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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque.

De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui existe en cas d’inscription du fait du droit de suite que confère l’hypothèque.

Le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien.

Ce n’est pas une obligation légale spécifique mais une obligation découlant du devoir de conseil du notaire.

A cet effet, avant la passation de l’acte, le notaire demande un certificat hypothécaire au conservateur des hypothèques.

Il existe toujours un inévitable délai entre la date du certificat, son envoi et la date de la transcription de l’acte, en ce sens qu’il existe toujours un risque qu’une hypothèque ou une saisie ait été inscrite entre la date du certificat et celle de l’acte ou de sa transcription.

On parle à ce sujet d’un « angle mort » si le vendeur s’abstient de révéler au notaire qu’une inscription a été ou risque d’avoir été requise.

Cet angle mort peut entraîne la responsabilité du notaire et les assurances du notariat couvrent systématiquement ce risque

La seule démarche du notaire, pouvant réduire ce risque sans le supprimer tout à fait, est de demander une confirmation de l’état hypothécaire par téléphone, le jour de l’acte.

Comme les mentions marginales (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) sont reliées à la transcription, il est d’usage de lever un extrait de matrice cadastrale et de demander un état hypothécaire trentenaire ou remontant au moins à la dernière transcription.

Rappelons que la transcription porte sur les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ou de renonciation à de tels droits, les règlements de copropriété, les baux d’immeuble excédant neuf ans ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer et les actes signifiés à l’occasion d’une saisie immobilière.

L’inscription hypothécaire concerne les privilèges immobiliers et les hypothèques.

Les mentions marginales portent sur certains faits juridiques (demande d’annulation ou de résolution, expropriation) énoncés par la loi et relatifs aux actes transcrits ou inscrits.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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