et non le compromis.

Quid d’une maison mixte (familiale et professionnelle) ? L’arrêté ne dit rien à ce propos mais à notre avis une maison reste « unifamiliale » (pour prendre l’expression de l’arrêté) même si une activité professionnelle s’y déploie à côté de l’hébergement de la famille.

Pour les autres opérations (location, usufruit, emphytéose, superficie) l’obligation de disposer du certificat PEB porte sur les opérations réalisées à dater du 1er juin 2011.

Cela concerne les bâtiments existant. Rappelons aussi que les biens non résidentiels ne sont pas concernés.

Voyons plus précisément l’entrée en vigueur de l’obligation de disposer d’un PEB à l’occasion d’une opération  immobilière :

Bâtiments résidentiel existants, obligation de disposer d’un PEB à partir du :

Maison unifamiliale

  • Vente et permis demandé à partir du 1er décembre 1996 (accusé de réception) : 1er juin 2010
  • Vente et permis demandé avant le 1er décembre 1996 (accusé de réception) : 31 décembre 2010
  • Ventes publiques volontaires, à caractère judiciaire ou non : 31 décembre 2010.
  • Constitution ou cession de droit réel : 1er juin 2011.
  • Bail : 1er juin 2011.
  • Hypothèque,  actes involontaires,  partage successoral, cession de droits indivis : pas d’obligation de PEB.

Autre bâtiment résidentiel

  • Ventes publiques volontaires, à caractère judiciaire ou non : 31 décembre 2010.
  • Constitution ou cession de droit réel : 1er juin 2011.
  • Bail : 1er juin 2011.
  • Hypothèque,  actes involontaire,  partage successoral, cession de droits indivis : pas d’obligation de PEB.

Les autres dispositions de l’arrêté sont entrées en vigueur le 22 décembre 2009.

Les anciens audits énergétiques

Les anciens audits énergétiques du logement valent certificats PEB s’ils ont été réalisés avant le 31 décembre 2010 (avant l’arrêté du Gouvernement du 27 mai 2010, c’était le 1er juin 2010), pour une durée de cinq ans à partir du rapport d’audit.

Nous ne sommes pas certains que cela corresponde bien avec les exigences de la directive qui devait être transposée, rappelons-le, le 4 janvier 2009.

Les intermédiaires et conseillers

L’obligation de disposer du certificat PEB lors d’une vente ou d’une location d’un bâtiment existant pèse sur le propriétaire.

Il n’existe pas, dans la réglementation wallonne, d’obligation spécifique à charge des agents immobiliers ou des notaires, comme en Région de Bruxelles-Capitale.

Ces conseillers supportent donc, en relation avec le certificat PEB, l’obligation générale de conseil qui pèse sur eux.

On sait que l’article 6 de la loi organique du notariat oblige le notaire d’ « informe(r) toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. »

A ce titre le notaire doit conseiller le vendeur concernant l’obligation de disposer du certificat PEB.

L’agent immobilier doit pareillement informer son client sur les aspects légaux de son intervention, selon l’article 12 du Code de déontologie.

Contrôle du PEB

Signalons encore que tout certificat PEB doit être envoyé sous forme électronique au Service public de Wallonie, Direction générale opérationnelle Aménagement du Territoire, Logement, Patrimoine et Énergie, Département de l’Énergie et du Bâtiment durable, Direction du Bâtiment durable (ouf !).

Cette administration tient une base de données des certificats et est habilitée à les contrôler.

facebook comments:

  1. C.VANDERBRIGGHE #

    Merci pour ces précieuses informations…
    En ma qualité d’agent immobilier professionnel, confronté pour la première fois à une demande de « rapport partiel » dans le cadre d’une demande de certification énergétique en prévision de la revente d’un appartement dans un immeuble datant de 2007, demande émanant du copropriétaire vendeur d’un appartement, la question de savoir à charge de qui faut-il mettre les frais découlant de cette première demande a-t-elle eu réponse officielle ?
    Je vous remercie d’avance pour vos conseils éclairés.

    décembre 14, 2011
    • L’article 580, al. 4, CWATUPE dispose que « les associations de copropriétaires sont tenues de disposer d’un rapport partiel relatif à l’installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques et de le mettre gratuitement à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’une partie privative de l’immeuble. »

      décembre 14, 2011
      • C.VANDERBRIGGHE #

        Et bien vouilà qui est clair… merci !

        décembre 14, 2011
  2. NOLLET #

    L’absence de PEB lors de la signature d’un bail de location peut-elle être suffisante pour que ce bail soit déclaré nul?

    juillet 30, 2013

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