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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Requête en autorisation d’agir au nom d’un mineur

A Monsieur le Juge de paix du canton de [·],

Monsieur [·], profession [·] et son épouse Madame [·], profession [·], belges, domicilié à [·], agissant en leur qualité de parents investis de l’autorité parentale et de l’administration des biens de leur enfant mineur [·], né à [·], le [·], belge, domicilié avec eux, ayant pour conseil [·], avocat à [·],

Ont l’honneur de Vous exposer

Que les requérants se sont mariés le [·] devant Monsieur l’Officier de l’État civil de la Commune de [·] ;

Qu’ils ont retenu de leur union l’enfant mineur [·] domicilié avec eux ;

Que les requérants participent à un projet immobilier à [·] et se proposent d’acquérir une parcelle dénommée [·] pour y ériger un immeuble de logement de type [·] ;

Que les requérants se proposent de réaliser cet investissement avec leur enfant mineur et de lui faire profiter de l’accès à la propriété qui en résultera ;

Que plus précisément, il est prévu de faire donation de [·] € à l’enfant mineur, sur le patrimoine propre de chacun des époux (variante : sur le patrimoine de la communauté existant entre les époux) et d’affecter les fonds donnés à acquérir une part indivise de [·] % dans le lot [·] du bloc [·], formant ainsi une indivision entre les parents et les enfants ;

Que les requérants ont un enfant majeur avec qui la même opération sera     réalisée, pour la même part et au même montant ;

Que le projet immobilier est décrit en annexe 1 de la présente requête ;

Que le prix d’acquisition du foncier a été conforté par le rapport d’expertise de l’expert [·] ; que les travaux sont prévus pour un montant global de [·] € ce qui aboutit à un prix d’acquisition en valeur à neuf de [·] / m² ce qui est particulièrement avantageux ;

Que l’article 378 du Code civil, modifié par les lois des 29 avril 2001 et 13 février 2003, prévoit que les pères et mères doivent être autorisés par le juge de paix pour :

  • Accepter une donation (art. 378 renvoyant à l’art. 410, § 1, 6°),
  • Acquérir un bien immobilier (art. 378 renvoyant à l’art. 410, § 1, 9°) ;

Qu’il convient donc d’autoriser les requérants à accepter au nom et pour le compte de leur enfant une donation faite par eux de [·] € et de conclure une convention d’acquisition de droits indivis pour un prix de [·] € hors frais, selon les projets de contrat annexés à la présente requête ;

Que le patrimoine de l’enfant mineur profitera des contrats en question ;

Que la situation d’indivision avec les parents ne sera pas préjudiciable aux enfants vu le caractère familial de l’indivision ;

Que l’enfant mineur reçoit un traitement égal à celui de l’enfant majeur ;

Que par accession, l’enfant mineur profitera des travaux d’érection du bâtiment réalisés à la diligence et aux frais des requérants ;

Que cette propriété pour une part indivise de [·] % ne provoquera pas des coûts sans correspondance avec la situation patrimoniale des enfants ;

Qu’aucune convention n’a encore été signée ;

Par ces motifs,

Plaise à Monsieur le Juge de paix,

Vu les articles 4 et 9 de la loi du 15 juin 1935 sur l’emploi des langues en matière judiciaire,

Vu les articles 1025 et suivants du Code judiciaire,

Vu les articles 378 et 410 du Code civil,

Recevoir la demande et la dire entièrement fondée et, partant,

Autoriser les requérants, en leur qualité de représentants légaux de leur enfant mineur [·] à agir au nom et pour le compte de cet enfant, aux fins de :

Accepter une donation de [·] € réalisée par eux et en faveur de leur enfant,

Conclure et exécuter une convention d’acquisition, avec les fonds de la donation, et à cet effet signer tout document, du bien suivant :

  • Commune de [·],
  • Une part indivise de [·] % dans un bloc de [·]  appartements,
  • Situés rue [·] n° [·],
  • Cadastré [·],
  • D’une contenance de [·],

Au prix de [·] € majoré des frais de [·] €, contrats à conclure devant le notaire [·] de résidence à [·] et selon les projets d’actes ci-annexés,

Signer les ouvertures de crédit hypothécaire et affectation hypothécaire au cas où la banque exigerait son intervention en qualité de copropriétaire des biens en vue de l’affectation hypothécaire,

Consentir tous mandats en faveur du syndic de l’association des copropriétaires dont le bien acquis fait ou fera partie, en vue de rénover les parties communes,

Signer toutes modifications futures de l’acte de base et éventuellement du règlement de copropriété et consentir à cet effet fin tous mandats,

Dispenser  le Conservateur des hypothèques compétent de transcrire l’intégralité de l’ordonnance à intervenir et de son annexe,

Délaisser les dépens aux requérants.

Fait à [·], le [·],

Pour les requérants, leur conseil,

Signature :

Annexes :

  • projet immobilier : plan d’implantation et descriptif du projet, composition des lots et projet de statuts de la copropriété,
  • expertise de valeur du foncier par l’expert [·],
  • projet d’acte d’acquisition de part indivise sous condition d’autorisation,
  • projet d’acte de donation sous condition d’autorisation,
  • certificat de domicile de l’enfant mineur,
  • Extrait d’acte de naissance de l’enfant.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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